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🏡 Calculadora de Hipoteca

Calcula tu cuota mensual de hipoteca para propiedades en España. Incluye intereses y capital.

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Más información

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Cómo entender las hipotecas en España: tipos de interés, capital propio y gastos de cierre

Tipos de hipoteca: en España las hipotecas se dividen principalmente en fijas (tipo de interés constante durante toda la vida del préstamo, habitualmente a 20-30 años), variables (ligadas al Euríbor más un diferencial, revisable cada 6 o 12 meses) y mixtas (tipo fijo los primeros años y variable después). A diferencia de otros mercados, las hipotecas fijas españolas suelen bloquear el tipo durante todo el plazo, no solo durante unos años iniciales. Requisitos de capital propio: los bancos españoles suelen financiar hasta el 80% del valor de tasación o del precio de compra (el que sea menor), por lo que el comprador necesita aportar en torno a un 20% de entrada, además de los gastos de cierre. Para viviendas propiedad de bancos o procedentes de ejecuciones hipotecarias, en ocasiones se ofrece financiación de hasta el 90-100%. Gastos de cierre: además del precio de compra, hay que contar con notaría, registro de la propiedad, gestoría y tasación, más impuestos: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), de entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma, para vivienda de segunda mano, o el IVA (10%) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD, 0,5-1,5%) para vivienda nueva. Desde la ley hipotecaria de 2018, es el banco quien paga el AJD correspondiente al préstamo, no el comprador. En conjunto, los gastos adicionales suelen suponer entre el 10 y el 12% del precio en vivienda de segunda mano, algo menos en obra nueva. Para una propiedad de 400.000 €, eso equivale aproximadamente a 40.000-48.000 € en costes adicionales. Nota: se trata de un cálculo simplificado. Consulta a un asesor financiero para obtener presupuestos precisos. Las condiciones reales dependen de la solvencia, el porcentaje de capital propio y las circunstancias individuales.

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Requisitos de capital propio y ratio préstamo-valor (LTV)

Los bancos españoles suelen financiar hasta el 80% del valor de tasación o del precio de compra (el menor de los dos), por lo que el comprador necesita aportar en torno a un 20% de entrada. Para viviendas procedentes de bancos o ejecuciones hipotecarias, algunas entidades ofrecen financiación de hasta el 90-100%. Los gastos de cierre (ITP del 6-10% según la comunidad autónoma para segunda mano, o IVA del 10% + AJD del 0,5-1,5% para obra nueva, más notaría, registro, gestoría y tasación) deben pagarse con capital propio, lo que suma entre un 10 y un 12% del precio de compra en vivienda de segunda mano. Para una propiedad de 400.000 €: 80.000 € de entrada (20%) + entre 40.000 y 48.000 € de gastos de cierre = entre 120.000 y 128.000 € de capital propio necesario. Con solo 80.000 € de capital propio, tendrías que financiar una parte mayor o cubrir los gastos de cierre con otros recursos. Fuentes de capital propio habituales: ahorro personal, donaciones de familiares (una fuente de entrada muy común en España), ingresos por la venta de una vivienda anterior, planes de pensiones o seguros de vida rescatables, y carteras de valores. Programas de ayuda: España cuenta con avales públicos del ICO para jóvenes compradores y diversas ayudas autonómicas para la compra de primera vivienda, aunque las condiciones varían según la comunidad autónoma y la situación personal del comprador.

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Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) por comunidad autónoma, 2026

El ITP, que grava la compra de vivienda de segunda mano, varía notablemente entre comunidades autónomas y afecta de forma sustancial a los fondos totales necesarios. Madrid: 6% (uno de los tipos más bajos), 18.000 € en una propiedad de 300.000 €. Andalucía: 7%, 21.000 €. Comunidad Valenciana: 10% con reducciones para determinados colectivos, 30.000 €. Cataluña: 10%, 30.000 €. Esta diferencia de 12.000 € entre Madrid (6%) y Cataluña (10%) en una propiedad de 300.000 € puede ser un factor a tener en cuenta al decidir dónde comprar cerca de los límites autonómicos. Vivienda nueva: en lugar del ITP se aplica el IVA (10%) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo también varía por comunidad (habitualmente entre el 0,5% y el 1,5%). Bonificaciones: muchas comunidades autónomas aplican tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o compradores de vivienda habitual dentro de determinados límites de renta o precio. Conviene consultar la normativa autonómica vigente, ya que los tipos y las bonificaciones cambian con cierta frecuencia.

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Amortización anticipada y reembolso parcial

Las hipotecas españolas permiten habitualmente la amortización anticipada, tanto parcial (reducir el capital pendiente o el plazo) como total (cancelar el préstamo por completo), sujeta a las comisiones máximas establecidas por la Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) de 2019. Para hipotecas a tipo fijo, la comisión por amortización anticipada está limitada al 2% durante los primeros 10 años y al 1,5% a partir de entonces. Para hipotecas a tipo variable, el límite es más bajo: un máximo del 0,25% durante los primeros 3 años, del 0,15% entre el tercer y el quinto año, y sin comisión a partir del quinto año (muchas ofertas actuales ya no aplican comisión en ningún caso). En un préstamo de 300.000 €, amortizar anticipadamente 10.000 € en una hipoteca fija dentro de los primeros 10 años costaría como máximo 200 € de comisión. Ventajas de la amortización anticipada: reduce el capital pendiente y, con ello, los intereses totales; por ejemplo, amortizar 10.000 € extra al año en un préstamo de 300.000 € a un tipo fijo del 3% a 25 años puede ahorrar varias decenas de miles de euros en intereses y acortar sensiblemente el plazo. Planificación estratégica: conviene amortizar anticipadamente en los primeros años del préstamo, cuando los intereses representan la mayor parte de cada cuota, y comparar siempre la comisión aplicable con el ahorro esperado en intereses.

