📈 Máy tính thế chấp ARM

Ước tính khoản thanh toán thế chấp lãi suất điều chỉnh (ARM) trong thời gian cố định ban đầu, sau đó mô phỏng khoản thanh toán của bạn có thể thay đổi thế nào ở lần điều chỉnh đầu tiên - theo kịch bản fully-indexed và kịch bản xấu nhất bị giới hạn bởi các mức trần lãi suất của khoản vay. Không phải tư vấn tài chính - chỉ dùng cho mục đích lập kế hoạch.

Số tiền vay ($)

Lãi suất cố định ban đầu (%)

Kỳ hạn vay (Năm)

Thời gian cố định ban đầu

Lãi suất chỉ số (%)

Biên độ (%)

Trần điều chỉnh ban đầu (%)

Trần định kỳ (hàng năm) (%)

Trần trọn đời (%)

Khoản thanh toán hàng tháng ban đầu

—

Lãi suất Fully-Indexed — Lãi suất xấu nhất —

Các kịch bản điều chỉnh lãi suất

Giai đoạn	Lãi suất	Khoản thanh toán hàng tháng	Thay đổi so với ban đầu

Máy tính thế chấp Máy tính điểm vay thế chấp Máy tính thế chấp chỉ trả lãi

HƯỚNG DẪN

Tìm hiểu thêm

Cách khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh (ARM) được cấu trúc

Khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh kết hợp một giai đoạn lãi suất cố định ban đầu với một giai đoạn lãi suất thả nổi sau đó, gắn với một chỉ số thị trường. Dạng tên - 5/1, 7/1 hoặc 10/1 - mô tả cấu trúc này: số đầu tiên là số năm lãi suất được giữ cố định, và số thứ hai là tần suất điều chỉnh sau đó (thường là hằng năm). Một ARM 5/1 giữ lãi suất cố định trong 5 năm, rồi điều chỉnh mỗi năm một lần trong phần thời gian còn lại của khoản vay. Trong giai đoạn đầu, ARM thường có lãi suất thấp hơn so với khoản vay cố định 30 năm tương đương, vì bên cho vay chịu ít rủi ro lãi suất dài hạn hơn. Khi giai đoạn cố định kết thúc, lãi suất mới của bạn được xác định theo "fully-indexed rate" - giá trị hiện tại của một chỉ số tham chiếu (những năm gần đây thường là các chỉ số dựa trên SOFR) cộng với biên độ cố định do bên cho vay đặt lúc giải ngân. Hiểu cấu trúc này và các mức trần giới hạn biên độ biến động của lãi suất là điều thiết yếu trước khi chọn ARM thay vì thế chấp lãi suất cố định. Xem máy tính thế chấp của chúng tôi để so sánh với lãi suất cố định.

Hiểu về các mức trần lãi suất: ban đầu, định kỳ và trọn đời

ARM có ba loại trần giới hạn mức lãi suất có thể thay đổi, giúp bảo vệ người vay khỏi rủi ro lãi suất không giới hạn. Trần điều chỉnh ban đầu giới hạn mức tăng của lãi suất ở lần điều chỉnh đầu tiên sau khi giai đoạn cố định kết thúc - thường là 2% đối với nhiều ARM hiện đại. Trần định kỳ (hoặc các lần điều chỉnh sau) giới hạn mức thay đổi của lãi suất ở mỗi lần điều chỉnh sau lần đầu tiên đó, thường cũng là 2% mỗi năm. Trần trọn đời đặt mức tối đa tuyệt đối mà lãi suất của bạn có thể tăng lên so với lãi suất khởi điểm, thường là 5-6%. Ví dụ, một khoản vay bắt đầu ở mức 6% với trần ban đầu 2%, trần định kỳ 2% và trần trọn đời 5% có thể tăng tối đa lên 8% ở lần điều chỉnh đầu tiên (6% + 2%), và sẽ không bao giờ vượt quá 11% (6% + 5%) trong suốt thời hạn khoản vay, bất kể lãi suất thị trường tăng cao đến đâu. Các mức trần này được nêu trong Adjustable Rate Rider và các tài liệu Truth-in-Lending của khoản vay - hãy luôn xác nhận cấu trúc trần chính xác với bên cho vay trước khi ký, vì mỗi sản phẩm và mỗi bên cho vay có thể khác nhau.

