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이자만 내는 기간의 월 납부액, 이 기간이 끝난 뒤 원금과 이자를 함께 내는 더 높은 납부액, 그리고 이자만 내는 대출이 원금과 이자를 처음부터 나누어 갚는 일반 주택담보대출보다 이자가 얼마나 더 드는지 추정해 보세요.
| 항목 | 이자만 내는 대출 | 일반 대출 |
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이자만 내는 주택담보대출은 대출자가 처음 일정 기간 동안 대출 원금은 전혀 줄이지 않고 이자만 낼 수 있는 대출입니다. 이 기간은 보통 5~10년입니다. 이자만 내는 기간이 끝나면 일반 원리금 분할상환 대출로 바뀌며, 남은 기간 동안 남은 원금을 모두 갚아야 하므로 보통 월 상환액이 크게 오릅니다. 이자만 내는 대출은 소득이 늘어날 것으로 예상하거나, 상환액이 오르기 전에 집을 팔거나 대출을 갈아탈 계획이 있거나, 다른 곳에 투자할 여윳돈을 확보하려는 대출자가 이용합니다. 이자만 내는 기간에는 원금을 전혀 갚지 않으므로, 그동안 상환만으로는 자기 지분이 쌓이지 않으며 시장 가격이 올라야만 자기 지분이 늘어납니다.
이자만 내는 기간의 월 상환액은 대출 잔액에 월 이자율을 곱한 금액입니다: Payment = Loan Amount × (Annual Rate ÷ 12). 잔액이 전혀 줄지 않으므로 이 상환액은 이자만 내는 기간 내내 그대로 유지됩니다. 이 기간이 끝나면 대출 기관은 일반 분할상환 공식인 M = P × r × (1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1)을 사용해 전체 최초 원금을 남은 대출 기간에 걸쳐 다시 분할상환하도록 계산합니다. 이때 n은 남은 개월 수입니다. 이제 같은 원금을 더 적은 개월 안에 갚아야 하므로, 이자만 내는 기간 이후의 상환액은 처음부터 일반 주택담보대출로 갚았을 때보다 훨씬 높습니다.
이자만 내는 주택담보대출의 가장 중요한 위험은 상환액 충격입니다. 이자만 내는 기간이 끝나고 원리금 전액 분할상환이 시작되면 의무적으로 내야 하는 월 상환액이 갑자기, 흔히 매우 큰 폭으로 오르는 것을 말합니다. 전체 최초 원금을 더 짧아진 남은 기간 안에 모두 갚아야 하므로, 새 상환액은 규모와 금리가 같은 완전 분할상환 대출을 처음부터 이용했을 때 내야 했던 금액보다 상당히 높을 수 있습니다. 대출자는 이자만 내는 기간이 끝날 때쯤 대출을 갈아타거나 집을 팔거나 소득이 늘 것이라고 단정하지 말고, 미래의 상환액을 충분히 미리 계산해 감당할 수 있는지 확인해야 합니다.
일반 주택담보대출은 첫 상환부터 원금이 줄기 시작하므로 대출 잔액이 꾸준히 감소하고, 기간이 끝날 때 모두 상환됩니다. 이자만 내는 주택담보대출은 원금 상환을 모두 뒤로 미룹니다. 그래서 초기 상환액은 낮지만, 더 큰 잔액에 더 오랫동안 이자가 붙기 때문에 대출 기간 전체에 걸쳐 내는 총이자는 더 많아집니다. 이 계산기는 두 방식을 나란히 직접 비교해 총이자, 월 상환액, 총비용을 보여 주므로 이자만 내는 방식에 비용이 정확히 얼마나 더 드는지 확인할 수 있습니다. 일반 분할상환 방식은 주택담보대출 계산기 또는 전체 분할상환 계산기를 확인하세요.
이자만 내는 대출은 이자만 내는 기간이 끝나기 전에 부동산을 팔 계획인 부동산 투자자, 소득이 일정하지 않거나 늘어나는 대출자(예: 수수료를 기준으로 돈을 버는 사람이나 사업주), 원금 상환에 쓸 돈을 투자하는 편을 선호하는 고액 자산가에게 인기가 있습니다. 또한 집값이 비싼 시장에서 처음 내는 금액을 낮춰 더 큰 대출을 받으려는 구매자에게도 매력적일 수 있습니다. 하지만 이런 대출은 장기 위험이 더 크기 때문에 대출 기관이 꼼꼼하게 심사합니다. 또한 2008 금융 위기 이후 대출 심사 기준이 더 엄격해졌기 때문에, 일반적인 실거주 주택담보대출에서는 이자만 내는 조건을 예전보다 찾기 어렵습니다.
이자만 내는 상환액은 대출 잔액을 줄이지 않으므로, 이자만 내는 기간에 자기 지분을 늘릴 방법은 부동산 가치가 오르거나 선택적으로 원금을 추가 상환하는 것뿐입니다(대부분의 이자만 내는 대출 계약에서 허용됩니다). 시장 가격 상승에만 기대는 대출자는 추가 위험을 감수하게 됩니다. 부동산 가치가 오르지 않거나 떨어지면 이자만 내는 기간이 끝났을 때 부동산 가치와 같거나 그보다 많은 금액을 빚지고 있을 수 있어, 매도나 대출 갈아타기 계획이 복잡해질 수 있습니다. 이자만 내는 기간에 자발적으로 원금을 추가 상환하면 적은 금액이라도 미래의 이자 비용과 이자만 내는 기간 이후의 상환액을 모두 직접 줄일 수 있습니다.
이자만 내는 주택담보대출은 이자만 내는 기간이 끝나기 전에 매도하거나 대출을 갈아타거나 소득을 크게 늘릴 분명한 계획이 있고, 이후의 더 높은 상환액을 이해하고 감당할 수 있는 절제력 있는 대출자에게 적합할 수 있습니다. 일반적으로 일반 주택담보대출보다 총이자가 더 많이 들며, 계획이 바뀌면 위험도 더 큽니다. 대출을 결정하기 전에 이 계산기로 금액을 계산하고, 일반 대출 계산기 또는 주택담보대출 계산기의 결과와 비교해 보세요. 또한 앞으로 상황이 나빠지더라도 이자만 내는 기간 이후의 상환액을 감당할 수 있는지 점검하기 위해 면허가 있는 주택담보대출 전문가와 상담하는 것도 고려하세요.