📉 Hypothekenrechner für Zinszahlung-only

Schätzen Sie Ihre monatliche Zahlung während einer Zinszahlungsphase, die höhere Zins-und-Tilgungszahlung nach Ende der Zinszahlungsphase und wie viel mehr ein Darlehen mit Zinszahlung-only im Vergleich zu einer normalen vollständig getilgten Hypothek kostet.

Monatliche Zahlung bei Zinszahlung-only

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Zahlung nach der IO-Phase — Gesamtzinsen (IO-Darlehen) — Zahlung beim Standarddarlehen — Gesamtzinsen des Standarddarlehens — Zusätzliche Zinskosten von IO —

Vergleich zwischen Zinszahlung-only und Standarddarlehen

Kennzahl	Darlehen mit Zinszahlung-only	Standarddarlehen

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Was ist eine Hypothek mit Zinszahlung-only?

Eine Hypothek mit Zinszahlung-only ermöglicht es dem Kreditnehmer, in einer Anfangsphase nur die Zinsen zu zahlen - meist 5 bis 10 Jahre - ohne den Kapitalbetrag überhaupt zu reduzieren. Nach Ablauf dieser Zinszahlungsphase wird das Darlehen in ein normales Tilgungsdarlehen umgewandelt, bei dem der verbleibende Kapitalbetrag über die restliche Laufzeit vollständig zurückgezahlt werden muss, was in der Regel zu einem deutlichen Anstieg der monatlichen Rate führt. Zinszahlung-only-Darlehen werden von Kreditnehmern genutzt, die steigendes Einkommen erwarten, die Immobilie vor dem Anstieg der Zahlung verkaufen oder umfinanzieren wollen oder sich mehr Liquidität für andere Investitionen freihalten möchten. Da während der Zinszahlungsphase kein Kapital getilgt wird, entsteht in dieser Zeit durch die Zahlungen allein kein Eigenkapital - nur durch Wertsteigerung am Markt.

Wie Zinszahlung-only-Raten berechnet werden

Während der Zinszahlungsphase ist die monatliche Zahlung einfach der Darlehenssaldo multipliziert mit dem monatlichen Zinssatz: Zahlung = Darlehensbetrag × (Jahreszins ÷ 12). Da der Saldo nie sinkt, bleibt diese Zahlung während der gesamten Zinszahlungsphase gleich. Sobald diese Phase endet, berechnet der Kreditgeber den vollständigen ursprünglichen Kapitalbetrag über die verbleibende Laufzeit mit der Standard-Tilgungsformel neu: M = P × r × (1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1), wobei n nun die verbleibende Anzahl der Monate ist. Da derselbe Kapitalbetrag nun in weniger Monaten zurückgezahlt werden muss, ist die Zahlung nach der Zinszahlungsphase deutlich höher, als es eine Standardhypothek von Anfang an gewesen wäre.

Der "Zahlungsschock" nach der Zinszahlungsphase

Das wichtigste Risiko einer Hypothek mit Zinszahlung-only ist der Zahlungsschock - der plötzliche, oft drastische Anstieg der erforderlichen monatlichen Zahlung, sobald die Zinszahlungsphase endet und die volle Tilgung beginnt. Da der gesamte ursprüngliche Kapitalbetrag in der verbleibenden, kürzeren Zeit zurückgezahlt werden muss, kann die neue Zahlung deutlich höher ausfallen als bei einem vollständig getilgten Darlehen gleicher Höhe und desselben Zinssatzes von Anfang an. Kreditnehmer sollten diese zukünftige Zahlung frühzeitig berechnen und sicherstellen, dass sie sie tragen können, statt davon auszugehen, dass sie bis zum Ende der Zinszahlungsphase umfinanzieren, verkaufen oder ein höheres Einkommen haben werden.

Zinszahlung-only vs. standardmäßige vollständig getilgte Hypotheken

Eine Standardhypothek reduziert ab der allerersten Zahlung das Kapital, sodass der Darlehenssaldo stetig sinkt und bis zum Ende der Laufzeit vollständig zurückgezahlt wird. Eine Hypothek mit Zinszahlung-only verzögert jede Kapitaltilgung, was die Zahlungen anfangs senkt, aber über die gesamte Laufzeit zu höheren Gesamtzinsen führt, weil ein höherer Saldo länger Zinsen ansammelt. Dieser Rechner vergleicht die beiden Strukturen direkt nebeneinander - Gesamtzinsen, monatliche Zahlungen und Gesamtkosten - damit Sie genau sehen, wie viel teurer eine Zinszahlung-only-Struktur ist. Für eine standardmäßige Tilgungsvariante sehen Sie sich unseren Hypothekenrechner oder den vollständigen Tilgungsrechner an.

