1. Choisir d’abord le mode de remboursement
Avec le remboursement à mensualités constantes, vous payez chaque mois une somme similaire correspondant au capital et aux intérêts, en supposant que le taux reste inchangé. Avec le remboursement du capital constant, vous remboursez la même part de capital à chaque échéance : le premier paiement est donc plus élevé, puis les intérêts diminuent. Avec le remboursement in fine, vous payez principalement les intérêts pendant la durée du prêt et remboursez le capital à l’échéance ; il faut donc prévoir les fonds nécessaires à cette date.
2. Calculer le remboursement à mensualités constantes
Mensualité = capital emprunté × [taux d’intérêt mensuel × (1+taux d’intérêt mensuel)^nombre de mensualités / {(1+taux d’intérêt mensuel)^nombre de mensualités - 1}]. L’exemple suppose que les remboursements sont effectués le même jour chaque mois à compter du déblocage du prêt, que le taux annuel de 4 % reste inchangé pendant 20 ans et qu’il n’y a ni frais ni période de différé. Le taux mensuel est de 0,04/12 = environ 0,00333 ; les montants ci-dessous sont arrondis au millier de wons. La mensualité est d’environ 606 000 wons et le montant total remboursé d’environ 145,44 millions de wons, dont environ 45,44 millions de wons d’intérêts. Les intérêts réels peuvent varier selon le calcul au nombre de jours et les conditions contractuelles.
3. Calculer le remboursement du capital constant
Capital mensuel = capital emprunté / nombre de mensualités ; intérêts mensuels = capital restant dû × taux d’intérêt mensuel. L’exemple suppose un capital de 100 millions de wons, un taux annuel de 4 %, une durée de 20 ans et l’absence de variation du taux, de frais ou de période de différé. Le capital remboursé chaque mois est d’environ 416 667 wons et les intérêts de la première échéance d’environ 333 333 wons, soit un premier paiement d’environ 750 000 wons. Comme les intérêts diminuent chaque mois, la dernière échéance est d’environ 418 000 wons et le total des intérêts d’environ 40,08 millions de wons. Le montant réel dépend du calcul au nombre de jours et des conditions contractuelles de l’établissement financier.
4. Choisir le mode de remboursement selon sa trésorerie
Si le montant initial est difficile à supporter, le remboursement à mensualités constantes peut faciliter l’établissement du budget. Si vous pouvez assumer une charge initiale plus élevée et souhaitez réduire rapidement le capital, comparez aussi le remboursement du capital constant. Dans les deux cas, un taux variable peut faire évoluer les mensualités, tandis qu’une période de différé retarde la charge immédiate sans réduire autant le capital.
5. Les frais à ajouter au taux d’intérêt
Lorsque vous comparez des produits, ne vous limitez pas au taux minimum affiché : vérifiez le taux qui vous sera réellement appliqué et les conditions préférentielles. Incluez dans le coût total le droit de timbre, les frais de garantie, les frais liés aux sûretés et les pénalités de remboursement anticipé. Même si un remboursement anticipé ou un refinancement réduit les intérêts, l’opération peut ne pas être avantageuse à court terme si les frais dépassent les économies réalisées.
6. Lire les résultats du calcul en toute sécurité
Le DSR correspond à la part du revenu annuel consacrée au remboursement annuel du capital et des intérêts de tous les prêts ; le DTI correspond à la part du revenu annuel consacrée au capital et aux intérêts du prêt immobilier ainsi qu’aux intérêts des autres dettes. Les plafonds de ces deux règles varient selon le type de prêt, la région, la situation de l’emprunteur et les politiques en vigueur ; il est donc difficile d’utiliser un chiffre unique comme seuil recommandé à titre personnel. Le fait qu’un prêt soit admissible au regard de la réglementation ne signifie pas que vous pourrez également assumer vos dépenses courantes. Calculez séparément les scénarios de baisse de revenus et de hausse des taux, puis vérifiez le calendrier réel des paiements dans l’échéancier fourni par l’établissement financier.