1. Elige primero el método de amortización
Con la amortización de cuotas constantes, pagas cada mes una suma similar de capital e intereses, suponiendo que el tipo de interés no cambia. Con la amortización de capital constante, devuelves la misma cantidad de capital cada mes: la primera cuota es mayor y los intereses disminuyen después. Con el pago único del capital al vencimiento, pagas principalmente intereses durante el plazo y devuelves el capital al final, por lo que necesitas planificar los fondos para el vencimiento.
2. Cómo calcular la amortización de cuotas constantes
Cuota mensual = capital del préstamo × [tipo de interés mensual × (1 + tipo de interés mensual)^número de cuotas / {(1 + tipo de interés mensual)^número de cuotas - 1}]. El ejemplo supone que pagas el mismo día de cada mes desde la fecha de formalización del préstamo, que el 4 % anual no cambia durante 20 años y que no hay comisiones ni período de carencia. El tipo de interés mensual es 0,04/12 = aproximadamente 0,00333, y las cantidades siguientes están redondeadas a miles de wones. La cuota mensual es de aproximadamente 606.000 wones y el importe total amortizado es de unos 145,44 millones de wones, incluidos unos 45,44 millones de wones de intereses. El interés real puede variar según el cálculo por días y las condiciones acordadas.
3. Cómo calcular la amortización de capital constante
Capital mensual = capital del préstamo / número de cuotas; interés mensual = capital pendiente × tipo de interés mensual. El ejemplo supone un préstamo de 100 millones de wones, un tipo anual del 4 %, un plazo de 20 años y que no cambian el tipo, las comisiones ni el período de carencia. El capital mensual es de aproximadamente 416.667 wones y los intereses de la primera cuota son de unos 333.333 wones, por lo que la primera cuota asciende a unos 750.000 wones. Como los intereses disminuyen cada mes, la última cuota es de aproximadamente 418.000 wones y el total de intereses es de unos 40,08 millones de wones. El importe real puede variar según el cálculo por días y las condiciones de la entidad financiera.
4. Elige el método de amortización según tu flujo de caja
Si te resulta difícil asumir una cuota inicial elevada, la amortización de cuotas constantes puede facilitar la elaboración del presupuesto. Si puedes afrontar el esfuerzo inicial y quieres reducir el capital más rápidamente, compara también la amortización de capital constante. En cualquier método, si el tipo es variable, la cuota puede cambiar, y el período de carencia retrasa la carga inmediata, pero reduce menos el capital pendiente.
5. Costes adicionales aparte del tipo de interés
Al comparar productos, no te fijes solo en el tipo mínimo anunciado: comprueba el tipo que se te aplicará y las condiciones para obtener bonificaciones. Incluye en el coste total el impuesto de timbre, las comisiones de garantía, los gastos relacionados con la garantía hipotecaria y la comisión por amortización anticipada. Aunque la amortización anticipada o la refinanciación reduzcan los intereses, puede que no supongan un beneficio inmediato si las comisiones superan el ahorro.
6. Cómo interpretar los resultados de forma segura
El DSR es la proporción que representan las amortizaciones anuales de capital e intereses de todos los préstamos sobre los ingresos anuales. El DTI es la proporción que representan la amortización de capital e intereses de un préstamo hipotecario y los intereses de otras deudas sobre los ingresos anuales. Los límites de ambas regulaciones varían según el tipo de préstamo, la región, las condiciones del prestatario y las políticas aplicables, por lo que es difícil utilizar una sola cifra como límite recomendado para una persona. Que un préstamo pueda aprobarse conforme a la normativa no significa que puedas asumirlo sin poner en riesgo tus gastos de vida. Calcula por separado los escenarios de reducción de ingresos y subida de tipos, y confirma el calendario real de pagos en el plan de amortización de la entidad financiera.