💰 Máy tính thế chấp

Tính khoản thanh toán thế chấp hàng tháng ước tính của bạn, bao gồm tiền gốc, lãi, thuế bất động sản, bảo hiểm nhà ở và PMI. Công cụ này giúp bạn lập kế hoạch ngân sách mua nhà và hiểu tổng chi phí sở hữu nhà.

Tổng tiền trả hàng tháng

—

Tiền gốc & lãi — Thuế bất động sản — Bảo hiểm nhà ở — PMI — Phí HOA — Tổng lãi đã trả —

Payment Breakdown

Amortization Schedule

HƯỚNG DẪN

Tìm hiểu thêm

Hiểu thị trường thế chấp Mỹ trong năm 2026

Thị trường thế chấp Mỹ năm 2026 được đặc trưng bởi lãi suất cao lịch sử và môi trường khả năng chi trả đầy thách thức. Tính đến tháng 1 năm 2026, lãi suất thế chấp cố định 30 năm trung bình dao động quanh 6.5-7.0%, giảm nhẹ so với đỉnh 8% năm 2023 nhưng vẫn cao hơn đáng kể so với mức 3% của năm 2021. Theo Cục Dự trữ Liên bang, tổng nợ thế chấp còn dư tại Mỹ vượt 12 nghìn tỷ USD, với khoảng 63% người Mỹ sở hữu nhà. Giá nhà trung vị trên toàn quốc là 420,000 USD, tăng 4% so với 2024, với chênh lệch vùng miền đáng kể - trung vị ở California là 750,000 USD, Texas là 350,000 USD, và các bang vùng Trung Tây trung bình 250,000 USD. Khoản trả thế chấp hàng tháng đã tăng mạnh; một khoản vay 400,000 USD ở mức 7% cần 2,661 USD mỗi tháng (chỉ tiền gốc và lãi), so với 1,686 USD ở mức 3%. Máy tính thế chấp có tính thuế và bảo hiểm trở nên thiết yếu vì thuế bất động sản trung bình 1.1% trên toàn quốc (4,620 USD/năm cho một ngôi nhà 420,000 USD) và bảo hiểm nhà ở tốn 1,500-3,000 USD/năm. Người mua nhà lần đầu gặp thách thức đặc biệt, với tuổi trung vị tăng lên 36 khi người mua trẻ khó tiếp cận khả năng chi trả. Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia báo cáo rằng người mua lần đầu hiện chỉ chiếm 28% giao dịch, giảm từ mức lịch sử 40%. Các chương trình hỗ trợ tiền trả trước đã trở nên rất quan trọng, với khoản vay FHA chỉ yêu cầu trả trước 3.5% và một số khoản vay thông thường chấp nhận 3% cho người mua đủ điều kiện.

Bạn đủ khả năng mua nhà bao nhiêu? Giải thích quy tắc 28/36

Xác định bạn có thể mua nhà với giá bao nhiêu là yếu tố then chốt để sở hữu nhà thành công. Bên cho vay thường dùng quy tắc 28/36: chi phí nhà ở của bạn không nên vượt quá 28% thu nhập gộp hàng tháng, và tổng các khoản nợ nên giữ dưới 36%. Với người có thu nhập 80,000 USD/năm (6,667 USD/tháng), điều này có nghĩa chi phí nhà ở tối đa là 1,867 USD (28%) và tổng trả nợ tối đa là 2,400 USD (36%). Nếu bạn có 400 USD tiền trả xe và 200 USD tiền vay sinh viên, khoản trả thế chấp tối đa giảm xuống còn 1,800 USD. Máy tính thế chấp giúp xác định liệu ngôi nhà mục tiêu có phù hợp với các tỷ lệ này hay không. Một ngôi nhà 350,000 USD, trả trước 10% (35,000 USD) và lãi suất 7% sẽ cần 2,097 USD mỗi tháng chỉ cho tiền gốc và lãi. Cộng thêm thuế bất động sản (320 USD/tháng), bảo hiểm (150 USD/tháng), và PMI (146 USD/tháng cho 0.5% số tiền vay), tổng tiền trả hàng tháng lên 2,713 USD - vượt quá giới hạn 1,867 USD. Người mua này sẽ cần thu nhập cao hơn (116,000 USD+) hoặc một ngôi nhà rẻ hơn (250,000 USD). Tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) được áp dụng rất chặt; khoản vay thông thường tối đa 43% DTI, trong khi FHA cho phép tới 50% với người vay đủ điều kiện. Điểm tín dụng cũng rất quan trọng: điểm 760+ có lãi suất tốt nhất, 700-759 trả cao hơn 0.25-0.5%, và 680-699 trả cao hơn 0.5-1%. Chênh lệch lãi suất 1% trên khoản vay 300,000 USD làm tăng 179 USD/tháng (64,440 USD trong 30 năm). Việc pre-approval là thiết yếu - nó bao gồm kiểm tra tín dụng đầy đủ và xác minh thu nhập, khác với pre-qualification chỉ là ước tính. Bên cho vay xác minh việc làm, xem xét hai năm tờ khai thuế đối với người tự kinh doanh, và kiểm tra kỹ mọi khoản nợ.

