📉 Máy tính vay thế chấp chỉ trả lãi

Ước tính khoản trả hàng tháng trong giai đoạn chỉ trả lãi, khoản trả gốc và lãi cao hơn khi giai đoạn chỉ trả lãi kết thúc, và số lãi thêm mà khoản vay chỉ trả lãi tốn so với khoản vay trả góp chuẩn.

Khoản trả hàng tháng chỉ trả lãi

—

Khoản trả sau giai đoạn IO — Tổng lãi (khoản vay IO) — Khoản trả vay chuẩn — Tổng lãi khoản vay chuẩn — Chi phí lãi thêm của IO —

So sánh khoản vay chỉ trả lãi và khoản vay chuẩn

Chỉ số	Khoản vay chỉ trả lãi	Khoản vay chuẩn

Máy tính vay thế chấp Lịch trả nợ Máy tính vay thế chấp lãi suất điều chỉnh

HƯỚNG DẪN

Tìm hiểu thêm

Vay thế chấp chỉ trả lãi là gì?

Vay thế chấp chỉ trả lãi cho phép người vay chỉ trả phần lãi của khoản vay trong một giai đoạn đầu tiên - thường là 5 đến 10 năm - mà không làm giảm dư nợ gốc. Sau khi giai đoạn chỉ trả lãi kết thúc, khoản vay sẽ chuyển sang hình thức trả góp chuẩn, trong đó phần gốc còn lại phải được trả hết trong thời hạn còn lại, thường khiến khoản trả hàng tháng tăng mạnh. Khoản vay chỉ trả lãi thường được dùng bởi những người kỳ vọng thu nhập tăng lên, dự định bán hoặc tái cấp vốn trước khi khoản trả tăng, hoặc muốn giữ dòng tiền để đầu tư nơi khác. Vì không có phần gốc nào được trả xuống trong giai đoạn chỉ trả lãi, người vay không tạo ra vốn chủ sở hữu thông qua các khoản thanh toán trong thời gian đó - chỉ có thể nhờ giá trị thị trường tăng lên.

Cách tính khoản trả chỉ trả lãi

Trong giai đoạn chỉ trả lãi, khoản trả hàng tháng chỉ đơn giản bằng dư nợ vay nhân với lãi suất tháng: Khoản trả = Số tiền vay × (Lãi suất năm ÷ 12). Vì dư nợ không bao giờ giảm, khoản trả này giữ nguyên trong suốt giai đoạn chỉ trả lãi. Khi giai đoạn đó kết thúc, bên cho vay sẽ tính lại toàn bộ phần gốc ban đầu trên thời hạn vay còn lại bằng công thức trả góp chuẩn, M = P × r × (1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1), trong đó n lúc này là số tháng còn lại. Vì cùng một khoản gốc phải được trả trong ít tháng hơn, khoản trả sau giai đoạn chỉ trả lãi sẽ cao hơn đáng kể so với một khoản vay thế chấp chuẩn ngay từ đầu.

"Sốc thanh toán" sau giai đoạn chỉ trả lãi

Rủi ro quan trọng nhất của vay thế chấp chỉ trả lãi là sốc thanh toán - khoản trả hàng tháng tăng đột ngột, thường rất mạnh, khi giai đoạn chỉ trả lãi kết thúc và bắt đầu trả góp toàn bộ. Vì toàn bộ phần gốc ban đầu phải được trả hết trong thời gian còn lại ngắn hơn, khoản trả mới có thể cao hơn đáng kể so với khoản mà một khoản vay trả góp đầy đủ cùng quy mô và lãi suất sẽ yêu cầu ngay từ đầu. Người vay nên tính trước khoản trả tương lai này thật sớm và xác nhận rằng mình đủ khả năng chi trả, thay vì giả định sẽ tái cấp vốn, bán nhà hoặc có thu nhập cao hơn khi giai đoạn chỉ trả lãi kết thúc.

Vay thế chấp chỉ trả lãi so với vay thế chấp trả góp đầy đủ chuẩn

Một khoản vay thế chấp chuẩn bắt đầu giảm gốc ngay từ khoản trả đầu tiên, nên dư nợ giảm dần đều và được trả hết vào cuối kỳ hạn. Vay thế chấp chỉ trả lãi trì hoãn việc giảm gốc, giúp khoản trả ban đầu thấp hơn nhưng khiến tổng lãi phải trả trong suốt vòng đời khoản vay cao hơn, vì số dư lớn hơn bị tính lãi lâu hơn. Công cụ tính này so sánh trực tiếp hai cấu trúc theo từng cột - tổng lãi, khoản trả hàng tháng và tổng chi phí - để bạn thấy chính xác mức tốn kém thêm của cấu trúc chỉ trả lãi. Với lựa chọn trả góp chuẩn, hãy xem máy tính vay thế chấp hoặc máy tính lịch trả nợ đầy đủ của chúng tôi.