Lãi suất Fully-Indexed so với lãi suất xấu nhất: hai cách để lên kế hoạch

Khi mô phỏng khoản thanh toán ARM trong tương lai, nên xem xét hai kịch bản riêng biệt. Kịch bản "fully-indexed rate" dùng giá trị chỉ số hiện tại cộng với biên độ của bạn để ước tính lãi suất nếu chỉ số giữ nguyên đúng như hiện tại cho đến lần điều chỉnh đầu tiên - hữu ích như một mức cơ sở thực tế, dù chỉ số có thể và sẽ thay đổi trước ngày điều chỉnh. Kịch bản "xấu nhất" giả định lãi suất tăng tối đa theo mức trần pháp lý cho phép: lãi suất ban đầu cộng với trần điều chỉnh ban đầu ở lần đặt lại đầu tiên, rồi tối đa tới trần trọn đời. Người vay ARM thận trọng nên lập ngân sách theo kịch bản xấu nhất, đảm bảo vẫn có thể chi trả mức tăng thanh toán tối đa có thể xảy ra, đồng thời dùng ước tính fully-indexed làm kỳ vọng thực tế. Máy tính của chúng tôi hiển thị cả hai bên cạnh nhau, cùng với khoản thanh toán tối đa thực sự trong suốt vòng đời khoản vay, để bạn có thể kiểm tra sức chịu đựng ngân sách của mình trên toàn bộ dải kết quả trước khi chọn ARM.

Ví dụ: ARM 5/1 lãi suất 6% với trần trọn đời 5%

Hãy xem xét khoản vay $400,000 với kỳ hạn 30 năm và cấu trúc ARM 5/1 bắt đầu ở mức 6%. Trong 5 năm đầu tiên (60 tháng), người vay trả khoản gốc và lãi hàng tháng cố định khoảng $2,398, được tính theo công thức khấu hao tiêu chuẩn trên toàn bộ thời hạn 360 tháng. Sau 5 năm, còn lại khoảng $372,000 tiền gốc. Nếu lãi suất đã tăng đủ để chạm kịch bản xấu nhất - tức lãi suất ban đầu cộng với trần trọn đời, hay 11% trong ví dụ này - số dư còn lại sẽ được khấu hao lại trên 300 tháng còn lại của kỳ hạn, tạo ra khoản thanh toán mới khoảng $3,648/tháng, tăng khoảng $1,250 (52%) so với khoản thanh toán ban đầu. Nếu thay vào đó lãi suất fully-indexed (chỉ số cộng biên độ, nhưng bị giới hạn bởi trần điều chỉnh ban đầu) rơi vào mức ôn hòa hơn là 7.25%, khoản thanh toán mới sẽ khoảng $2,690/tháng, tăng khoảng $292 (12%). Khoảng chênh lệch lớn giữa kết quả thực tế và xấu nhất này cho thấy vì sao người vay ARM nên lập ngân sách thận trọng.

Ai nên cân nhắc ARM thay vì thế chấp lãi suất cố định

ARM thường phù hợp nhất với những người vay có kế hoạch rõ ràng và thực tế để bán nhà, tái cấp vốn hoặc trả hết khoản vay trước khi giai đoạn cố định kết thúc - chẳng hạn như gia đình quân nhân dự kiến chuyển công tác, người đi làm dự tính di chuyển vì công việc, hoặc người mua chủ động lên kế hoạch tái cấp vốn khi kỳ vọng lãi suất giảm hoặc tín dụng/thu nhập cải thiện. Lãi suất ban đầu thấp hơn có thể giúp giải phóng dòng tiền trong giai đoạn cố định, nhưng lợi ích này chỉ thực sự có ý nghĩa nếu người vay không giữ khoản vay sang giai đoạn lãi suất điều chỉnh ở mức bất lợi. Thế chấp lãi suất cố định vẫn là lựa chọn an toàn hơn cho những người dự định ở lâu dài trong một căn nhà (7-10+ năm hoặc vô thời hạn), những người có thu nhập cố định không thể hấp thụ mức tăng thanh toán, hoặc bất kỳ ai không thoải mái với sự không chắc chắn về khoản thanh toán. Luôn so sánh khoản tiết kiệm trong giai đoạn đầu của ARM với khả năng tăng thanh toán ở kịch bản xấu nhất bằng một công cụ như công cụ này, và cân nhắc khả năng thực tế của bạn trong việc tái cấp vốn hoặc bán nhà trước khi đưa ra quyết định cuối cùng.