Thế chấp 30 năm hay 15 năm: Nên chọn loại nào?

Lựa chọn giữa thế chấp 30 năm và 15 năm ảnh hưởng đáng kể đến cả khoản trả hàng tháng lẫn tổng lãi phải trả. Một khoản vay thế chấp 300,000 USD ở mức lãi suất 7% có chi phí 1,996 USD/tháng trong 30 năm với tổng lãi 418,527 USD. Cùng khoản vay đó ở mức 6.5% trong 15 năm có chi phí 2,613 USD/tháng nhưng chỉ 170,356 USD tiền lãi - tiết kiệm 248,171 USD. Tuy nhiên, khoản trả hàng tháng cao hơn 617 USD có thể không phù hợp với mọi ngân sách. Thế chấp 15 năm tích lũy vốn chủ sở hữu nhanh hơn nhiều; sau 5 năm, bạn đã trả được 78,000 USD tiền gốc so với chỉ 32,000 USD với khoản vay 30 năm. Vốn chủ sở hữu này mang lại an toàn tài chính và thêm lựa chọn tái cấp vốn. Với những người có thu nhập 100,000 USD+, thế chấp 15 năm mang lại tiết kiệm dài hạn đáng kể và sớm thoát nợ hơn. Những người có thu nhập 60,000-80,000 USD có thể thấy khoản vay 30 năm dễ quản lý hơn, giữ dòng tiền cho tiết kiệm hưu trí, quỹ khẩn cấp, và giáo dục con cái. Một số người chọn chiến lược lai: vay thế chấp 30 năm nhưng trả thêm vào tiền gốc, vừa giữ được sự linh hoạt vừa giảm thanh toán khi gặp khó khăn tài chính. Chỉ cần trả thêm 200 USD mỗi tháng cho khoản thế chấp 30 năm 300,000 USD, lãi suất 7%, có thể rút ngắn kỳ hạn xuống 24 năm và tiết kiệm 94,000 USD tiền lãi. Yếu tố thuế không còn quan trọng như trước; Đạo luật Cắt giảm Thuế và Việc làm năm 2017 đã giới hạn khấu trừ lãi thế chấp ở mức dư nợ 750,000 USD và tăng khoản khấu trừ tiêu chuẩn (29,200 USD cho các cặp đôi), khiến ít chủ nhà còn kê khai chi tiết. Khoảng 85% người nộp thuế hiện dùng khấu trừ tiêu chuẩn, làm giảm lợi ích thuế của lãi thế chấp.

