계산의 출발점
먼저 실제 양도가액에서 확인 가능한 취득가액과 필요경비를 빼 양도차익을 구합니다. 취득세, 중개보수, 법무비와 자본적 지출 등은 항목별 인정 요건이 있으므로 계약서·영수증·이체 내역을 보관하세요.
1세대 1주택도 자동 비과세는 아닙니다
주택 수와 세대 범위, 보유기간, 취득 당시 조정대상지역 여부에 따른 거주요건, 일시적 2주택 특례 등을 함께 봐야 합니다. 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘는 고가주택은 비과세 요건을 충족해도 12억원 초과분에 해당하는 양도차익을 계산합니다.
장기보유특별공제는 주택 유형에 따라 다릅니다
일반 부동산과 1세대 1주택 고가주택은 적용표가 다릅니다. 1세대 1주택의 최대 80% 공제는 보유기간과 거주기간 공제를 각각 충족한 결과이며, 단순히 10년 보유했다고 자동 적용되지 않습니다.
세율 전 확인할 공제
양도소득금액에서 해당 과세연도의 양도소득 기본공제를 적용한 뒤 과세표준을 계산합니다. 같은 해에 여러 자산을 팔았거나 단기 보유·다주택 중과 쟁점이 있다면 각각을 따로 계산하지 말고 전체 신고 관계를 확인하세요.
예정신고 기한
부동산은 일반적으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고·납부합니다. 같은 해 양도 건이 여러 개라면 다음 해 확정신고가 필요할 수 있습니다. 실제 양도일과 자산 종류에 맞는 국세청 신고기한 표를 확인하세요.
계약 전에 계산해야 하는 경우
일시적 2주택, 상속·증여 주택, 재개발 입주권·분양권, 공동명의가 얽히면 판단이 복잡합니다. 소유권을 옮기거나 매매일을 정하기 전에 세무 전문가에게 계약서와 취득 이력을 보여 주고 검토받는 편이 안전합니다.