🏦 Simulador de amortización de préstamos

El Simulador de amortización de préstamos compara los métodos de cuota fija y amortización fija para calcular las cuotas mensuales y los intereses totales. Te ayuda a planificar estrategias de amortización para distintos préstamos, incluidos hipotecas y préstamos de coche.

Pago del primer mes

—

Principal del préstamo

—

Pago del último mes

—

Intereses totales

—

Reembolso total

—

월별 원금/이자 구성

대출 잔액 추이

GUÍA

Más información

Planificación inteligente de préstamos con el simulador de amortización

Los préstamos son una de las decisiones financieras más importantes de la vida. Ya sea para comprar una vivienda, financiar un negocio o costear estudios, el método de amortización afecta de forma significativa la carga total de intereses. El simulador de amortización de préstamos te ayuda a elegir el método óptimo comparando las opciones de cuota fija y amortización fija. A fecha de 2026, los tipos de interés de las hipotecas en Corea rondan el 4-6% anual, con plazos habituales de 10-30 años. Para un préstamo de 300 millones de KRW a 30 años con un interés anual del 4,5%, el método de cuota fija requiere pagos mensuales de unos 1,52 millones de KRW y unos intereses totales de alrededor de 240 millones de KRW. El método de amortización fija parte de unos 1,95 millones de KRW al mes, que van disminuyendo gradualmente, con unos intereses totales de alrededor de 200 millones de KRW. Con el simulador de amortización de préstamos, puedes determinar con precisión la cuota mensual y el reembolso total antes de contratar el préstamo. Esto te permite elegir un método de amortización acorde con tus ingresos y patrones de gasto, al tiempo que estableces planes financieros a largo plazo. En especial, puedes prepararte para riesgos futuros simulando escenarios de cambio de tipos de interés. Como los bancos ofrecen distintos productos y tipos, es importante comparar varias condiciones. Debido a la regulación DSR (Debt Service Ratio), que limita el importe del préstamo en relación con los ingresos, comprobar las cuotas mensuales con el simulador ayuda a determinar la elegibilidad del préstamo.

Diferencias entre cuota fija y amortización fija

La cuota fija y la amortización fija son los dos métodos básicos de amortización de préstamos. La cuota fija mantiene constante cada mes la suma de principal e intereses, con una proporción de intereses mayor al inicio y una proporción de principal mayor al final. El importe mensual queda fijo, lo que facilita la planificación financiera. La amortización fija mantiene constante el principal mensual mientras los intereses se calculan solo sobre el principal pendiente. Los pagos iniciales son más altos, pero los intereses disminuyen con el tiempo, reduciendo el importe de las cuotas. La carga total de intereses es menor que en la cuota fija, por lo que resulta más ventajosa económicamente a largo plazo, aunque la carga inicial es mayor. Comparando un préstamo de 300 millones de KRW a 30 años al 4,5%, la cuota fija mantiene 1,52 millones de KRW al mes, mientras que la amortización fija baja de 1,95 millones de KRW el primer mes a 840.000 KRW el último mes. Los intereses totales son de 240 millones de KRW con cuota fija frente a 200 millones de KRW con amortización fija, una diferencia de unos 40 millones de KRW. Si tienes ingresos estables y no quieres fluctuaciones en el pago, la cuota fija es adecuada. Si prevés unos ingresos iniciales altos que luego disminuirán, o quieres minimizar la carga total de intereses, la amortización fija es ventajosa. La diferencia de intereses entre ambos métodos aumenta con la duración del préstamo.