Khoản vay FHA, VA và thông thường: So sánh đầy đủ

Hiểu các loại khoản vay là rất quan trọng đối với người mua nhà lần đầu. Khoản vay thông thường không được chính phủ bảo lãnh, yêu cầu trả trước 3-20%, và bắt buộc PMI nếu khoản trả trước dưới 20%. Mức điểm tín dụng tối thiểu là 620-640, với lãi suất tốt nhất yêu cầu 740+. Giới hạn khoản vay năm 2026 là 832,750 USD ở hầu hết khu vực và 1,249,125 USD ở các thị trường chi phí cao như San Francisco và New York. Khoản vay FHA được bảo hiểm bởi Federal Housing Administration, chỉ yêu cầu trả trước 3.5% với điểm tín dụng thấp tới 580 (hoặc trả trước 10% cho điểm 500-579). Số tiền vay tối đa là 498,257 USD ở khu vực chuẩn và 1,149,825 USD ở các thị trường đắt đỏ. FHA tính phí bảo hiểm thế chấp ban đầu (MIP) 1.75% (5,250 USD trên khoản 300,000 USD) và MIP hàng năm 0.55-0.85% (137-212 USD/tháng trên khoản 300,000 USD), khoản này sẽ kéo dài suốt vòng đời khoản vay nếu trả trước dưới 10%. Khoản vay VA dành cho cựu chiến binh, quân nhân đang tại ngũ và vợ/chồng đủ điều kiện, cho phép trả trước 0%, không có PMI, và thường có lãi suất thấp hơn (thấp hơn 0.25-0.5% so với khoản vay thông thường). Phí bảo đảm VA là 2.15-3.3% (được miễn cho cựu chiến binh bị khuyết tật). Không có giới hạn khoản vay cho VA, nhưng bên cho vay áp dụng giới hạn thực tế dựa trên thu nhập và tỷ lệ nợ. Khoản vay USDA phục vụ khu vực nông thôn (dân số dưới 35,000), cho phép trả trước 0% cho hộ gia đình có thu nhập dưới 115% mức trung vị (110,000 USD ở nhiều khu vực). Khoản vay thông thường phù hợp với người mua có tín dụng tốt và trả trước 5-20%. FHA phù hợp với người có điểm tín dụng thấp hơn hoặc ít tiết kiệm. VA là lựa chọn lý tưởng cho cựu chiến binh đủ điều kiện với lợi ích không cần trả trước. Mỗi loại khoản vay tác động khác nhau đến đầu vào của máy tính thế chấp, đặc biệt là tiền trả trước và chi phí bảo hiểm.

PMI được giải thích: Khi nào cần và cách loại bỏ

Bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) bảo vệ bên cho vay nếu bạn vỡ nợ, và được yêu cầu khi khoản trả trước dưới 20%. PMI có chi phí 0.5-1.5% số tiền vay ban đầu mỗi năm, thường là 40-375 USD/tháng trên khoản vay 300,000 USD. Điểm tín dụng cao sẽ có mức PMI thấp hơn; 760+ trả 0.5%, còn 680-699 trả 1.2%. PMI chỉ bảo vệ bên cho vay, không bảo vệ bạn - nếu bị tịch thu nhà, bạn vẫn mất tiền trả trước và bị tổn hại tín dụng. Với khoản vay thông thường, bạn có thể yêu cầu hủy PMI khi đạt 22% vốn chủ sở hữu thông qua các khoản thanh toán đều đặn hoặc khi giá trị nhà tăng lên. Việc này cần thẩm định giá (400-600 USD) để chứng minh mức vốn chủ sở hữu hiện tại. Nếu căn nhà mua giá 350,000 USD của bạn tăng lên 450,000 USD và bạn còn nợ 280,000 USD, bạn có 38% vốn chủ sở hữu và có thể loại bỏ PMI, tiết kiệm 150-250 USD mỗi tháng. Bên cho vay phải tự động gỡ PMI khi tiền gốc giảm xuống 78% giá trị ban đầu, nhưng yêu cầu ở mức 80% sẽ giúp bạn tiết kiệm được vài tháng thanh toán. Khoản vay FHA có quy tắc khác: MIP vẫn tồn tại suốt vòng đời khoản vay nếu tiền trả trước dưới 10%, bất kể vốn chủ sở hữu tăng lên. Cách duy nhất để gỡ MIP của FHA là tái cấp vốn sang khoản vay thông thường khi bạn đạt 20% vốn chủ sở hữu, điều này đòi hỏi tín dụng tốt và thu nhập đủ. Một số bên cho vay cung cấp "PMI do bên cho vay trả" nơi họ chi trả bảo hiểm đổi lấy lãi suất cao hơn một chút (cao hơn 0.25-0.5%). Điều này có thể có lợi nếu bạn dự định ở lâu dài và muốn khoản thanh toán ổn định. Khoản vay kết hợp (80-10-10) là một chiến lược khác: thế chấp đầu tiên 80%, thế chấp thứ hai 10% (HELOC), và trả trước 10%, tránh hoàn toàn PMI. Khoản thế chấp thứ hai có thể có lãi suất cao hơn nhưng được khấu trừ thuế và có thể trả dứt điểm nhanh.

