01
什么是仅付利息房贷？
仅付利息房贷允许借款人在最初一段时间内只支付贷款利息，通常为 5 到 10 年，而本金余额完全不会减少。仅付利息期结束后，贷款会转为标准摊还贷款，剩余本金必须在剩余期限内全部还清，因此月供通常会明显上升。仅付利息贷款常被预期收入会增加、打算在月供上升前出售或再融资，或希望把现金流留给其他投资用途的借款人使用。由于仅付利息期内本金不下降，这段时间里借款人不会仅靠还款本身积累任何房屋净值，只能依靠市场升值。
📉 仅付利息房贷计算器
估算你在仅付利息期内的月供、仅付利息期结束后本息合并的更高月供，以及仅付利息贷款相较于标准全额摊还房贷会多出多少利息成本。
仅付利息月供
—
IO 期后月供 —
总利息（IO 贷款） —
标准贷款月供 —
标准贷款总利息 —
IO 额外利息成本 —
仅付利息贷款与标准贷款对比
| 指标 | 仅付利息贷款 | 标准贷款 |
|---|
了解更多
02
仅付利息月供如何计算
在仅付利息期内，月供就是贷款余额乘以月利率：月供 = 贷款金额 ×（年利率 ÷ 12）。由于余额不会减少，这笔月供在整个仅付利息期内保持不变。仅付利息期结束后，贷款机构会使用标准摊还公式将最初的全部本金重新摊还到剩余期限内，公式为 M = P × r × (1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1)，其中 n 现在表示剩余月数。由于相同的本金必须在更少的月份内偿还，结束仅付利息期后的月供会比从第一天起就采用标准房贷时高出不少。
03
仅付利息期结束后的“月供冲击”
仅付利息房贷最重要的风险是月供冲击，也就是仅付利息期结束、开始全额摊还后，所需月供突然且往往大幅上升。由于全部原始本金必须在更短的剩余期限内还清，同样金额和利率的全额摊还贷款从一开始就要求的月供，可能明显低于新的月供。借款人应提前很久计算这笔未来月供，并确认自己有能力承担，而不是默认到时候一定能再融资、出售房产或拥有更高收入。
04
仅付利息房贷与标准全额摊还房贷
标准房贷从第一笔还款开始就减少本金，因此贷款余额会稳步下降，并在期限结束时全部还清。仅付利息房贷则会延后所有本金偿还，前期月供更低，但由于更大的余额会持续更久地产生利息，整笔贷款的总利息会更高。这个计算器会并排比较这两种结构，包括总利息、月供和总成本，让你清楚看到仅付利息结构到底贵多少。若要查看标准摊还方案，可使用我们的房贷计算器或完整摊还计算器。
05
谁会使用仅付利息贷款，以及原因
仅付利息贷款在计划在仅付利息期结束前出售房产的房地产投资者、收入不稳定或持续增长的借款人（如按佣金收入者或企业主），以及更愿意把原本用于偿还本金的现金拿去投资的高净值借款人中很受欢迎。它们也可能吸引高房价市场中的买家，因为较低的初始月供有助于申请更大额度的贷款。不过，贷款机构会仔细审查这类贷款，因为其长期风险更高；自 2008 年金融危机促使更严格的核贷标准出台后，在传统自住型房贷中，仅付利息条款也变得不那么常见。
06
在不减少本金的情况下建立净值
由于仅付利息还款不会减少贷款余额，仅付利息期内建立净值的方式只有两种：房产升值，或者额外自愿偿还本金（大多数仅付利息贷款协议都允许）。如果只依赖市场升值，借款人会承担额外风险：如果房价停滞或下跌，仅付利息期结束时，自己可能仍欠下与房产价值相当甚至更高的金额，这会让出售或再融资计划变得复杂。即使金额不大，只要在仅付利息期内主动额外偿还本金，就能直接降低未来利息成本以及 IO 期后的月供规模。
07
如何判断仅付利息房贷是否适合你
如果你有明确计划在仅付利息期结束前出售、再融资，或显著提高收入，并且能够理解和承担随后更高的月供，那么仅付利息房贷对自律的借款人来说可能是合适的。它通常比标准房贷支付更多总利息，而且如果计划有变，风险也更高。在做决定前，先用这个计算器算清楚，并与标准贷款计算器或房贷计算器对比，同时考虑咨询持牌房贷专业人士，在更不利的未来条件下对你承担仅付利息期后月供的能力做压力测试。
常见问题
我的月供会在仅付利息期结束后降低吗？
不会。只付利息期结束后，贷款会重新摊还，将剩余本金在剩余期限内全部还清，因此月供会比只付利息期间更高，而不是更低。
只付利息期内可以额外偿还本金吗？
大多数只付利息贷款都允许在只付利息期内额外偿还本金。这样可以减少日后需要偿还的余额，从而同时降低未来利息和 IO 期后的月供。
为什么只付利息期结束后的月供比普通房贷高这么多？
因为在只付利息的几年里，本金没有被偿还，原始贷款总额必须在更短的剩余期限内全部还清，所以月供会比从第一天就开始摊还的贷款高得多。
只付利息贷款的总成本一定更高吗？
一般是的，因为在只付利息期内余额不会下降，所以在相同贷款金额、利率和期限下，整个贷款期间累计的总利息通常会比标准的完全摊还贷款更多。
现在只付利息房贷还常见吗？
自 2008 年后承保标准收紧以来，这类贷款在自住型传统房贷中不再常见，但某些贷款机构仍有提供，而且在投资房和巨额贷款融资中更常使用。
这个计算器属于理财建议吗？
不是。这个工具仅用于教育目的，提供的是估算结果，不构成理财、法律或税务建议。在选择贷款结构之前，请咨询持牌房贷或理财专业人士。