🏷️ Máy tính điểm vay thế chấp

Tìm hiểu xem việc trả tiền mua điểm giảm lãi để hạ lãi suất có đáng hay không, dựa trên chi phí ban đầu, khoản tiết kiệm hàng tháng, thời gian hòa vốn và thời gian bạn dự định giữ khoản vay.

Thời gian hòa vốn (Tháng)

—

Chi phí điểm — Lãi suất mới — Tiết kiệm hàng tháng — Tiết kiệm ròng trong thời gian giữ khoản vay — Kết luận —

Có điểm vs. Không có điểm

Kịch bản	Lãi suất	Gốc và lãi hàng tháng	Tổng lãi trong toàn kỳ

Máy tính thế chấp Máy tính khoản vay Máy tính thế chấp hai tuần một lần

HƯỚNG DẪN

Tìm hiểu thêm

Điểm giảm lãi thế chấp là gì?

Điểm giảm lãi thế chấp là một khoản phí trả trước cho bên cho vay khi chốt hợp đồng để đổi lấy lãi suất thấp hơn trong suốt thời hạn khoản vay. Một điểm thường có giá bằng 1% số tiền vay và làm giảm lãi suất theo một mức cố định, thường vào khoảng 0.25%, dù mức giảm cụ thể thay đổi theo bên cho vay và điều kiện thị trường. Mua điểm về bản chất là trả trước một phần lãi để đổi lấy mức lãi thấp hơn, và có thể hợp lý với người vay dự định giữ khoản vay đủ lâu để khoản tiết kiệm hàng tháng bù lại chi phí ban đầu, tức điểm hòa vốn. Điểm là tùy chọn và khác với phí khởi tạo, vốn dùng để bù chi phí xử lý khoản vay của bên cho vay chứ không phải để mua giảm lãi.

Cách tính thời gian hòa vốn

Thời gian hòa vốn là số tháng cần để khoản tiết kiệm hàng tháng tích lũy từ mức lãi thấp hơn bằng với chi phí trả trước của các điểm. Công thức là: Tháng hòa vốn = Chi phí điểm ÷ Tiết kiệm hàng tháng, trong đó Tiết kiệm hàng tháng là chênh lệch giữa khoản trả hàng tháng tiêu chuẩn (theo lãi suất cơ bản) và khoản trả hàng tháng giảm (theo lãi suất mới thấp hơn), cả hai đều được tính bằng công thức khấu hao chuẩn trên toàn bộ thời hạn vay. Nếu bạn dự định giữ khoản vay lâu hơn thời gian hòa vốn, mua điểm thường giúp tiết kiệm tiền tổng thể; nếu bạn dự định bán hoặc tái cấp vốn trước khi hòa vốn, điểm thường tốn nhiều hơn số tiền chúng giúp tiết kiệm.

Khi nào mua điểm là hợp lý về tài chính

Mua điểm thế chấp thường hợp lý khi bạn tin chắc mình sẽ giữ khoản vay vượt xa thời gian hòa vốn, chẳng hạn khi bạn mua một ngôi nhà để ở lâu dài và không dự tính bán hoặc tái cấp vốn trong vài năm tới. Nó cũng hợp lý hơn khi bạn có sẵn tiền mặt để trả cho điểm mà không làm cạn quỹ dự phòng khẩn cấp hoặc không phải vay nợ lãi suất cao ở nơi khác. Người vay dự kiến sẽ chuyển đi, bán nhà hoặc tái cấp vốn trong vòng vài năm thường nên tránh trả tiền mua điểm, vì họ khó thu hồi được chi phí ban đầu trước khi khoản vay kết thúc.

Điểm so với khoản trả trước lớn hơn

Người vay có tiền dư khi chốt hợp đồng thường phải chọn giữa mua điểm giảm lãi để hạ lãi suất hoặc dùng số tiền đó để tăng khoản trả trước, qua đó giảm số tiền vay (và nếu áp dụng, có thể giúp tránh hoặc giảm PMI). Khoản trả trước lớn hơn làm giảm ngay và vĩnh viễn phần gốc tính lãi, còn điểm chỉ làm giảm lãi suất trên phần tiền đã vay. Nhìn chung, nếu khoản trả trước lớn hơn giúp loại bỏ PMI hoặc đưa tỷ lệ vay trên giá trị xuống dưới một ngưỡng quan trọng, thì điều đó thường cho lợi ích tốt hơn so với mua điểm; nếu không, hãy so sánh thời gian hòa vốn của điểm với tác động chắc chắn từ việc giảm số dư vay để quyết định. Hãy thử máy tính thế chấp của chúng tôi để xem khoản trả trước khác nhau ảnh hưởng thế nào đến khoản thanh toán hàng tháng.