Thuế bất động sản và bảo hiểm chủ nhà: Chi phí ẩn của việc sở hữu nhà

Thuế bất động sản và bảo hiểm ảnh hưởng lớn đến tổng chi phí nhà ở nhưng thường bị đánh giá thấp. Thuế bất động sản tài trợ cho trường học, cảnh sát, đường sá và các dịch vụ địa phương, trung bình 1.1% giá trị nhà trên toàn quốc nhưng khác nhau rất lớn theo bang. New Jersey đứng đầu cả nước với 2.23% (11,150 USD/năm cho căn nhà 500,000 USD), trong khi Hawaii thấp nhất ở mức 0.27% (1,350 USD cho cùng căn nhà). Texas không có thuế thu nhập nhưng bù lại bằng thuế bất động sản 1.60% (8,000 USD trên 500,000 USD). Proposition 13 của California giới hạn mức tăng ở 2% mỗi năm, giữ cho thuế của chủ nhà lâu năm thấp dù giá trị tăng vọt. Thuế bất động sản thường được thanh toán qua escrow - bên cho vay thu 1/12 mỗi tháng và thanh toán hóa đơn thuế hàng năm. Với căn nhà 400,000 USD ở mức thuế 1.2%, hãy dự kiến 4,800 USD/năm hoặc 400 USD/tháng cộng vào khoản trả thế chấp. Một số khu vực có miễn giảm homestead, giảm giá trị tính thuế 25,000-50,000 USD cho nơi ở chính, giúp tiết kiệm 250-1,000 USD/năm. Bảo hiểm chủ nhà trung bình 1,700 USD trên toàn quốc nhưng khác nhau theo vùng: Florida trung bình 4,200 USD (bão), California 1,400 USD, Texas 3,300 USD (lốc xoáy, mưa đá), Trung Tây 1,000 USD. Bảo hiểm bao gồm thay thế kết cấu, tài sản cá nhân, trách nhiệm pháp lý, và chi phí sinh hoạt bổ sung nếu phải tạm di dời. Hầu hết hợp đồng có mức khấu trừ 1,000-5,000 USD; mức khấu trừ cao hơn sẽ giảm phí bảo hiểm. Bảo hiểm lũ là riêng biệt (500-3,000 USD/năm) và bắt buộc trong vùng lũ FEMA có thế chấp. Máy tính thế chấp nên bao gồm ước tính thuế và bảo hiểm chính xác cho địa điểm cụ thể của bạn - dùng mức trung bình toàn quốc có thể làm thấp hơn thực tế 200-500 USD/tháng ở khu vực đắt đỏ. Phí HOA cho căn hộ và cộng đồng quy hoạch làm tăng thêm 200-600 USD/tháng, bao gồm bảo trì, tiện ích và bảo hiểm chung.

