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通常の月払い住宅ローン返済プランと、2 週間ごとの支払いプラン（年間 13 回分の月払いに相当）を比較し、どれだけ利息と時間を節約できるかを確認します。金融助言ではなく、計画用です。
| プラン | 支払い額 | 完済時期 | 総利息 |
|---|
隔週の住宅ローン支払いスケジュールでは、毎月の通常支払額の半分を 2 週間ごとに支払います。月に 1 回の全額支払いではなく、52 週間ある 1 年間では 26 回の半額支払いとなり、年間で標準の 12 回ではなく 13 回分の月払いに相当します。この追加の 1 回分はすべて元本に充当されます。というのも、その年の利息義務は標準の 12 回分の支払いで既にカバーされているからです。多くの住宅ローンサービス会社は隔週払いプログラムを直接提供しており、設定手数料がかかることもあります。一方で、支払いが月額の全額に達するまで適用しない会社もあり、その場合は利点がなくなります。そのため、加入前にサービス会社が端数支払いをどのように処理するかを正確に確認することが重要です。手数料なしで同じ効果を得る方法は、毎月の通常支払額に、その 1/12 を追加して支払うことです。これにより、サービス会社が正式な隔週プログラムを提供していなくても、数学的には同じ繰り上げ返済効果が得られます。
住宅ローンの利息は未払い残高に対して複利で計算されるため、ローンの早い段階で元本に少しでも多く充当すると、その支払い月だけでなく残りの全期間にわたって利息負担を減らせます。この複利効果があるからこそ、年 12 回の支払いを 13 回に増やすだけの一見小さな変更でも、支払い回数は 8.3% 増えるのに、30 年ローンを数年短縮し、利息を数万ドル節約できるのです。30 年・30 万ドル・6% のローンでは、標準的な月払いプランの総利息は満期までで約 347,515 ドルになります。これを隔週相当のプランに切り替えると、総利息は約 273,849 ドルまで下がり、約 73,665 ドルの節約になります。同時に、返済期間は 360 か月から約 295 か月へ短縮され、約 5.4 年早く完済できます。加速返済を始める時期が早いほど、残り年数にわたって追加返済が複利で効くため、節約額は大きくなります。
毎月の支払いに少しずつ上乗せする代わりに、年末に 1 回まとめて追加返済したいという借り手もいます。どちらの方法でも、毎年同じ総額の追加元本（通常の支払い額の 1 倍）をローンに入れる点は同じですが、隔週払い／月割りの方法のほうが、追加元本がより早く、より頻繁に充当されるため、残高に対して利息がかかる期間を早めに減らせます。その差は小さく、通常は 30 年ローンの全期間でも数百ドル程度です。そのため、実際の選び方はキャッシュフローの好みによることが多く、月割りの追加返済は毎月の予算に組み込みやすく、年末一括払いはボーナス収入や還付金、その他の臨時収入を戦略的に使えます。どちらを選んでも、追加返済をしない場合よりは圧倒的に有利です。
加速返済を始める前に、住宅ローンに繰上返済ペナルティがないか確認してください。繰上返済ペナルティは 2008 年の金融危機以前には一般的でしたが、Dodd-Frank 法の制限により、現在は居住用の一般的な住宅ローンではまれです。ただし、非適格ローン、投資用不動産ローン、特定の変動金利商品には、特に最初の 3 - 5 年に含まれている場合があります。ローン契約書を確認するか、管理会社に直接問い合わせてください。また、追加で送る支払いが元本に充当されるのか、それとも保留中の入金／エスクロー残高として保持されるのか、あるいは将来の予定支払いに充当されるのかも確認してください。管理会社ごとに既定の処理が異なるため、オンラインポータル、チェックのメモ欄、または書面での依頼を通じて、追加支払いのたびに明確に「元本に充当」と指示する必要がある場合があります。
より低い金利や短い返済期間への借り換えも検討しているなら、どちらかに決める前に両方のシナリオを試してください。場合によっては、今のローンで追加返済を行うだけで、15 年ローンへ借り換えるのと同等に返済を早められ、しかも借り換えの諸費用（通常は融資額の 2 - 5%）や金利変動リスクを避けられます。一方で、当初のローン以降に金利が大きく下がっているなら、先により低い金利へ借り換え、その上で追加返済を上乗せするほうが、合計の節約額が最大になることもあります。このツールでは、残りのローン期間、現在の金利、そしてその家にどのくらい住む予定かを踏まえ、当社の住宅ローン計算機と元利均等返済計算機を併用して、単純な借り換えと現在のローンでの加速返済を比較してください。
加速返済が最も効果を発揮するのは、収入が安定しており、すでに生活防衛資金があり、さらに同じ余剰資金を争う高金利債務（クレジットカード、個人ローン）がない人です。住宅ローン金利は通常クレジットカードの APR より低いため、まず高金利債務を返済するほうが、一般により高い効果があります。ローン初期の持ち家ほど、残り月数が多いぶん追加元本が生む節約効果を大きく受けられ、金額面での恩恵が最も大きくなります。10 年以上の長期保有を予定している人は短縮された返済期間の恩恵を最後まで受けやすく、数年以内に売却や借り換えを予定している人は、相対的に利益が小さくなることがありますが、それでも資産形成は早まり、リスクは下がります。この計算機の隔週モデルは「毎月 1/12 ずつ追加する」方式を採用しており、通常の住宅ローン会社で簡単に実行できるうえ、実質的に真の 26 回払い隔週スケジュールと同等の結果になります。