🏷️ Calcolatore dei punti mutuo

Scopri se pagare punti sconto sul mutuo per abbassare il tasso conviene, in base al costo iniziale, al risparmio mensile, al periodo di pareggio e a quanto tempo prevedi di tenere il prestito.

Periodo di pareggio (mesi)

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Costo dei punti — Nuovo tasso d'interesse — Risparmio mensile — Risparmio netto nel periodo di detenzione — Verdetto —

Con punti vs senza punti

Scenario	Tasso	Rata mensile capitale e interessi	Interessi totali nel periodo

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Cosa sono i punti sconto del mutuo?

I punti sconto del mutuo sono una commissione iniziale pagata al lender al momento del closing in cambio di un tasso d'interesse più basso per tutta la durata del prestito. Un punto costa in genere l'1% dell'importo del prestito e riduce il tasso di una quantità fissa, spesso intorno allo 0,25%, anche se la riduzione esatta varia in base al lender e alle condizioni di mercato. Acquistare punti significa sostanzialmente prepagare interessi in cambio di un tasso più basso: può avere senso per chi prevede di tenere il prestito abbastanza a lungo da recuperare il costo iniziale con il risparmio mensile, cioè il punto di pareggio. I punti sono opzionali e diversi dalle spese di origination, che coprono il costo del lender per elaborare il prestito invece di abbassare il tasso.

Come si calcola il periodo di pareggio

Il periodo di pareggio è il numero di mesi necessari perché il risparmio mensile accumulato grazie a un tasso più basso eguagli il costo iniziale dei punti. Si calcola così: Mesi di pareggio = Costo dei punti ÷ Risparmio mensile, dove il Risparmio mensile è la differenza tra la rata mensile standard (al tasso di base) e la rata mensile ridotta (al nuovo tasso più basso), entrambe calcolate con la formula standard di ammortamento sull'intera durata del prestito. Se prevedi di tenere il prestito più a lungo del periodo di pareggio, acquistare punti in genere fa risparmiare denaro nel complesso; se pensi di vendere o rifinanziare prima del pareggio, di solito i punti costano più di quanto rendano.

Quando conviene acquistare i punti

In genere conviene acquistare punti del mutuo quando sei sicuro di tenere il prestito ben oltre il periodo di pareggio, per esempio se stai comprando una casa da tenere a lungo e non prevedi di vendere o rifinanziare nei prossimi anni. Ha più senso anche quando hai liquidità sufficiente per pagare i punti senza intaccare il fondo di emergenza o dover ricorrere a debiti più costosi altrove. Chi pensa di traslocare, vendere o rifinanziare entro pochi anni dovrebbe di solito evitare i punti, perché è improbabile recuperare il costo iniziale prima della fine del prestito.

Punti vs. anticipo maggiore

Chi dispone di liquidità extra al closing spesso si trova a scegliere tra acquistare punti sconto per abbassare il tasso oppure destinare gli stessi soldi a un anticipo maggiore, che riduce l'importo del prestito e, se applicabile, può aiutare a evitare o ridurre il PMI. Un anticipo maggiore riduce subito e in modo permanente il capitale su cui maturano interessi, mentre i punti abbassano solo il tasso sull'importo preso in prestito. In generale, se un anticipo maggiore eliminasse il PMI o portasse il loan-to-value sotto una soglia chiave, spesso offre un rendimento migliore dei punti; altrimenti, confrontare il periodo di pareggio dei punti con l'effetto garantito di un saldo prestito più basso può aiutare nella scelta. Prova il nostro calcolatore mutuo per vedere come un anticipo diverso cambia la rata mensile.

I crediti del finanziatore richiedono un confronto separato dei preventivi

Questo calcolatore considera soltanto punti di sconto non negativi pagati in anticipo per ridurre il tasso del mutuo. Un credito del finanziatore funziona nella direzione opposta: il finanziatore contribuisce ai costi di chiusura in cambio di un tasso più alto. Non inserire qui i crediti del finanziatore come punti negativi, perché per un confronto valido servono sia l’importo del credito indicato nel preventivo sia il tasso più alto corrispondente. Confronta direttamente questi due valori del preventivo del finanziatore.

Considerazioni fiscali sui punti del mutuo

Negli Stati Uniti, i punti del mutuo pagati su un prestito usato per acquistare, costruire o migliorare in modo sostanziale la residenza principale possono essere deducibili dalle tasse nell'anno in cui vengono pagati, soggetti alle regole e ai limiti dell'IRS, mentre i punti su un rifinanziamento di solito vengono dedotti durante la vita del prestito. Il trattamento fiscale può influire in modo significativo sul calcolo reale del pareggio per alcuni mutuatari, accorciandolo di fatto. Poiché le norme fiscali cambiano e dipendono dalla situazione personale, è opportuno consultare un professionista fiscale abilitato per capire come i punti incidono sul proprio caso specifico invece di affidarsi a stime generiche.

Usare questo calcolatore per decidere

Questo calcolatore confronta il tuo prestito con e senza punti, fianco a fianco: il costo iniziale, il tasso d'interesse risultante, la differenza nella rata mensile, il periodo di pareggio in mesi e il risparmio netto in base agli anni in cui pensi di restare nella casa. Inserisci l'importo del prestito, la durata, il tasso di base, il numero di punti da valutare, la riduzione del tasso offerta da ciascun punto e il tempo previsto nella casa per ottenere un verdetto chiaro su quanto i punti siano probabilmente convenienti nel tuo caso. Per una visione più completa della rata mensile, comprese tasse e assicurazione, vedi il nostro calcolatore mutuo completo.

Domande frequenti

Quanto costa in genere un punto del mutuo?

Un punto costa in genere l'1% dell'importo del prestito. Per un prestito di $300,000, un punto costa $3,000. La riduzione esatta del tasso per punto varia in base a istituto, mercato e tipo di prestito, ma 0.25% è una stima comune.

Cosa succede se vendo o rifinanzio prima del punto di pareggio?

Se vendi o rifinanzi prima di raggiungere il mese di pareggio, avrai pagato più per i punti di quanto hai risparmiato sugli interessi ridotti, quindi in quello scenario i punti rappresentano una perdita netta.

Posso acquistare punti parziali o frazionari?

Sì, molti istituti consentono punti frazionari (ad esempio 0.5 o 1.25 punti) e questo calcolatore supporta valori decimali, così puoi simulare qualsiasi importo offerto dal tuo istituto.

I punti del mutuo sono la stessa cosa delle spese di istruttoria?

No. I punti sconto abbassano il tuo tasso d'interesse, mentre le spese di istruttoria coprono i costi del prestatore per l'elaborazione e la valutazione del prestito. Entrambi possono comparire nel documento di chiusura, ma hanno scopi diversi.

Conviene sempre comprare punti invece di versare un acconto più alto?

Non necessariamente. Un acconto più alto riduce in modo permanente il saldo del prestito e può eliminare il PMI, mentre i punti riducono solo il tasso. Confronta entrambe le opzioni in base al tuo rapporto prestito-valore e alla liquidità disponibile.

Questo calcolatore fornisce consulenza finanziaria o fiscale?

No. Questo strumento fornisce solo stime a fini informativi e non costituisce consulenza finanziaria, legale o fiscale. Consulta un professionista abilitato in mutui o un consulente fiscale prima di decidere se acquistare punti.