유틸몬스터
무료
모기지 할인 포인트 비용을 내고 이자율을 낮추는 것이 이득인지 알아보세요. 선불 비용, 월 절약액, 손익분기 기간, 대출을 유지할 예정인 기간을 기준으로 계산합니다.
| 조건 | 금리 | 월 원금 및 이자(P&I) | 대출 기간 전체의 총이자 |
|---|
모기지 할인 포인트는 대출 기간 동안 더 낮은 이자율을 적용받기 위해 대출 실행 시 대출 기관에 미리 내는 비용입니다. 일반적으로 1포인트의 비용은 대출 금액의 1%이며, 이자율을 정해진 만큼 낮춰 줍니다. 보통 약 0.25%를 낮추지만, 정확한 인하 폭은 대출 기관과 시장 상황에 따라 달라집니다. 포인트 구매는 더 낮은 이자율을 받는 대신 이자를 미리 내는 것과 같습니다. 매달 아끼는 금액의 합계가 초기 비용보다 커질 만큼 오랫동안 대출을 유지할 계획인 대출자에게는 유리할 수 있습니다. 이렇게 두 금액이 같아지는 시점을 손익분기점이라고 합니다. 포인트 구매는 선택 사항이며 대출 취급 수수료와는 다릅니다. 대출 취급 수수료는 이자율을 낮추기 위한 비용이 아니라 대출 기관의 대출 처리 비용을 충당합니다.
손익분기 기간은 낮아진 이자율로 매달 아낀 금액의 합계가 포인트의 초기 비용과 같아질 때까지 걸리는 개월 수입니다. 계산식은 다음과 같습니다. Break-Even Months = Cost of Points ÷ Monthly Savings. 여기서 Monthly Savings는 기본 이자율로 계산한 일반 월 납입액과 새로 낮아진 이자율로 계산한 월 납입액의 차이입니다. 두 월 납입액은 모두 전체 대출 기간에 표준 원리금 상환 공식을 적용해 계산합니다. 손익분기 기간보다 더 오래 대출을 유지할 계획이라면 일반적으로 포인트를 구매할 때 전체 비용을 아낄 수 있습니다. 손익분기점 전에 집을 팔거나 재융자할 계획이라면 포인트로 아끼는 금액보다 포인트 비용이 더 큰 경우가 많습니다.
손익분기 기간이 지난 뒤에도 오랫동안 대출을 유지할 것이 확실하다면 일반적으로 모기지 포인트를 구매하는 것이 합리적입니다. 예를 들어 오래 살 집을 구매하며 앞으로 몇 년 안에 집을 팔거나 재융자할 계획이 없는 경우가 이에 해당합니다. 비상 자금을 거의 다 쓰거나 다른 곳에서 이자율이 더 높은 빚을 내지 않고도 포인트 비용을 낼 현금이 있을 때도 더 합리적입니다. 몇 년 안에 이사하거나 집을 팔거나 재융자할 예정인 대출자는 일반적으로 포인트 비용을 내지 않는 편이 좋습니다. 대출이 끝나기 전에 초기 비용을 회수하기 어려울 가능성이 크기 때문입니다.
대출 실행 시 여유 현금이 있는 대출자는 이자율을 낮추기 위해 할인 포인트를 구매할지, 같은 돈을 더 큰 다운페이먼트(주택 구입 시 먼저 내는 돈)에 보탤지 선택해야 하는 경우가 많습니다. 다운페이먼트를 늘리면 대출 금액이 줄어들고, 해당하는 경우 PMI를 피하거나 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다. 다운페이먼트를 늘리면 이자가 붙는 원금이 즉시 줄어들고 그 효과가 계속 유지됩니다. 반면 포인트는 실제로 빌린 금액에 적용되는 이자율만 낮춥니다. 일반적으로 더 큰 다운페이먼트로 PMI를 없애거나 담보인정비율을 중요한 기준 아래로 낮출 수 있다면 포인트보다 더 나은 효과를 얻는 경우가 많습니다. 그렇지 않다면 포인트의 손익분기 기간과 대출 잔액이 줄어들어 확실히 생기는 효과를 비교해 결정할 수 있습니다. 다운페이먼트를 바꾸면 월 납입액이 어떻게 달라지는지 모기지 계산기에서 확인해 보세요.
이 계산기는 모기지 이자율을 낮추기 위해 미리 낸 0 이상의 할인 포인트를 기준으로 계산합니다. 대출 기관 크레딧은 반대로 작용합니다. 대출 기관이 더 높은 이자율을 적용하는 대신 대출 실행 비용의 일부를 부담합니다. 여기에는 대출 기관 크레딧을 음수 포인트로 입력하지 마세요. 올바르게 비교하려면 제시된 크레딧 금액과 그에 따라 높아지는 이자율이 모두 필요하기 때문입니다. 대신 대출 기관이 제시한 이 두 값을 직접 비교하세요.
미국에서는 주 거주지를 구매하거나 짓거나 크게 개선하기 위한 대출에 낸 모기지 포인트를 납부한 해에 세금 공제받을 수 있습니다. 단, IRS 규정과 한도가 적용됩니다. 재융자 대출의 포인트는 일반적으로 대출 기간에 걸쳐 나누어 공제됩니다. 일부 대출자에게는 세금 처리 방식이 실제 손익분기 계산에 큰 영향을 주어 손익분기 기간이 사실상 짧아질 수 있습니다. 세금 규정은 바뀔 수 있고 개인의 상황에 따라 달라지므로, 대출자는 일반적인 추정치에 의존하지 말고 공인 세무 전문가와 상담하여 포인트가 자신의 구체적인 세금 상황에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
이 계산기는 포인트가 있을 때와 없을 때의 대출을 나란히 비교합니다. 초기 비용, 적용 이자율, 월 납입액 차이, 개월 단위 손익분기 기간, 집에 거주할 예정인 기간 동안의 순절감액을 보여 줍니다. 대출 금액, 대출 기간, 기본 이자율, 구매를 고려 중인 포인트 수, 각 포인트로 낮아지는 이자율, 예상 거주 기간을 입력하면 자신의 상황에서 포인트 구매가 이득일 가능성이 있는지 명확한 결과를 확인할 수 있습니다. 세금과 보험을 포함한 월 납입액을 더 폭넓게 확인하려면 전체 모기지 계산기를 이용하세요.