📉 Calculadora de hipoteca con solo intereses

Estima tu pago mensual durante un periodo de solo intereses, el pago más alto de principal e intereses cuando termina ese periodo y cuánto más cuesta un préstamo con solo intereses en comparación con una hipoteca estándar con amortización completa.

Pago mensual con solo intereses

—

Pago después del periodo de IO — Intereses totales (préstamo IO) — Pago del préstamo estándar — Intereses totales del préstamo estándar — Costo adicional en intereses del IO —

Comparación entre préstamo con solo intereses y préstamo estándar

Métrica	Préstamo con solo intereses	Préstamo estándar

Calculadora de hipoteca Tabla de amortización Calculadora de hipoteca ARM

GUÍA

Más información

¿Qué es una hipoteca con solo intereses?

Una hipoteca con solo intereses permite al prestatario pagar únicamente los intereses del préstamo durante un periodo inicial, normalmente de 5 a 10 años, sin reducir nada del saldo principal. Cuando termina este periodo, el préstamo se convierte en un préstamo estándar con amortización, en el que el principal restante debe reembolsarse por completo durante el plazo restante, lo que normalmente provoca un aumento importante del pago mensual. Los préstamos con solo intereses los usan prestatarios que esperan que sus ingresos aumenten, piensan vender o refinanciar antes de que suba el pago, o quieren liberar flujo de caja para invertirlo en otra parte. Como durante el periodo de solo intereses no se amortiza capital, el prestatario no genera capital con los pagos por sí solo en ese tiempo, solo por la revalorización del mercado.

Cómo se calculan los pagos con solo intereses

Durante el periodo de solo intereses, el pago mensual es simplemente el saldo del préstamo multiplicado por la tasa de interés mensual: Pago = Importe del préstamo × (Tasa anual ÷ 12). Como el saldo nunca disminuye, este pago se mantiene fijo durante todo el periodo de solo intereses. Cuando ese periodo termina, el prestamista recalcula la amortización de todo el principal original sobre el plazo restante usando la fórmula estándar de amortización, M = P × r × (1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1), donde n es ahora el número de meses restantes. Como el mismo principal debe reembolsarse en menos meses, el pago después del periodo de solo intereses es bastante más alto que el de una hipoteca estándar desde el primer día.

El "golpe de pago" después del periodo de solo intereses

El riesgo más importante de una hipoteca con solo intereses es el golpe de pago: el aumento repentino y, a menudo, drástico del pago mensual requerido cuando termina el periodo de solo intereses y comienza la amortización completa. Como todo el principal original debe pagarse en el tiempo restante, más corto, el nuevo pago puede ser claramente más alto que el que habría exigido desde el inicio un préstamo totalmente amortizado del mismo importe y tasa. Los prestatarios deberían calcular este pago futuro con mucha antelación y confirmar que pueden permitírselo, en lugar de asumir que refinanciarán, venderán o tendrán mayores ingresos cuando termine el periodo de solo intereses.

Hipotecas con solo intereses frente a hipotecas estándar con amortización completa

Una hipoteca estándar empieza a reducir el principal desde el primer pago, por lo que el saldo baja de forma constante y queda totalmente saldado al final del plazo. Una hipoteca con solo intereses retrasa toda reducción de capital, lo que baja los pagos al principio, pero hace que se paguen más intereses totales durante la vida del préstamo, porque un saldo mayor acumula intereses durante más tiempo. Esta calculadora compara directamente ambas estructuras lado a lado —intereses totales, pagos mensuales y costo total— para que veas exactamente cuánto más cuesta una estructura con solo intereses. Para una opción estándar con amortización, consulta nuestra calculadora de hipoteca o la calculadora completa de amortización.

