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利息のみ期間中の毎月返済額、利息のみ期間終了後に元金と利息を返済する高い返済額、そして利息のみローンが標準的な元利均等返済住宅ローンよりどれだけ余分な利息を生むかを見積もります。
| 項目 | 利息のみローン | 標準ローン |
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利息のみ住宅ローンでは、借り手は最初の一定期間（一般的には5年から10年）に、元金をまったく減らさず利息分だけを支払います。この利息のみ期間が終わると、ローンは通常の元利均等返済ローンに切り替わり、残りの元金を残存期間内で全額返済する必要があるため、毎月返済額が大きく増えることが一般的です。利息のみローンは、収入の増加が見込める人、返済額が上がる前に売却または借り換えを予定している人、あるいは投資などに回すためのキャッシュフローを確保したい人に利用されます。利息のみ期間中は元金がまったく減らないため、その間は支払いだけでは持ち分は増えず、市場価格の上昇によってのみ持ち分が増えます。
利息のみ期間中の毎月返済額は、単純にローン残高に月利を掛けたものです: Payment = Loan Amount × (Annual Rate ÷ 12)。残高が減らないため、この返済額は利息のみ期間を通じて一定です。期間が終わると、貸し手は標準的な元利均等返済の計算式 M = P × r × (1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1) を使って、元の元金全体を残りの借入期間で再計算します。ここで n は残り月数です。以前と同じ元金をより短い期間で返済する必要があるため、利息のみ期間終了後の返済額は、最初から通常の住宅ローンとして組んだ場合よりかなり高くなります。
利息のみ住宅ローンで最も重要なリスクは、返済額ショックです。利息のみ期間が終わり、元利均等返済が始まると、必要な毎月返済額が突然、しかも大きく増えることがあります。元の元金全額を残りの短い期間で返済しなければならないため、新しい返済額は、同じ借入額と金利の完全な元利均等返済ローンを最初から組んだ場合よりもかなり高くなることがあります。借り手は、借り換えや売却、収入増を当てにするのではなく、利息のみ期間が終わる前にこの将来の返済額を十分に試算し、無理なく支払えるか確認すべきです。
標準的な住宅ローンは最初の返済から元金を減らすため、ローン残高は着実に減少し、返済期間終了時には完済されます。利息のみ住宅ローンは元金の返済を先送りするため、当初の返済額は低くなりますが、より長い期間にわたって大きな残高に利息がかかるため、ローン全体で支払う総利息は多くなります。この計算機では、総利息、毎月返済額、総コストを並べて直接比較できるので、利息のみ構成がどれだけ割高かを正確に確認できます。標準的な元利均等返済の選択肢については、当サイトの住宅ローン計算機または返済計算機をご覧ください。
利息のみローンは、利息のみ期間が終わる前に物件を売却する予定の不動産投資家、収入が不規則または増加傾向にある借り手（歩合給の人や事業主など）、そして元金返済に回すはずの資金を投資に回したい富裕層に人気があります。また、高価格帯市場で、より大きなローンの審査を通すために初期返済額を抑えたい購入者にも適しています。ただし、これらのローンは長期的なリスクが高いため貸し手は慎重に審査し、2008年の金融危機以降は引受基準が厳しくなったこともあり、居住用の一般的な住宅ローンでは利息のみ条件は以前より少なくなっています。
利息のみ返済ではローン残高が減らないため、利息のみ期間中に持ち分を増やす方法は、物件価格の上昇か、任意の追加元金返済（多くの利息のみローン契約で認められています）だけです。市場の値上がりだけに頼ると、追加リスクを負います。物件価格が横ばいまたは下落した場合、利息のみ期間が終わる時点で物件価値と同じか、それ以上を借りていることになり、売却や借り換えの計画が難しくなります。利息のみ期間中に少額でも任意で元金を返済すれば、将来の利息負担と IO 期間終了後の返済額を直接下げられます。
利息のみ住宅ローンは、利息のみ期間が終わる前に売却、借り換え、または大幅な収入増が見込める明確な計画があり、その後に来る高い返済額を理解し、吸収できる 規律ある借り手には有効です。通常の住宅ローンより総利息は高く、計画が変わるとリスクも大きくなります。契約する前に、この計算機で数値を確認し、標準的なローン計算機や住宅ローン計算機と比較し、さらに有資格の住宅ローン専門家に相談して、将来の条件が悪化した場合でも利息のみ期間終了後の返済に耐えられるかを検証することをおすすめします。