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Hipoteca fija frente a variable: el papel del Euríbor

A diferencia de otros mercados, donde el tipo fijo solo se bloquea durante un periodo inicial y después debe renegociarse o refinanciarse, en España las hipotecas a tipo fijo suelen mantener el mismo tipo durante toda la vida del préstamo (habitualmente 20-30 años), sin necesidad de refinanciar al cabo de unos años. Las hipotecas a tipo variable, en cambio, están ligadas al Euríbor (el tipo de referencia interbancario europeo) más un diferencial fijado por el banco, y se revisan cada 6 o 12 meses: si el Euríbor sube, la cuota mensual sube, y si baja, la cuota baja. Por ejemplo, en un préstamo de 300.000 € a 25 años, un diferencial habitual de Euríbor + 0,80% puede dar lugar a cuotas notablemente distintas según el nivel del Euríbor en cada revisión, con variaciones de varios cientos de euros al mes en periodos de fuertes subidas o bajadas de tipos. Las hipotecas mixtas combinan ambos enfoques: un periodo inicial (habitualmente de 3 a 10 años) a tipo fijo, seguido de un tramo variable ligado al Euríbor; en este caso sí puede darse una transición similar a una refinanciación al finalizar el tramo fijo. Elegir entre fija, variable o mixta depende de la tolerancia al riesgo del comprador y de sus expectativas sobre la evolución de los tipos de interés: quien prefiera cuotas predecibles suele optar por la fija, mientras que quien busque aprovechar posibles bajadas de tipos puede optar por la variable o la mixta.

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Cómo usar esta calculadora de hipoteca para comprar propiedades en España

Esta calculadora ayuda a los compradores de propiedades en España a entender las cuotas mensuales y los costes totales. Para compradores primerizos: introduce el precio objetivo de la propiedad, una entrada realista (en torno al 20%) y los tipos de mercado actuales (consulta comparadores de hipotecas o las webs de los bancos). Experimenta con distintos plazos (15-30 años) para ver cómo cambian la cuota mensual y los intereses totales. Para planificar el presupuesto: parte de tu presupuesto mensual disponible: si puedes pagar 1.500 € al mes, ¿qué propiedad puedes permitirte? Con un tipo fijo del 3%, a 25 años y 60.000 € de entrada: 1.500 € mensuales permiten un préstamo aproximado de 316.000 €, es decir, una propiedad de unos 376.000 €. Para comparar tipos: prueba distintos escenarios de tipo de interés; en un préstamo de 300.000 € a 25 años: al 2,5% la cuota ronda los 1.346 €/mes; al 3,0%, unos 1.421 €/mes; al 3,5%, unos 1.501 €/mes. A lo largo de 25 años, medio punto porcentual menos de interés puede suponer un ahorro de varios miles de euros. Ten en cuenta también los gastos de cierre (ITP o IVA+AJD, notaría, registro, gestoría y tasación) al calcular el capital propio total necesario, y compara siempre varias ofertas antes de decidir.

Extra payment and refinance comparison

Compare a remaining loan, recurring extra payments, and a hypothetical refinance using rates and costs you enter.

EUR
Assumptions, worked example, and source
  • Rates are user-entered; no current lender rate or product recommendation is supplied. Most countries use annual rate ÷ 12. Canada uses nominal semi-annual compounding converted to a monthly rate.
  • Extra payment is applied after scheduled interest with no prepayment charge. Enter any early-repayment charge in refinance costs and confirm overpayment limits with the lender.
  • Refinance break-even accumulates monthly payment differences until they recover upfront costs. It is a cash-flow measure, not an equity, tax, opportunity-cost, or approval analysis.
  • The default worked example compares one remaining balance over its remaining term. Replace every assumption with the current statement and a formal refinance quote.

Consumer authority mortgage reference for this country · Method reviewed 2026-07-30.

Preguntas frecuentes

¿Cuánta entrada necesito para comprar una vivienda en España?
Los bancos suelen financiar hasta el 80% del valor de tasación o del precio de compra (el que sea menor), por lo que necesitarás en torno a un 20% de entrada, más entre un 10% y un 12% adicional para los gastos de cierre (ITP o IVA+AJD, notaría, registro, gestoría y tasación).
¿Qué diferencia hay entre hipoteca fija, variable y mixta?
La hipoteca fija mantiene el mismo tipo durante toda la vida del préstamo; la variable está ligada al Euríbor más un diferencial y se revisa cada 6 o 12 meses; la mixta combina un periodo inicial fijo con un tramo posterior variable.
¿Cuánto es el ITP y es igual en toda España?
No, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales varía según la comunidad autónoma, desde aproximadamente un 6% en Madrid hasta un 10% en comunidades como Cataluña o la Comunidad Valenciana, aplicable a la compra de vivienda de segunda mano.
¿Hay penalización por amortizar el préstamo anticipadamente?
Sí, pero está limitada por ley: para hipotecas fijas, hasta un 2% en los primeros 10 años y un 1,5% después; para hipotecas variables, el límite es mucho menor y muchas ofertas actuales ya no aplican comisión.
¿Qué incluye el resultado de esta calculadora?
La calculadora muestra la cuota mensual compuesta por capital e intereses, el importe total del préstamo y los intereses totales a lo largo del plazo elegido, pero no incluye los gastos de cierre ni impuestos, que debes sumar aparte.