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初回の固定期間中の ARM 返済額を見積もり、その後の最初の見直しで返済額がどう変わるかを、完全連動シナリオと、ローンの金利上限で抑えられた最悪ケースシナリオで試算します。投資助言ではなく、計画用です。
| 期間 | 金利 | Monthly Payment | Change vs Initial |
|---|
変動金利型住宅ローンは、当初の固定金利期間と、その後の市場指数に連動する変動金利期間を組み合わせたものです。5/1、7/1、10/1という名称の形式は、この仕組みを表しています。最初の数字は金利が固定される年数、次の数字はその後に金利が調整される頻度を示します（多くの場合は毎年）。5/1 ARMでは5年間金利が固定され、その後はローンの残存期間にわたり年に一度調整されます。当初期間中、ARMは通常、同等の30年固定金利ローンより低い金利を提示します。これは、貸し手が負う長期的な金利リスクが小さいためです。固定期間の終了後、新しい金利は「完全連動金利」に設定されます。これは、参照指数の現在値（近年は一般にSOFRベースの指数）に、ローン組成時に貸し手が設定した固定マージンを加えたものです。固定金利型住宅ローンではなくARMを選ぶ前に、この仕組みと、金利の変動幅を制限する上限を理解することが不可欠です。固定金利との比較には、当社の住宅ローン計算ツールをご覧ください。
ARMには、金利の変動幅を制限し、借り手を際限のない金利リスクから守る三種類の上限があります。初回調整上限は、固定期間終了後の最初の調整時に金利が上昇できる幅を制限するもので、最近の多くのARMでは一般に2%です。定期調整上限（または次回以降の調整上限）は、その最初の調整後、各調整時に金利が変動できる幅を制限するもので、多くの場合、年ごとに2%です。全期間上限は、当初金利を基準として、金利が到達し得る絶対的な上限を定めるもので、一般に5-6%です。たとえば、当初金利が6%、初回調整上限が2%、定期調整上限が2%、全期間上限が5%のローンでは、最初の調整時に最大8%（6% + 2%）まで上昇する可能性があります。また、市場金利がどれほど上昇しても、ローンの全期間を通じて11%（6% + 5%）を超えることはありません。これらの上限は、ローンの変動金利特約および貸付真実法（TILA）に基づく開示書に記載されています。上限は商品や貸し手によって異なるため、署名前に必ず正確な上限の仕組みを貸し手に確認してください。
ARMの将来の返済額を試算する際は、二つの異なるシナリオを検討すると役立ちます。「完全連動金利」のシナリオでは、今日の指数値にマージンを加え、最初の調整時まで指数が現在とまったく同じ水準にとどまった場合の金利を見積もります。現実的な基準として役立ちますが、指数は調整日が来る前に変動する可能性があり、実際に変動します。「最悪の場合」のシナリオでは、上限によって法的に認められる最大幅まで金利が上昇すると仮定します。最初の金利見直し時には当初金利に初回調整上限を加え、その後は生涯上限まで上昇すると想定します。慎重なARMの借り手は、可能な最大の返済額増加にも対応できるよう、最悪の場合のシナリオを基準に予算を組み、完全連動金利による見積もりを現実的な予想として利用します。当社の計算ツールでは、この二つを、生涯上限に基づく実際の最大返済額とともに並べて表示します。これにより、ARMを契約する前に、起こり得る結果の全範囲に対して予算の耐久性を検証できます。
30年返済、当初金利6%の5/1 ARMで、$400,000を借り入れるケースを考えてみましょう。最初の5年間（60か月）は、360か月の全返済期間に標準的な元利均等返済の計算式を適用して算出した、元金と利息を合わせて月々約$2,398の固定返済額を支払います。5年後の元金残高は約$372,000です。金利が最悪のケースとなる水準、つまり初期金利に生涯上限幅を加えた、この例では11%に達するほど上昇した場合、残高を残りの300か月で再計算すると、新たな返済額は月々約$3,648となり、当初の返済額から約$1,250（52%）増加します。一方、完全連動金利（指標金利とマージンの合計で、初回調整上限の制約を受ける）がより穏当な7.25%になった場合、新たな返済額は月々約$2,690で、約$292（12%）の増加となります。現実的なケースと最悪のケースでこれほど大きな差があることから、ARMの借り手は余裕を持って予算を組むべきだと分かります。
ARMは、当初の固定金利期間が終了する前に住宅を売却する、借り換える、またはローンを完済するという明確かつ現実的な計画がある借り手に最も適している傾向があります。たとえば、転居を見込んでいる軍人世帯、仕事の都合による転居を予想している専門職、金利の低下または自身の信用力や収入の改善を見込んで、その時点で借り換える予定の購入者などです。低い初期金利によって固定金利期間中のキャッシュフローに余裕が生まれますが、このメリットが得られるのは、不利な金利で変動金利期間に入ってもローンを保有し続けることにならない場合に限られます。長期間（7～10年以上、または無期限）同じ住宅に住み続ける予定の借り手、返済額の増加を吸収できない固定収入の人、返済額が不確実であることに不安を感じる人にとっては、固定金利住宅ローンが引き続き、より安全な標準的選択肢です。最終決定を下す前に、必ずこのようなツールを使用して、ARMの当初期間中の節約額と、最悪の場合に生じ得る返済額の増加を比較し、固定金利期間の終了前に現実的に借り換えまたは売却ができるかどうかも検討してください。
多くのARM利用者は、当初の固定金利期間が終了する前に固定金利住宅ローンへ借り換え、長期的な計画をより明確に把握できた時点、または金利が有利に動いた場合に、返済額を確定させようと考えています。この戦略にも固有のリスクがあります。借り換えができるかどうかは、再度融資資格を満たすこと（信用力、収入、住宅の持分（エクイティ）に関する要件は変わる可能性があります）、クロージング費用（通常はローン残高の2～5%）、および借り換えが必要な時点で市場金利が妥当な水準にあることに左右されますが、いずれも何年も前から保証されるものではありません。一部のARMには、当初の数年間に借り換える場合の期限前返済違約金が設定されていますが、現在では、自己居住用のコンベンショナルARMにおいて、このような違約金は以前ほど一般的ではありません。ARMの金利調整日が近づいたら、当社の住宅ローン計算ツールと返済・償却計画計算ツールを使用して、固定金利への借り換えの選択肢を試算してください。また、融資機関を比較し、必要に応じて金利を確定する時間を確保できるよう、金利が調整される予定日の少なくとも3～6か月前には、その手続きを開始してください。