Thế chấp lãi suất cố định và thả nổi (ARM): Ưu và nhược điểm

Chọn giữa thế chấp lãi suất cố định và thả nổi phụ thuộc vào tình hình tài chính và thời gian bạn dự định ở trong nhà. Thế chấp cố định giữ nguyên lãi suất và khoản thanh toán trong toàn bộ kỳ hạn vay - 30 năm, 20 năm hoặc 15 năm. Sự chắc chắn này rất hữu ích cho việc lập ngân sách và bảo vệ khỏi lãi suất tăng. Năm 2026, lãi suất cố định 30 năm quanh mức 7% là cao theo lịch sử, nhưng khóa ở mức này mang lại sự ổn định dài hạn. Nếu lãi suất giảm, bạn có thể tái cấp vốn, dù chi phí đóng hồ sơ (2,000-5,000 USD) phải được bù lại bằng khoản thanh toán thấp hơn. Thế chấp lãi suất thả nổi (ARM) có lãi suất ban đầu thấp hơn - thường thấp hơn 0.5-1.5% so với lãi suất cố định - rồi điều chỉnh định kỳ dựa trên một chỉ số cộng biên độ. Cấu trúc phổ biến là ARM 5/1 (cố định 5 năm, sau đó điều chỉnh hằng năm), 7/1 ARM, và 10/1 ARM. Một ARM 5/1 có thể khởi điểm ở mức 6% thay vì cố định 7%, tiết kiệm 161 USD/tháng trên khoản vay 300,000 USD (1,798 USD so với 1,996 USD). Trong 5 năm, đó là 9,660 USD tiết kiệm. Tuy nhiên, sau năm thứ 5, lãi suất có thể tăng lên 8% hoặc cao hơn, khiến khoản trả tăng lên 2,202 USD - cao hơn 204 USD so với ban đầu. ARM có các mức trần giới hạn tăng: trần điều chỉnh ban đầu (thường 2-5%), trần định kỳ (1-2% mỗi lần điều chỉnh), và trần trọn đời (cao hơn 5-6% so với mức khởi điểm). Mức khởi điểm 6% với trần trọn đời 5% không thể vượt quá 11%, nhưng khi đó khoản trả sẽ là 2,785 USD/tháng, tăng 41% so với khoản ban đầu. ARM phù hợp nếu bạn dự định bán nhà trong 5-7 năm, chẳng hạn gia đình quân nhân dự kiến đổi nơi đóng quân hoặc người làm nghề chuyên môn dự định chuyển việc. Chúng cũng phù hợp nếu bạn sắp có thu nhập tăng đáng kể, giúp bạn xử lý các khoản thanh toán tăng có thể xảy ra. Thế chấp cố định phù hợp với người dự định ở lâu dài (10+ năm), coi trọng sự ổn định khoản trả, hoặc có thu nhập cố định. Máy tính thế chấp nên mô hình hóa cả hai kịch bản để so sánh chi phí.

Quy trình pre-approval thế chấp: Hướng dẫn từng bước

Việc được pre-approved cho thế chấp là rất cần thiết trước khi đi tìm nhà, vì nó cho người bán thấy bạn là người mua nghiêm túc và cho biết chính xác bạn có thể chi trả bao nhiêu. Quy trình này khác với pre-qualification: pre-qualification là ước tính nhanh dựa trên thông tin tự khai, còn pre-approval bao gồm xác minh đầy đủ tài chính và tín dụng. Bước 1: Kiểm tra điểm tín dụng của bạn (miễn phí tại annualcreditreport.com). Điểm 760+ có lãi suất tốt nhất; dưới 640 có thể gặp khó khăn khi được chấp thuận khoản vay thông thường. Khiếu nại bất kỳ sai sót nào 2-3 tháng trước khi nộp hồ sơ. Bước 2: Tính tỷ lệ nợ trên thu nhập. Cộng tất cả khoản nợ hàng tháng (vay xe, vay sinh viên, thẻ tín dụng, cấp dưỡng con cái) rồi chia cho thu nhập gộp hàng tháng. Mục tiêu dưới 43% (36% thì tốt hơn). Trả bớt nợ lãi cao nếu cần. Bước 3: Tiết kiệm cho tiền trả trước và chi phí đóng hồ sơ. Tiền trả trước là 3.5-20% giá nhà; chi phí đóng hồ sơ là 2-5% (8,000-20,000 USD cho căn nhà 400,000 USD). Ghi lại nguồn tiền - bên cho vay sẽ kiểm tra kỹ các khoản tiền nạp lớn. Quà tặng từ gia đình được chấp nhận nếu có thư tặng không hoàn lại. Bước 4: Chuẩn bị hồ sơ: 2 năm tờ khai thuế, 2 tháng phiếu lương, 2 tháng sao kê ngân hàng, xác minh việc làm, và giải thích cho mọi khoảng trống việc làm. Người mua tự kinh doanh cần thêm giấy tờ và thường cần trung bình 2 năm thu nhập. Bước 5: So sánh nhiều bên cho vay. Đối chiếu lãi suất, phí, và điều khoản từ ngân hàng, credit union, và bên cho vay trực tuyến. Lãi suất có thể khác nhau 0.25-0.5%, tương đương 18,000-36,000 USD trong 30 năm trên khoản vay 300,000 USD. Nhiều lần tra cứu tín dụng trong vòng 45 ngày được tính là một lần cho mục đích chấm điểm tín dụng. Bước 6: Nộp hồ sơ và chờ thẩm định. Bên cho vay xác minh mọi thứ, đặt thẩm định giá, và cấp thư pre-approval có hiệu lực 60-90 ngày. Pre-approval làm mạnh hơn đề nghị của bạn - người bán thường yêu cầu nó trước khi xem xét giá chào, đặc biệt ở thị trường cạnh tranh.