Ai dùng khoản vay chỉ trả lãi và vì sao

Khoản vay chỉ trả lãi phổ biến với nhà đầu tư bất động sản dự định bán tài sản trước khi giai đoạn chỉ trả lãi kết thúc, người có thu nhập thất thường hoặc tăng dần (như người làm hoa hồng hay chủ doanh nghiệp), và người có tài sản lớn muốn đầu tư số tiền lẽ ra dùng để trả gốc. Chúng cũng có thể hấp dẫn người mua ở thị trường giá cao đang tìm khoản trả ban đầu thấp hơn để đủ điều kiện vay lớn hơn. Tuy nhiên, bên cho vay sẽ thẩm định các khoản vay này rất kỹ vì rủi ro dài hạn cao hơn, và điều khoản chỉ trả lãi ít phổ biến hơn trong các khoản vay thế chấp thông thường để ở kể từ sau khủng hoảng tài chính 2008, khi tiêu chuẩn thẩm định trở nên chặt chẽ hơn.

Xây dựng vốn chủ sở hữu mà không trả gốc

Vì khoản trả chỉ trả lãi không làm giảm số dư vay, cách duy nhất để tạo vốn chủ sở hữu trong giai đoạn chỉ trả lãi là giá trị bất động sản tăng lên hoặc trả thêm gốc ngoài kế hoạch (đa số hợp đồng vay chỉ trả lãi đều cho phép). Người chỉ dựa vào việc giá tăng phải chấp nhận thêm rủi ro: nếu giá bất động sản đi ngang hoặc giảm, họ có thể còn nợ bằng hoặc nhiều hơn giá trị tài sản khi giai đoạn chỉ trả lãi kết thúc, khiến kế hoạch bán hoặc tái cấp vốn trở nên khó khăn. Việc tự nguyện trả thêm gốc trong giai đoạn chỉ trả lãi, dù chỉ một khoản nhỏ, sẽ trực tiếp giảm cả chi phí lãi tương lai lẫn quy mô khoản trả sau giai đoạn IO.

Cách quyết định vay thế chấp chỉ trả lãi có phù hợp không

Vay thế chấp chỉ trả lãi có thể hợp lý với người vay kỷ luật, có kế hoạch rõ ràng để bán, tái cấp vốn hoặc tăng thu nhập đáng kể trước khi giai đoạn chỉ trả lãi kết thúc, và hiểu cũng như có thể chịu được khoản trả cao hơn sau đó. Nhìn chung, nó tốn tổng lãi cao hơn một khoản vay thế chấp chuẩn và rủi ro hơn nếu kế hoạch thay đổi. Trước khi quyết định, hãy chạy các con số bằng công cụ này, so sánh với máy tính khoản vay chuẩn hoặc máy tính vay thế chấp, và cân nhắc trao đổi với chuyên viên thế chấp được cấp phép để kiểm tra khả năng chịu được khoản trả sau giai đoạn chỉ trả lãi trong các điều kiện tương lai kém thuận lợi hơn.

Câu hỏi thường gặp

Khoản trả của tôi có bao giờ giảm sau giai đoạn chỉ trả lãi không?

Không. Khi thời gian chỉ trả lãi kết thúc, khoản vay sẽ được tính lại để toàn bộ phần gốc còn lại được trả hết trong thời hạn còn lại, nên khoản thanh toán hằng tháng sẽ cao hơn khoản chỉ trả lãi, chứ không thấp hơn.

Tôi có thể trả thêm tiền gốc trong thời gian chỉ trả lãi không?

Phần lớn khoản vay chỉ trả lãi cho phép trả thêm tiền gốc tùy chọn trong thời gian này. Việc đó giúp giảm số dư phải trả sau này, từ đó giảm cả lãi phát sinh trong tương lai lẫn khoản thanh toán sau giai đoạn chỉ trả lãi.

Vì sao khoản thanh toán sau giai đoạn chỉ trả lãi lại cao hơn nhiều so với khoản thanh toán thế chấp thông thường?

Vì trong những năm chỉ trả lãi, bạn không trả bớt tiền gốc, nên toàn bộ số tiền vay ban đầu phải được hoàn trả trong thời hạn còn lại ngắn hơn, khiến khoản thanh toán hằng tháng lớn hơn so với việc đã khấu hao ngay từ ngày đầu.

Khoản vay chỉ trả lãi có luôn tốn kém hơn không?

Nhìn chung là có - vì số dư không giảm trong thời gian chỉ trả lãi, tổng lãi phải trả trong suốt vòng đời khoản vay sẽ nhiều hơn so với một khoản vay tiêu chuẩn được khấu hao toàn bộ có cùng số tiền, lãi suất và thời hạn.

Thế chấp chỉ trả lãi có phổ biến hiện nay không?

Chúng ít phổ biến hơn đối với thế chấp thông thường dành cho nhà ở vì tiêu chuẩn thẩm định đã chặt hơn sau năm 2008, nhưng vẫn có ở một số bên cho vay và thường được dùng nhiều hơn cho bất động sản đầu tư và tài trợ khoản vay jumbo.

Máy tính này có phải là lời khuyên tài chính không?

Không. Công cụ này chỉ cung cấp ước tính cho mục đích tham khảo, giáo dục và không phải là tư vấn tài chính, pháp lý hay thuế. Hãy trao đổi với chuyên gia thế chấp hoặc tài chính có giấy phép trước khi chọn cấu trúc khoản vay.