Guía completa de las hipotecas

Las hipotecas utilizan la vivienda como garantía, ofreciendo tipos más bajos y límites más altos que los préstamos personales convencionales. A fecha de 2026, los tipos de hipoteca son del 4-6% anual en bancos comerciales y del 3,5-5,5% en bancos online. El LTV (Loan-to-Value) está limitado al 70%, el DTI (Debt-to-Income) al 60% y el DSR al 40%. El LTV es la proporción del importe del préstamo respecto al precio de la vivienda. Para una casa de 600 millones de KRW con un LTV del 70%, el préstamo máximo es de 420 millones de KRW. Sin embargo, en zonas especulativas el LTV está restringido al 40-50%. Los compradores de primera vivienda pueden obtener una relajación del LTV hasta el 80%. El DTI es la proporción de todo el principal e intereses de los préstamos respecto a los ingresos anuales. Con unos ingresos anuales de 60 millones de KRW, un DTI del 60% significa hasta 36 millones de KRW al año o 3 millones de KRW al mes en pagos de préstamo. El DSR es más estricto que el DTI e incluye todas las deudas, como préstamos personales y de tarjetas. Puedes elegir entre tipos fijos y variables. Los tipos fijos no tienen riesgo de fluctuación de los tipos de interés y son estables, pero suelen ser más altos al inicio. Los tipos variables empiezan más bajos, pero la carga aumenta cuando suben los tipos. También hay que comprobar las comisiones por cancelación anticipada. La mayoría de los bancos cobran comisiones del 1-2% por cancelaciones anticipadas dentro de los 3 años.

Comparación entre préstamos jeonse y hipotecas

Los préstamos jeonse sirven para financiar el depósito jeonse (depósito llave) y son distintos de las hipotecas. A fecha de 2026, los tipos de los préstamos jeonse son del 1,8-3,0% para los Préstamos Jeonse Buttimok públicos y del 3,5-5,5% en bancos comerciales. El LTV puede llegar al 80-90%, más alto que en las hipotecas. Los Préstamos Jeonse Buttimok son productos financieros de política pública para no propietarios con ingresos anuales conjuntos de la pareja inferiores a 50 millones de KRW (70 millones para compradores primerizos). Están disponibles para viviendas de hasta 300 millones de KRW en el área de Seúl y 200 millones en provincias, con un máximo de 120 millones de KRW (200 millones para recién casados). Los préstamos jeonse se renuevan cada 2 años, coincidiendo con los periodos del contrato de alquiler, y se reembolsan cuando se devuelve el depósito al finalizar el contrato. Por tanto, solo hay que pagar intereses, sin carga de amortización de principal, lo que reduce el esfuerzo mensual. Para 100 millones de KRW al 3% anual, el interés mensual es de unos 250.000 KRW. Las hipotecas se usan para la compra de vivienda con un reembolso de principal e intereses a largo plazo (10-30 años). Debido al riesgo de fraude jeonse, el seguro de garantía de jeonse de HUG es esencial.

Uso de préstamos personales y líneas de sobregiro

Los préstamos personales son préstamos sin garantía basados solo en la solvencia, con límites de alrededor de 1-2 veces los ingresos anuales y tipos del 4-15% escalonados según la calificación crediticia. A fecha de 2026, los tipos medios de los préstamos personales en bancos comerciales son del 6-8% y en bancos online del 5-7%. La regulación DSR limita el importe total de los préstamos, por lo que su uso debe ser cuidadoso. Los préstamos personales se utilizan cuando se necesitan pequeñas cantidades con urgencia, para depósitos de contrato jeonse o pagos pendientes, consolidación de deudas (reembolsar préstamos de alto interés), etc. La aprobación es rápida y la documentación es sencilla, pero los tipos altos hacen que los préstamos a largo plazo sean una carga. Usarlos como préstamos a corto plazo de 1-3 años con amortización anticipada es ventajoso. Las líneas de sobregiro permiten pedir y devolver dinero libremente dentro de un límite. Los intereses se calculan diariamente solo sobre los importes utilizados, así que usarla solo cuando haga falta minimiza la carga de intereses. Al contratar préstamos personales, compara tipos entre bancos y aprovecha las condiciones preferentes para reducir el tipo entre 0,5 y 1 punto porcentual. Un uso excesivo de préstamos personales puede provocar una bajada de la calificación crediticia y superar el DSR, dificultando futuros préstamos hipotecarios.

