1. Scegli innanzitutto il metodo di rimborso
Con il rimborso a rate costanti di capitale e interessi, assumendo invariato il tasso, paghi ogni mese una somma simile composta da capitale e interessi. Con il rimborso a capitale costante, restituisci ogni mese la stessa quota di capitale: la prima rata è più alta e gli interessi diminuiscono in seguito. Con il rimborso integrale alla scadenza, durante il periodo paghi soprattutto gli interessi e restituisci il capitale alla scadenza, quindi devi pianificare i fondi necessari per quel momento.
2. Come calcolare il rimborso a rate costanti
Rata mensile = capitale del prestito × [tasso d’interesse mensile × (1+tasso d’interesse mensile)^mesi di rimborso / {(1+tasso d’interesse mensile)^mesi di rimborso - 1}]. L’esempio presume che il rimborso avvenga ogni mese nello stesso giorno dell’erogazione, che il tasso annuo del 4% resti invariato per 20 anni e che non vi siano commissioni né un periodo di preammortamento. Il tasso mensile è 0,04/12 = circa 0,00333 e gli importi seguenti sono arrotondati alle migliaia di won. La rata mensile è di circa 606.000 won, mentre il rimborso totale è di circa 145,44 milioni di won, di cui circa 45,44 milioni di won di interessi. Gli interessi effettivi possono variare in base al calcolo dei giorni e alle condizioni contrattuali.
3. Come calcolare il rimborso a capitale costante
Capitale mensile = capitale del prestito / mesi di rimborso; interessi mensili = capitale residuo × tasso d’interesse mensile. L’esempio presume un capitale di 100 milioni di won, un tasso annuo del 4%, una durata di 20 anni e nessuna variazione di tasso, commissioni o periodo di preammortamento. La quota capitale mensile è di circa 416.667 won e gli interessi della prima rata sono circa 333.333 won, per una prima rata complessiva di circa 750.000 won. Poiché gli interessi diminuiscono ogni mese, l’ultima rata è di circa 418.000 won e gli interessi totali ammontano a circa 40,08 milioni di won. Gli importi effettivi possono variare in base al calcolo dei giorni e alle condizioni stabilite dall’istituto finanziario.
4. Scegli il metodo di rimborso in base al flusso di cassa
Se è difficile sostenere una rata iniziale elevata, il rimborso a rate costanti può rendere più semplice pianificare il budget. Se puoi sostenere il carico iniziale e vuoi ridurre più rapidamente il capitale, confronta anche il rimborso a capitale costante. In entrambi i casi, con un tasso variabile la rata può cambiare; inoltre, un periodo di preammortamento rinvia il peso immediato ma riduce più lentamente il capitale residuo.
5. Costi aggiuntivi oltre al tasso d’interesse
Quando confronti i prodotti, non limitarti al tasso minimo pubblicizzato: verifica il tasso applicato a te e le condizioni per eventuali agevolazioni. Includi nel costo totale l’imposta di bollo, le commissioni di garanzia, i costi relativi alle garanzie reali e la penale per estinzione anticipata. Anche se l’estinzione anticipata o la surroga riducono gli interessi, non è detto che siano vantaggiose nell’immediato se le commissioni superano il risparmio.
6. Interpreta i risultati del calcolo in sicurezza
Il DSR è la percentuale del reddito annuo rappresentata dall’importo annuo di capitale e interessi da rimborsare per tutti i prestiti; il DTI è la percentuale del reddito annuo rappresentata dal capitale e dagli interessi del mutuo più gli interessi sugli altri debiti. I limiti dei due criteri variano in base al tipo di prestito, alla regione, alle condizioni del debitore e alle politiche applicabili, quindi è difficile usare un unico numero come soglia personale consigliata. Il fatto che un prestito sia approvabile secondo le regole non significa che tu possa sostenerlo insieme alle spese di vita. Calcola separatamente gli scenari di riduzione del reddito e aumento dei tassi, quindi verifica il calendario effettivo dei pagamenti nel piano di rimborso dell’istituto finanziario.