Tái cấp vốn khỏi ARM trước giai đoạn điều chỉnh

Nhiều người vay ARM dự định tái cấp vốn sang thế chấp lãi suất cố định trước khi thời gian cố định ban đầu kết thúc, để khóa chặt tính chắc chắn của khoản thanh toán khi họ hiểu rõ hơn về kế hoạch dài hạn của mình hoặc nếu lãi suất đã diễn biến có lợi. Chiến lược này cũng có rủi ro riêng: việc tái cấp vốn phụ thuộc vào việc bạn có tiếp tục đủ điều kiện hay không (yêu cầu về tín dụng, thu nhập và vốn chủ sở hữu có thể thay đổi), chi phí đóng hồ sơ (thường là 2-5% số dư khoản vay), và việc lãi suất thị trường có đủ hợp lý vào thời điểm bạn cần tái cấp vốn hay không - không điều gì trong số đó được đảm bảo trước nhiều năm. Một số ARM có phạt trả trước nếu tái cấp vốn trong vài năm đầu, dù hiện nay điều này ít phổ biến hơn ở các ARM thông thường do chủ nhà tự ở. Hãy dùng máy tính thế chấp và máy tính khấu hao của chúng tôi để mô phỏng các lựa chọn tái cấp vốn lãi suất cố định khi ngày điều chỉnh của ARM đến gần, và bắt đầu quá trình đó ít nhất 3-6 tháng trước khi lãi suất được điều chỉnh để bạn có thời gian so sánh các bên cho vay và khóa lãi suất nếu cần.

Câu hỏi thường gặp

"5/1 ARM" nghĩa là gì?

Con số đầu tiên (5) là số năm lãi suất của bạn được giữ cố định. Con số thứ hai (1) là tần suất điều chỉnh sau đó - mỗi năm một lần. ARM 7/1 cố định trong 7 năm, ARM 10/1 cố định trong 10 năm, rồi đều điều chỉnh hằng năm.

Sự khác nhau giữa mức trần ban đầu, mức trần định kỳ và mức trần suốt đời là gì?

Mức trần ban đầu giới hạn mức tăng lãi suất tại lần điều chỉnh đầu tiên sau thời gian cố định. Mức trần định kỳ giới hạn mỗi lần điều chỉnh tiếp theo. Mức trần suốt đời là mức tối đa tuyệt đối mà lãi suất của bạn có thể đạt tới so với lãi suất ban đầu.

"Lãi suất theo chỉ số đầy đủ" là gì?

Đó là lãi suất chỉ số (một chuẩn thị trường) cộng với biên độ cố định của bên cho vay, cho thấy lãi suất của bạn sẽ là bao nhiêu nếu được áp dụng ngay hôm nay. Đây là ước tính thực tế hữu ích nhưng có thể thay đổi trước ngày điều chỉnh thực tế.

Vì sao khoản thanh toán trong kịch bản tệ nhất lại cao hơn nhiều so với khoản thanh toán theo lãi suất đầy đủ?

Kịch bản tệ nhất giả định lãi suất tăng đến mức tối đa hợp pháp theo các mức trần của bạn, trong khi kịch bản theo lãi suất đầy đủ dùng điều kiện chỉ số hiện tại. Kết quả thực tế không thể biết trước và sẽ nằm đâu đó giữa hai ước tính này, nên bạn nên dự trù theo kịch bản xấu nhất.

Tôi có thể tái cấp vốn từ ARM trước khi nó điều chỉnh không?

Có, nhiều người vay vẫn làm vậy, dù điều này phụ thuộc vào việc bạn có đủ điều kiện cho khoản vay mới, lãi suất thị trường hiện tại và mọi chi phí đóng hồ sơ áp dụng tại thời điểm đó. Hãy bắt đầu quá trình này vài tháng trước khi thời gian cố định kết thúc.

Máy tính này có phải là lời khuyên tài chính không?

Không. Công cụ này chỉ cung cấp ước tính để lập kế hoạch, dựa trên các cấu trúc ARM phổ biến và dữ liệu bạn nhập. Các mức trần lãi suất, giá trị chỉ số và thời điểm điều chỉnh thực tế được quy định trong hợp đồng vay cụ thể của bạn. Hãy tham khảo chuyên gia thế chấp được cấp phép để nhận lời khuyên phù hợp với tình huống của bạn.