Estrategias de amortización anticipada y refinanciación de préstamos

La amortización anticipada consiste en devolver parte o la totalidad del principal antes del vencimiento del préstamo. La mayoría de los bancos cobran comisiones del 1-2% del principal pendiente por amortización anticipada dentro de los 3 años. Por ejemplo, amortizar 100 millones de KRW tras 1 año puede conllevar comisiones de 1-2 millones de KRW. Incluso con comisiones, la amortización anticipada suele ser ventajosa. En préstamos de alto interés (6% anual o más), pagar comisiones del 1-2% y amortizar aún genera un ahorro significativo de intereses a largo plazo. Para 300 millones de KRW al 6% durante 20 años, si se liquida totalmente tras 5 años, a pesar de 6 millones de KRW en comisiones, se ahorran más de 100 millones de KRW en intereses durante los 15 años restantes. También es posible la amortización anticipada parcial. La refinanciación de préstamos consiste en pasar de préstamos de alto interés a otros de menor interés. Refinanciar un préstamo al 7% tras 1 año a uno al 5% reduce considerablemente la carga de intereses. Al refinanciar, calcula si sigue siendo rentable incluso sumando las comisiones de cancelación anticipada del préstamo existente y las comisiones del nuevo préstamo. Si el tipo del préstamo actual supera el 10%, considera activamente la refinanciación.

Cambios de tipos de interés y gestión del riesgo del préstamo

Los tipos de interés de los préstamos se determinan por el tipo base del Banco de Corea, los tipos de mercado (CD rate, COFIX) y los diferenciales de los bancos. A fecha de 2026, el tipo base es del 3,25% y puede cambiar según las condiciones económicas y de inflación. Quienes tienen un tipo variable deben tener cuidado, ya que las cuotas mensuales cambian con las fluctuaciones de tipos. Si los tipos suben 1 punto porcentual, los pagos mensuales de un préstamo de 300 millones de KRW a 30 años aumentan en unos 200.000 KRW. Esto supone una carga adicional de 2,4 millones de KRW al año y más de 70 millones de KRW en 30 años. Por tanto, antes de contratar el préstamo, simula escenarios de subida de tipos y verifica que quede suficiente margen de ingresos. Es importante elegir entre tipos fijos y variables. También existen tipos mixtos, que pasan de fijo durante los primeros 5-10 años a variable después. Para prepararte ante el riesgo de subida de tipos, mantén fondos de reserva como dinero de emergencia. Guardar el equivalente a 6-12 meses de pagos mensuales como reserva permite seguir pagando el préstamo incluso durante subidas bruscas de tipos o caídas de ingresos.

Regulaciones DSR y cálculo del límite del préstamo

El DSR (Debt Service Ratio) es la proporción entre el principal e intereses anuales de todas las deudas y los ingresos anuales. Desde 2024, se aplica un DSR del 40% a todos los préstamos de los hogares, lo que significa que, con unos ingresos anuales de 60 millones de KRW, solo se pueden destinar hasta 24 millones de KRW al año (2 millones de KRW al mes) al principal e intereses de los préstamos. El DSR incluye todas las deudas: hipotecas, préstamos personales, líneas de sobregiro, préstamos de tarjeta, cuotas de coche, etc. Si ya estás pagando 500.000 KRW al mes por préstamos personales y 300.000 KRW por cuotas de coche, las hipotecas adicionales se limitan a 1,2 millones de KRW al mes. Superar el DSR provoca la denegación del préstamo. Para aumentar el DSR, hay que justificar más ingresos. Para reducirlo, hay que amortizar préstamos existentes o ampliar los plazos. Pagar primero los préstamos personales reduce las cuotas mensuales y mejora el DSR. Los compradores de primera vivienda obtienen una relajación del DSR hasta el 50%. Quienes no tienen vivienda y compran su primera casa pueden endeudarse más en relación con sus ingresos, lo que es ventajoso para acceder a la vivienda.

