1. Zuerst die Tilgungsart auswählen
Bei der Annuitätentilgung zahlen Sie unter der Annahme eines gleichbleibenden Zinssatzes jeden Monat eine ähnliche Summe aus Tilgung und Zinsen. Bei der Tilgung mit konstantem Tilgungsanteil zahlen Sie jeden Monat denselben Tilgungsbetrag; dadurch ist die erste Rate höher und die Zinsen sinken im weiteren Verlauf. Bei der endfälligen Tilgung zahlen Sie während der Laufzeit hauptsächlich Zinsen und tilgen den Kreditbetrag am Ende. Dafür ist eine entsprechende Finanzplanung erforderlich.
2. Annuitätentilgung berechnen
Monatliche Rate = Kreditbetrag × [Monatlicher Zinssatz × (1+Monatlicher Zinssatz)^Anzahl der Tilgungsmonate / {(1+Monatlicher Zinssatz)^Anzahl der Tilgungsmonate - 1}]. Das Beispiel geht davon aus, dass ab dem Auszahlungstag jeden Monat am gleichen Tag gezahlt wird, der Jahreszins von 4 % über 20 Jahre unverändert bleibt und keine Gebühren oder tilgungsfreie Zeit anfallen. Der monatliche Zinssatz beträgt 0,04/12 = etwa 0,00333. Die folgenden Beträge sind auf die nächsten 1.000 Won gerundet. Die monatliche Rate beträgt etwa 606.000 Won, die Gesamtrückzahlung etwa 145,44 Millionen Won, davon etwa 45,44 Millionen Won Zinsen. Die tatsächlichen Zinsen können je nach Anzahl der Zinstage und Vertragsbedingungen abweichen.
3. Tilgung mit konstantem Tilgungsanteil berechnen
Monatliche Tilgung = Kreditbetrag / Anzahl der Tilgungsmonate, monatliche Zinsen = verbleibender Kreditbetrag × monatlicher Zinssatz. Das Beispiel geht von 100 Millionen Won, 4 % Jahreszins, 20 Jahren sowie unveränderten Zinsen, Gebühren und einer unveränderten tilgungsfreien Zeit aus. Die monatliche Tilgung beträgt etwa 416.667 Won, die Zinsen in der ersten Rate etwa 333.333 Won. Die erste Rate liegt damit bei etwa 750.000 Won. Da die monatlichen Zinsen sinken, beträgt die letzte Rate etwa 418.000 Won; die Gesamtzinsen belaufen sich auf etwa 40,08 Millionen Won. Der tatsächliche Betrag kann je nach Anzahl der Zinstage und den Vertragsbedingungen des Finanzinstituts abweichen.
4. Die Tilgungsart nach dem Cashflow auswählen
Wenn die anfängliche Rate schwer zu tragen ist, lässt sich das Budget mit einer Annuitätentilgung möglicherweise leichter planen. Wenn Sie die anfängliche Belastung tragen können und den Kreditbetrag schneller reduzieren möchten, sollten Sie auch die Tilgung mit konstantem Tilgungsanteil vergleichen. Bei einem variablen Zinssatz kann sich die Rate unabhängig von der Tilgungsart ändern. Eine tilgungsfreie Zeit verschiebt zwar die aktuelle Belastung, reduziert den Kreditbetrag aber zunächst weniger.
5. Zusätzliche Kosten neben dem Zinssatz
Achten Sie beim Vergleich von Produkten nicht nur auf den angegebenen niedrigsten Zinssatz, sondern prüfen Sie den tatsächlich für Sie geltenden Zinssatz und die Voraussetzungen für Vergünstigungen. Berücksichtigen Sie Stempelsteuer, Bürgschaftsgebühren, sicherheitenbezogene Kosten und Vorfälligkeitsentschädigungen in den Gesamtkosten. Selbst wenn eine vorzeitige Rückzahlung oder Umschuldung die Zinsen senkt, ist sie kurzfristig möglicherweise kein Vorteil, wenn die Gebühren höher sind als die Einsparung.
6. Die Berechnungsergebnisse sicher einordnen
Die DSR ist der Anteil der jährlichen Tilgungs- und Zinszahlungen für alle Kredite am Jahreseinkommen. Die DTI ist der Anteil der jährlichen Tilgungs- und Zinszahlungen für einen Immobilienkredit sowie der Zinsen für andere Schulden am Jahreseinkommen. Die zulässigen Grenzen beider Vorgaben hängen von der Kreditart, der Region, den Bedingungen des Kreditnehmers und der jeweiligen Politik ab. Daher lässt sich eine einzelne Zahl nur schwer als persönliche Empfehlung verwenden. Eine regulatorische Genehmigungsfähigkeit bedeutet nicht automatisch, dass auch die Lebenshaltungskosten tragbar sind. Berechnen Sie Einkommensrückgänge und steigende Zinssätze separat und prüfen Sie den tatsächlichen Zahlungsplan anhand des Tilgungsplans Ihres Finanzinstituts.