Máy tính tái cấp vốn thế chấp: Khi nào nên tái cấp vốn nhà

Tái cấp vốn thay thế khoản thế chấp hiện tại bằng khoản vay mới, có thể giảm lãi suất, đổi kỳ hạn vay, hoặc chuyển vốn chủ sở hữu thành tiền mặt. Năm 2026, với lãi suất 6.5-7%, tái cấp vốn chỉ hợp lý nếu lãi suất hiện tại của bạn là 7.5%+ hoặc bạn cần khai thác vốn chủ sở hữu. Quy tắc chung là tái cấp vốn nên giảm lãi suất ít nhất 0.75-1% để bù chi phí đóng hồ sơ (2,000-5,000 USD). Một khoản thế chấp 300,000 USD ở mức 8% có chi phí 2,201 USD/tháng. Tái cấp vốn xuống 7% giảm còn 1,996 USD, tiết kiệm 205 USD/tháng hoặc 2,460 USD/năm. Chi phí đóng hồ sơ sẽ được thu hồi sau 25 tháng; nếu bạn ở lại lâu hơn, bạn sẽ có lợi. Tái cấp vốn theo lãi suất và kỳ hạn giữ nguyên dư nợ nhưng thay đổi lãi suất hoặc kỳ hạn. Tái cấp vốn rút tiền mặt làm tăng khoản vay, cho bạn phần chênh lệch bằng tiền mặt để cải tạo nhà, hợp nhất nợ, hoặc đầu tư. Nếu bạn còn nợ 200,000 USD trên căn nhà 400,000 USD, bạn có thể tái cấp vốn lên 280,000 USD và nhận 80,000 USD tiền mặt (trừ chi phí đóng hồ sơ), dù khoản trả hàng tháng sẽ tăng và bạn trả lãi trên số tiền lớn hơn. Tái cấp vốn tinh gọn cho khoản vay FHA và VA đơn giản hóa quy trình với ít giấy tờ hơn và không cần thẩm định giá, hữu ích nếu giá trị nhà đã giảm. Thời điểm rất quan trọng: tái cấp vốn đặt lại đồng hồ khấu hao. Nếu bạn còn 23 năm trên khoản thế chấp 30 năm và tái cấp vốn sang khoản 30 năm khác, bạn sẽ cộng thêm 7 năm thanh toán, có thể làm tổng lãi cao hơn dù khoản trả hàng tháng thấp hơn. Hãy cân nhắc tái cấp vốn sang khoản vay 20 năm hoặc 15 năm. Chi phí đóng hồ sơ gồm thẩm định giá (400-600 USD), phí khởi tạo (0.5-1% khoản vay), bảo hiểm quyền sở hữu (1,000-2,000 USD), và nhiều loại phí hành chính. Một số bên cho vay cung cấp tái cấp vốn không có chi phí đóng hồ sơ bằng cách cộng phí vào dư nợ vay hoặc tính lãi suất cao hơn (cao hơn 0.25-0.5%). Máy tính tái cấp vốn thế chấp giúp xác định điểm hòa vốn và tổng mức tiết kiệm.

