📉 只付利息房貸計算器

估算只付利息期間的每月付款、只付利息期結束後較高的本金加利息付款，以及只付利息貸款相較於標準完全攤還房貸多出的利息成本。

只付利息每月付款

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IO 期後付款 — 總利息（IO 貸款） — 標準貸款付款 — 標準貸款總利息 — IO 額外利息成本 —

只付利息與標準貸款比較

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什麼是只付利息房貸？

只付利息房貸允許借款人在初期一段期間內只支付貸款利息，通常為 5 到 10 年，而完全不減少本金餘額。當這段只付利息期間結束後，貸款會轉為標準攤還型貸款，剩餘本金必須在剩餘期限內全數還清，因此每月付款通常會明顯跳升。只付利息貸款常被預期收入將增加、打算在付款上升前出售或再融資，或希望保留現金流投入其他用途的借款人使用。由於只付利息期間本金不會下降，借款人僅靠付款本身無法在這段時間建立資產淨值，只有透過市場增值才能累積。

只付利息付款如何計算

在只付利息期間，每月付款就是貸款餘額乘以月利率：Payment = Loan Amount × (Annual Rate ÷ 12)。由於餘額不會減少，這筆付款在整個只付利息期間都維持不變。當期間結束後，貸方會依標準攤還公式，將原始本金在剩餘貸款期限內重新攤還，M = P × r × (1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1)，此時 n 代表剩餘月數。因為相同本金必須在更少的月份內償還，所以只付利息期結束後的付款會明顯高於一開始就採用標準房貸時的付款。

只付利息期後的「付款衝擊」

只付利息房貸最重要的風險，是付款衝擊，也就是只付利息期間結束、開始全面攤還後，必要每月付款突然且常常大幅上升。由於整筆原始本金必須在剩餘更短的期間內還清，新付款可能會明顯高於同樣金額與利率的完全攤還貸款從一開始就需要支付的金額。借款人應提早計算這筆未來付款，並確認自己負擔得起，而不是假設到時候一定能再融資、出售，或收入會提高。

只付利息與標準完全攤還房貸的比較

標準房貸會從第一期付款就開始償還本金，因此貸款餘額會穩定下降，並在期末前全數還清。只付利息房貸則延後所有本金償還，雖然前期付款較低，但由於較高的餘額會更久地計息，因此整個貸款期間支付的總利息更高。這個計算器會並排比較兩種結構的總利息、每月付款與總成本，讓你清楚看出只付利息結構到底多花多少。若要看標準攤還方案，請參考我們的房貸計算器或完整攤還計算器。

誰會使用只付利息貸款，以及原因

只付利息貸款在房地產投資者中很受歡迎，尤其是預計在只付利息期結束前出售物件的人、收入不固定或持續成長的借款人（例如領佣金的業務或企業主），以及偏好把原本要拿去還本金的現金拿去投資的高資產族群。對於希望透過較低的初始付款來符合較大貸款額度的高成本地區買家，它也可能很有吸引力。不過，放款機構會更仔細審核這類貸款，因為其長期風險較高；自 2008 年金融危機後，因承作標準更嚴格，只付利息條款在傳統自住型房貸中也不如以往常見。

不靠償還本金也能累積資產淨值

因為只付利息付款不會降低貸款餘額，所以在只付利息期間，累積資產淨值的方式只有房產增值，或額外自願加付本金（多數只付利息貸款合約允許）。若只依賴市場增值，借款人承擔的風險會更高：如果房價停滯或下跌，到了只付利息期結束時，可能會出現欠款金額與房屋價值相同，甚至高於房屋價值的情況，讓出售或再融資計畫變得更困難。在只付利息期間即使每次只多還一點本金，也能直接降低未來利息成本，以及 IO 期後付款金額。

如何判斷只付利息房貸是否適合你

如果借款人紀律明確，且打算在只付利息期間結束前出售、再融資，或大幅增加收入，並且了解也能承受之後較高的付款，只付利息房貸可能是合理選擇。它的總利息通常比標準房貸更高，若計畫有變，風險也更大。簽約前，請用這個計算器跑數字，與標準貸款計算器或房貸計算器比較，並考慮諮詢持牌房貸專業人士，在較不利的未來條件下壓力測試自己承擔只付利息期後付款的能力。

常見問題

只付利息期結束後，我的付款會下降嗎？

不會。只付利息期間結束後，貸款會重新攤還，將剩餘本金在剩餘期限內全部償還，因此每月付款會比只付利息時更高，不會更低。

我可以在只付利息期間多還本金嗎？

多數只付利息貸款都允許在只付利息期間額外償還本金。這麼做可以降低日後必須償還的餘額，也會減少未來利息與 IO 期結束後的月付金額。

為什麼只付利息期結束後的月付會比一般房貸高很多？

因為只付利息的年限裡沒有償還本金，原始貸款金額必須在更短的剩餘期限內全部還清，所以每月付款會比從第一天就開始攤還時更高。

只付利息貸款總成本一定比較高嗎？

一般來說是的。因為只付利息期間餘額不會下降，整段貸款期間累計的總利息通常會比相同金額、利率與期限的標準全額攤還貸款更高。

現在只付利息房貸還常見嗎？

自 2008 年後審核趨嚴，這類貸款在自住型傳統房貸中已不那麼常見，但某些貸款機構仍有提供，且在投資型不動產與超高額貸款融資中更常使用。

這個計算器算是財務建議嗎？

不是。本工具僅供教育用途，提供的是估算結果，不構成財務、法律或稅務建議。在選擇貸款結構前，請諮詢持牌房貸或財務專業人士。