Préstamos inmobiliarios y estrategias de reducción fiscal

Al comprar una vivienda, los intereses del préstamo pueden optar a deducciones en el impuesto sobre la renta o en impuestos. La deducción por intereses de hipoteca a largo plazo se aplica cuando personas sin vivienda compran una vivienda con un precio base inferior a 600 millones de KRW (estándar de 2026) mediante una hipoteca, con deducciones de hasta 18 millones de KRW al año. El porcentaje de deducción varía según el plazo de amortización. Los intereses de los préstamos jeonse también pueden deducirse en el impuesto sobre la renta. Cuando los hogares sin vivienda con cabeza de familia firman contratos jeonse para viviendas de tamaño nacional (85㎡ exclusivos) o menores, se aplican deducciones de hasta 4 millones de KRW al año. Los ahorros para suscripción de vivienda también permiten deducción en el impuesto sobre la renta. El 40% de las cantidades ingresadas en Housing Subscription Savings puede deducirse hasta 3 millones de KRW al año. También hay que considerar los impuestos de adquisición y propiedad inmobiliaria. Para la compra de una vivienda de 600 millones de KRW, el impuesto de adquisición es del 1-3%. Los compradores de primera vivienda tienen beneficios de exención del impuesto de adquisición. Utilizando los límites de exención del impuesto sobre donaciones, recibir regalos de los padres puede reducir la necesidad de pedir préstamos. Los hijos adultos pueden recibir hasta 50 millones de KRW de sus padres durante 10 años sin pagar impuesto sobre donaciones.

Precauciones en la amortización de préstamos y prevención de impagos

Para seguir amortizando un préstamo con éxito, es necesaria una gestión rigurosa de los fondos. Fijar las fechas de pago justo después de cobrar evita impagos por saldo insuficiente en la cuenta. Configura transferencias automáticas y acostúmbrate a revisar el saldo el día anterior al vencimiento. Cuando se produce un impago, se aplican intereses de demora de inmediato. El tipo de interés de demora es el tipo del préstamo + 3 puntos porcentuales, superior al interés normal. Además, un retraso de 5 o más días reduce la calificación crediticia, y un retraso de 30 o más días registra la información de impago en las agencias de crédito, dificultando futuros préstamos. Si hay una caída repentina de ingresos o desempleo, consulta con el banco para solicitar una gracia de pago (aplazamiento). Si resulta difícil pagar el préstamo, utiliza sistemas de ajuste de deudas como el programa individual de Credit Counseling & Recovery Service o la rehabilitación individual judicial, etc. El fondo de emergencia debería cubrir 6 o más meses de gastos mensuales de vida. Si tienes varios préstamos, paga primero los de mayor interés para minimizar la carga de intereses.

Preguntas frecuentes

¿Cómo debo usar la simulación de subida de tipos de interés?

Si estás considerando un préstamo a tipo variable, prueba a introducir un tipo 1-2 puntos porcentuales más alto que el actual para ver cuánto aumentaría tu cuota mensual. Un aumento de 1 punto porcentual añade unos 200.000 KRW al pago mensual de un préstamo de 300 millones de KRW a 30 años.

¿Qué método de amortización debo elegir en este simulador, cuota fija o amortización fija?

Elige cuota fija si tienes ingresos estables y quieres el mismo pago cada mes. Elige amortización fija si tienes capital inicial y quieres minimizar los intereses totales. Puedes comparar ambos al instante en el simulador.

Además del importe, el plazo y el tipo, ¿hay algo más que deba tener en cuenta?

Este simulador solo calcula principal e intereses. No tiene en cuenta las comisiones por amortización anticipada, los límites del DSR (Debt Service Ratio) ni las condiciones preferentes de tipo. La elegibilidad real del préstamo y sus condiciones deben confirmarse por separado con un banco.

¿Por qué difieren el pago del primer mes y el del último mes?

Esto ocurre con el método de amortización fija. Como cada mes se devuelve la misma cantidad de principal y los intereses solo se aplican sobre el saldo restante, el pago disminuye gradualmente a medida que baja el principal.

¿Cuánto disminuyen los intereses totales si acorto el plazo del préstamo?

Un plazo más corto reduce considerablemente los intereses totales. Con el mismo principal y tipo, un préstamo a 15 años acumula muchos menos intereses que uno a 30 años, aunque la cuota mensual sea más alta. Comparar ambos plazos en el simulador es una buena idea.