Wer Zinszahlung-only-Darlehen nutzt und warum

Zinszahlung-only-Darlehen sind beliebt bei Immobilieninvestoren, die eine Immobilie vor Ablauf der Zinszahlungsphase verkaufen wollen, bei Kreditnehmern mit unregelmäßigem oder steigendem Einkommen (etwa provisionsabhängige Verdiener oder Geschäftsinhaber) und bei vermögenden Kreditnehmern, die das Geld lieber investieren, statt es in die Tilgung zu stecken. Sie können auch für Käufer in teuren Märkten attraktiv sein, die mit niedrigeren Anfangsraten einen größeren Kredit erhalten möchten. Kreditgeber prüfen diese Darlehen jedoch besonders streng, da sie ein höheres langfristiges Risiko tragen, und Zinszahlung-only-Konditionen sind bei konventionellen eigengenutzten Hypotheken seit der Finanzkrise 2008 seltener geworden, weil die Anforderungen an die Kreditprüfung strenger wurden.

Eigenkapital aufbauen ohne Tilgung des Kapitals

Da Zinszahlung-only-Raten den Darlehenssaldo nicht senken, entstehen während der Zinszahlungsphase Eigenkapital nur durch Wertsteigerung der Immobilie oder durch freiwillige zusätzliche Sondertilgungen (die bei den meisten Zinszahlung-only-Darlehensverträgen erlaubt sind). Wer sich nur auf Marktwertsteigerungen verlässt, geht ein zusätzliches Risiko ein: Wenn die Immobilienwerte stagnieren oder sinken, kann der Schuldner am Ende der Zinszahlungsphase genauso viel oder mehr schulden, als die Immobilie wert ist, was einen Verkauf oder eine Umfinanzierung erschwert. Freiwillige zusätzliche Tilgungen während der Zinszahlungsphase, selbst kleine Beträge, senken direkt sowohl die künftigen Zinskosten als auch die Höhe der Zahlung nach der IO-Phase.

So entscheiden Sie, ob eine Hypothek mit Zinszahlung-only für Sie passt

Eine Hypothek mit Zinszahlung-only kann für disziplinierte Kreditnehmer sinnvoll sein, die einen klaren Plan haben, die Immobilie zu verkaufen, umzufinanzieren oder ihr Einkommen vor Ende der Zinszahlungsphase deutlich zu steigern, und die die danach höhere Zahlung verstehen und tragen können. Insgesamt kostet sie meist mehr Zinsen als eine Standardhypothek und ist riskanter, falls sich Pläne ändern. Bevor Sie sich entscheiden, rechnen Sie die Zahlen mit diesem Rechner durch, vergleichen Sie sie mit einem Standarddarlehensrechner oder Hypothekenrechner und ziehen Sie in Betracht, einen zugelassenen Hypothekenfachmann zu konsultieren, um Ihre Fähigkeit zu testen, die Zahlung nach der Zinszahlungsphase auch unter ungünstigeren zukünftigen Bedingungen zu bewältigen.

Häufig gestellte Fragen

Sinkt meine Zahlung nach der Zinszahlungsphase jemals?

Nein. Sobald die Zinszahlungsphase endet, wird das Darlehen neu amortisiert, sodass der gesamte verbleibende Restbetrag über die restliche Laufzeit zurückgezahlt wird. Dadurch entsteht eine höhere monatliche Zahlung als die reine Zinszahlung, nicht eine niedrigere.

Kann ich während der Zinszahlungsphase zusätzlich Tilgung leisten?

Die meisten Zinsdarlehen erlauben während der Zinszahlungsphase optionale zusätzliche Tilgungszahlungen. Dadurch sinkt der später zurückzuzahlende Restbetrag, was sowohl die zukünftigen Zinsen als auch die Zahlung nach der Zinsphase reduziert.

Warum ist die Zahlung nach der Zinszahlungsphase so viel höher als bei einem normalen Hypothekendarlehen?

Weil in den Jahren der Zinszahlungsphase keine Tilgung erfolgte, muss der gesamte ursprüngliche Darlehensbetrag über die kürzere verbleibende Laufzeit zurückgezahlt werden. Dafür ist eine höhere monatliche Zahlung nötig, als wenn die Amortisation schon am ersten Tag begonnen hätte.

Kostet ein Zinsdarlehen insgesamt immer mehr?

In der Regel ja. Da sich der Restbetrag während der Zinszahlungsphase nicht verringert, fallen über die Laufzeit des Darlehens insgesamt mehr Zinsen an als bei einem normalen vollständig amortisierenden Darlehen mit gleichem Betrag, gleichem Zinssatz und gleicher Laufzeit.

Sind Hypotheken mit Zinszahlungsphase heute noch verbreitet?

Für selbst genutzte konventionelle Hypotheken sind sie seit der strengeren Vergabe nach 2008 seltener, aber bei bestimmten Kreditgebern weiterhin verfügbar und werden häufiger bei Anlageobjekten und der Finanzierung von Jumbo-Darlehen eingesetzt.

Ist dieser Rechner eine Finanzberatung?

Nein. Dieses Tool liefert nur Schätzwerte zu Bildungszwecken und ist keine finanzielle, rechtliche oder steuerliche Beratung. Wenden Sie sich vor der Wahl einer Darlehensstruktur an eine lizenzierte Hypotheken- oder Finanzfachkraft.