Quién usa los préstamos con solo intereses y por qué

Los préstamos con solo intereses son populares entre inversores inmobiliarios que planean vender una propiedad antes de que termine el periodo de solo intereses, prestatarios con ingresos irregulares o al alza (como quienes cobran comisiones o dueños de negocios) y prestatarios con alto patrimonio que prefieren invertir el efectivo que, de otro modo, destinarían al principal. También pueden resultar atractivos para compradores en mercados caros que buscan pagos iniciales más bajos para acceder a un préstamo mayor. Sin embargo, los prestamistas revisan estos préstamos con cuidado porque conllevan un riesgo más alto a largo plazo, y los plazos con solo intereses son menos comunes en hipotecas convencionales para vivienda habitual desde que la crisis financiera de 2008 impulsó criterios de concesión más estrictos.

Cómo generar capital sin amortizar principal

Como los pagos con solo intereses no reducen el saldo del préstamo, las únicas formas de generar capital durante el periodo de solo intereses son la revalorización de la propiedad o hacer pagos opcionales adicionales al principal (permitidos por la mayoría de los contratos de préstamos con solo intereses). Los prestatarios que dependen solo de la apreciación del mercado asumen un riesgo adicional: si los valores de la propiedad se estancan o bajan, podrían deber tanto como, o más que, vale la propiedad cuando termine el periodo de solo intereses, lo que complica cualquier plan de vender o refinanciar. Hacer aportes voluntarios adicionales al principal durante el periodo de solo intereses, incluso pequeños, reduce directamente tanto los costos futuros por intereses como el tamaño del pago posterior al periodo de IO.

Cómo decidir si una hipoteca con solo intereses es adecuada para ti

Una hipoteca con solo intereses puede tener sentido para prestatarios disciplinados con un plan claro de vender, refinanciar o aumentar sustancialmente sus ingresos antes de que termine el periodo de solo intereses, y que entienden y pueden asumir el pago más alto que vendrá después. En general, cuesta más en intereses totales que una hipoteca estándar y conlleva más riesgo si los planes cambian. Antes de comprometerte, haz los cálculos con esta calculadora, compáralos con una calculadora de préstamo estándar o una calculadora de hipoteca, y considera consultar a un profesional hipotecario con licencia para probar tu capacidad de afrontar el pago posterior al periodo de solo intereses en condiciones futuras menos favorables.

Preguntas frecuentes

¿Mi pago alguna vez baja después del periodo de solo intereses?

No. Cuando termina el período de solo intereses, el préstamo se vuelve a amortizar para que todo el principal restante se pague durante el plazo restante, lo que genera un pago mensual más alto que el pago de solo intereses, no más bajo.

¿Puedo pagar capital adicional durante el período de solo intereses?

La mayoría de los préstamos de solo intereses permiten pagos opcionales de capital adicional durante ese período. Hacerlo reduce el saldo que habrá que devolver más adelante, lo que disminuye tanto los intereses futuros como el pago después del período de solo intereses.

¿Por qué el pago después del período de solo intereses es mucho más alto que el de una hipoteca estándar?

Porque durante los años de solo intereses no se pagó capital, el importe total original del préstamo debe devolverse en un plazo restante más corto, lo que exige un pago mensual mayor que si la amortización hubiera comenzado desde el primer día.

¿Los préstamos de solo intereses siempre cuestan más en total?

Por lo general, sí, porque el saldo no disminuye durante el período de solo intereses, se acumulan más intereses totales a lo largo de la vida del préstamo en comparación con un préstamo estándar totalmente amortizable del mismo importe, tasa y plazo.

¿Son comunes hoy en día las hipotecas de solo intereses?

Son menos comunes en hipotecas convencionales para vivienda principal desde que el análisis de riesgo se endureció después de 2008, pero siguen disponibles a través de ciertos prestamistas y se usan con más frecuencia en financiación de propiedades de inversión y préstamos jumbo.

¿Es esta calculadora un consejo financiero?

No. Esta herramienta proporciona estimaciones solo con fines educativos y no constituye asesoramiento financiero, legal ni fiscal. Consulte a un profesional hipotecario o financiero con licencia antes de elegir una estructura de préstamo.