Chương trình cho người mua nhà lần đầu và hỗ trợ trả trước

Người mua nhà lần đầu có thể tiếp cận nhiều chương trình giúp giảm chi phí ban đầu và tăng khả năng chi trả. IRS định nghĩa "lần đầu" theo nghĩa rộng: bất kỳ ai chưa sở hữu nhà trong 3 năm qua đều đủ điều kiện, bao gồm cả người đã ly hôn nhưng trước đó đồng sở hữu với vợ/chồng. Các chương trình liên bang gồm khoản vay FHA (trả trước 3.5%, điểm tín dụng thấp tới 580), khoản vay VA (trả trước 0% cho cựu quân nhân), và khoản vay USDA (trả trước 0% ở các khu vực nông thôn đủ điều kiện). Fannie Mae và Freddie Mac cung cấp khoản vay conventional 97, chỉ cần trả trước 3% cho người mua đủ điều kiện có điểm tín dụng từ 620+, dù PMI vẫn bắt buộc cho đến khi vốn chủ sở hữu đạt 20%. Chương trình HomeReady và Home Possible còn giúp giảm chi phí PMI và cho phép thu nhập từ các thành viên hộ gia đình không đứng tên vay (như con đã trưởng thành) được tính để đủ điều kiện. Các chương trình cấp bang và địa phương cung cấp hỗ trợ trả trước thông qua khoản tài trợ hoặc thế chấp thứ hai lãi suất thấp. Chương trình CalHFA của California hỗ trợ tới 3.5% giá mua nhà ($17,500 với căn nhà $500,000) dưới dạng khoản vay junior hoãn trả, không có khoản thanh toán hằng tháng cho đến khi bạn bán, tái cấp vốn hoặc trả hết khoản thế chấp đầu tiên. SONYMA của New York cung cấp các khoản tài trợ $15,000-$40,000 cho người mua ở những khu vực mục tiêu. Illinois (IHDA) có khoản tài trợ $7,500, và Texas (TSAHC) cung cấp $30,000 hỗ trợ trả trước. Điều kiện đủ thường yêu cầu thu nhập thấp hơn mức trung vị khu vực (AMI) - với gia đình 4 người, con số này là $95,000 ở nhiều vùng đô thị, cao hơn ở các thị trường đắt đỏ. Hầu hết chương trình đều yêu cầu tham gia khóa học dành cho người mua lần đầu ($75-150, thường học online), cung cấp thông tin hữu ích về lập ngân sách, bảo trì và tránh bị tịch thu nhà. Người mua lần đầu có thể rút tối đa $10,000 từ tài khoản IRA mà không bị phạt để mua nhà (dù vẫn phải chịu thuế thu nhập). Các khoản góp Roth IRA (không phải phần lãi) có thể được rút bất cứ lúc nào mà không phải đóng thuế hay chịu phạt. Máy tính thế chấp nên tính cả số tiền trả trước thực tế sau khi nhận hỗ trợ để hiển thị khoản thanh toán hằng tháng và chi phí PMI sát thực tế. Nhiều người mua lần đầu kết hợp nhiều chương trình - ví dụ: khoản vay conventional trả trước 3% + $10,000 trợ cấp từ tiểu bang + $10,000 từ cha mẹ, đạt mức trả trước 8% và giảm đáng kể PMI.

Extra payment and refinance comparison

Compare a remaining loan, recurring extra payments, and a hypothetical refinance using rates and costs you enter.

USD

Current balance Current annual rate (%) Remaining term (months) Extra payment each month Refinance annual rate (%) Refinance term (months) All refinance costs and penalties Planned time before sale/refinance (months) Plan start month

Scenario comparison

Scenario	Scheduled monthly payment	Payoff	Total interest	Upfront cost/cash	Difference vs baseline interest

Refinance cash-flow break-even—

Cash-flow change during planned hold—

Extra-payment time saved—

Monthly schedule

Scenario shown

The on-screen table shows the first 24 months and final month. CSV export includes every simulated month.

Month	Payment	Principal	Interest	Balance

Assumptions, worked example, and source

Rates are user-entered; no current lender rate or product recommendation is supplied. Most countries use annual rate ÷ 12. Canada uses nominal semi-annual compounding converted to a monthly rate.
Extra payment is applied after scheduled interest with no prepayment charge. Enter any early-repayment charge in refinance costs and confirm overpayment limits with the lender.
Refinance break-even accumulates monthly payment differences until they recover upfront costs. It is a cash-flow measure, not an equity, tax, opportunity-cost, or approval analysis.
The default worked example compares one remaining balance over its remaining term. Replace every assumption with the current statement and a formal refinance quote.

Consumer authority mortgage reference for this country · Method reviewed 2026-07-30.