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初期費用、毎月の節約額、損益分岐点までの期間、そしてローンをどれだけ長く保有する予定かに基づいて、金利を下げるために住宅ローンのディスカウントポイントを支払う価値があるかを確認します。
| シナリオ | 金利 | 月々の元利返済額 | 返済期間中の総利息 |
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住宅ローンのディスカウントポイントは、融資の返済期間全体にわたって金利を下げる代わりに、契約時に貸し手へ支払う初期費用です。通常 1 ポイントは借入額の 1% に相当し、金利を一定幅だけ引き下げます。一般的には約 0.25% が目安ですが、実際の引き下げ幅は貸し手や市場環境によって異なります。ポイントの購入は、実質的には利息を前払いして低い金利を得ることを意味します。毎月の返済額の節約が初期費用を上回るまで保有する予定がある借り手には有効で、これを損益分岐点と呼びます。ポイントは任意であり、借入手数料とは別です。借入手数料は金利を下げるためではなく、融資の処理にかかる貸し手側の費用をまかなうものです。
損益分岐点とは、低い金利による毎月の節約額の累計が、ポイントの初期費用に達するまでの月数のことです。計算式は次のとおりです。損益分岐月数 = ポイント費用 ÷ 毎月の節約額。ここでいう毎月の節約額は、基準金利での標準的な月々の返済額と、新しい低い金利での月々の返済額との差額です。どちらもローン全期間を通じた標準的な元利均等返済の計算式で求めます。損益分岐点より長く借り続ける予定なら、ポイント購入は総合的に節約になることが多く、損益分岐点より前に売却や借り換えをするなら、通常は節約よりコストのほうが大きくなります。
住宅ローンのポイント購入が一般的に有利なのは、ローンを損益分岐点よりかなり長く保有すると確信できる場合です。たとえば、長く住む予定の家を購入し、今後数年以内に売却や借り換えをする見込みがないケースです。また、ポイント代を支払っても緊急予備資金を減らしすぎず、他の高金利債務を抱えずに済むだけの現金がある場合も向いています。数年以内に引っ越し、売却、借り換えをする可能性が高い借り手は、ローン終了前に初期費用を回収しにくいため、通常はポイント支払いを避けるべきです。
契約時に余剰資金がある借り手は、金利を下げるためにディスカウントポイントを買うか、そのお金をより多い頭金に回して借入額を減らすかで迷うことがあります。頭金を増やせば、すぐに、そして恒久的に利息の対象となる元本が減ります。一方、ポイントは借りた金額の金利を下げるだけです。一般的には、頭金を増やすことで PMI を回避または軽減できる、あるいは loan-to-value ratio を重要な基準値より下げられるなら、ポイントより高い効果が得られることが多いです。それ以外の場合は、ポイントの損益分岐点と、借入残高が減ることによる確実な効果を比較して判断するとよいでしょう。住宅ローン計算機で、頭金の違いが月々の返済額にどう影響するか確認してみてください。
この計算機は、住宅ローン金利を下げるために契約時に前払いする、零以上のディスカウントポイントのみを対象とします。貸し手クレジットは逆の仕組みで、より高い金利を受け入れる代わりに、貸し手が諸費用の一部を負担します。ここでは貸し手クレジットをマイナスポイントとして入力しないでください。有効な比較には、提示されたクレジット額と、それに対応する高い金利の両方が必要です。代わりに、その二つの見積もり値を直接比較してください。
米国では、主たる居住用住宅の購入、建築、または大幅な改良のために使うローンで支払った住宅ローンポイントは、IRS の規定と制限の範囲内で、支払った年に税控除の対象になる場合があります。ただし、借り換え時のポイントは通常、ローン期間全体にわたって控除します。税務上の扱いは、一部の借り手にとって実際の損益分岐点に大きく影響し、結果として期間を短くすることがあります。税制は変更され、個別事情にも左右されるため、一般的な見積もりに頼るのではなく、資格のある税務専門家に相談して、ご自身の状況でポイントがどう影響するか確認してください。
この計算機では、ポイントありとなしのローンを並べて比較できます。初期費用、適用金利、月々の返済額の差、損益分岐月数、そして住み続ける予定年数に応じた純節約額を確認できます。借入額、返済期間、基準金利、検討しているポイント数、1 ポイントあたりの金利引き下げ幅、予定居住期間を入力すれば、そのポイントがあなたの状況で本当に得かどうかを明確に判断できます。税金や保険を含む月々の返済額をより広く把握したい場合は、住宅ローン計算機もご利用ください。