Tín dụng từ bên cho vay cần được so sánh bằng báo giá riêng

Công cụ này chỉ tính các điểm chiết khấu không âm được trả trước để giảm lãi suất thế chấp. Tín dụng từ bên cho vay hoạt động theo chiều ngược lại: bên cho vay góp vào chi phí chốt hợp đồng để đổi lấy mức lãi suất cao hơn. Không nhập tín dụng từ bên cho vay dưới dạng điểm âm ở đây, vì phép so sánh hợp lệ cần cả số tiền tín dụng được báo giá lẫn mức lãi suất cao hơn tương ứng. Thay vào đó, hãy so sánh trực tiếp hai giá trị này trong báo giá của bên cho vay.

Lưu ý thuế đối với điểm thế chấp

Tại Hoa Kỳ, các điểm thế chấp được trả cho khoản vay dùng để mua, xây dựng hoặc cải thiện đáng kể nơi ở chính có thể được khấu trừ thuế trong năm đã trả, tùy theo quy định và giới hạn của IRS - trong khi điểm trên khoản tái cấp vốn thường được khấu trừ dần trong suốt thời hạn vay. Cách xử lý thuế có thể ảnh hưởng đáng kể đến phép tính hòa vốn thực tế của một số người vay, và có thể rút ngắn thời gian này. Vì quy định thuế thay đổi và phụ thuộc vào hoàn cảnh từng người, người vay nên tham khảo một chuyên gia thuế có giấy phép để xác định điểm ảnh hưởng thế nào đến tình huống thuế cụ thể của mình thay vì chỉ dựa vào ước tính chung.

Dùng công cụ này để quyết định

Công cụ này so sánh khoản vay của bạn có và không có points theo từng bên: chi phí trả trước, lãi suất sau điều chỉnh, chênh lệch tiền trả hằng tháng, thời gian hòa vốn theo tháng, và tổng số tiền tiết kiệm ròng trong số năm bạn dự định ở trong nhà. Nhập số tiền vay, thời hạn, lãi suất cơ sở, số points đang cân nhắc, mức giảm lãi suất mỗi point mang lại, và thời gian dự kiến bạn ở trong nhà để có kết luận rõ ràng về việc points có đáng mua trong trường hợp của bạn hay không. Để xem rộng hơn về khoản trả hằng tháng gồm cả thuế và bảo hiểm, hãy xem mortgage calculator đầy đủ của chúng tôi.

Câu hỏi thường gặp

Một mortgage point thường có giá bao nhiêu?

Một point thường có giá bằng 1% số tiền vay của bạn. Với khoản vay $300,000, một point sẽ tốn $3,000. Mức giảm lãi suất chính xác cho mỗi point thay đổi theo lender, thị trường và loại khoản vay, nhưng 0.25% là ước tính phổ biến.

Nếu tôi bán hoặc refinance trước mốc hòa vốn thì sao?

Nếu bạn bán hoặc refinance trước tháng hòa vốn, bạn sẽ trả cho points nhiều hơn số tiền tiết kiệm được từ lãi suất thấp hơn, khiến points trở thành khoản lỗ ròng trong trường hợp đó.

Tôi có thể mua points một phần hoặc lẻ không?

Có, nhiều lender cho phép points lẻ (ví dụ 0.5 hoặc 1.25 points), và công cụ này hỗ trợ giá trị thập phân để bạn mô phỏng bất kỳ mức nào lender đưa ra.

Mortgage points có giống origination fees không?

Không. Discount points dùng để hạ lãi suất, còn origination fees là chi phí lender xử lý và thẩm định khoản vay. Cả hai có thể xuất hiện trên closing disclosure nhưng có mục đích khác nhau.

Mua points luôn tốt hơn đặt cọc lớn hơn sao?

Không hẳn. Khoản đặt cọc lớn hơn làm giảm vĩnh viễn số dư khoản vay và có thể loại bỏ PMI, trong khi points chỉ giảm lãi suất. Hãy so sánh cả hai theo tỷ lệ loan-to-value cụ thể và số tiền mặt bạn có.

Công cụ này có phải là tư vấn tài chính hoặc thuế không?

Không. Công cụ này chỉ cung cấp ước tính cho mục đích tham khảo và không phải là tư vấn tài chính, pháp lý hoặc thuế. Hãy hỏi chuyên gia mortgage được cấp phép hoặc cố vấn thuế trước khi quyết định có mua points hay không.