2025年基準
この計算機は韓国の総合不動産税法に基づいています (2025年基準)
総合不動産税（総不税）は高額不動産保有者に課される国税で、2005年に導入され不動産保有課税体系の核心的役割を果たしています。2025年現在、総不税は毎年6月1日基準で住宅と土地の公示価格合計が一定金額を超過する場合に課税されます。企画財政部と国税庁の統計によれば、2024年総不税課税人員は約65万人で前年比5%増加し、税収は約3.5兆ウォンでした。2025年の主要改正事項は、1世帯1住宅者基本控除が12億ウォンで維持され、多住宅者重課税率が一部緩和されて2住宅者は一般税率対象に転換、公正市場価額比率が100%で維持、1世帯1住宅高齢者及び長期保有者控除が最大80%まで拡大、調整対象地域内一時的2住宅非課税期間が2年から3年に延長、農漁村住宅特例が強化され公示価格3億ウォン以下の農漁村住宅は最大2戸まで住宅数から除外されます。
1世帯1住宅者は総不税課税で最も多くの恩恵を受ける集団です。2025年基準、公示価格12億ウォンまで基本控除が適用され12億ウォン以下の住宅は総不税が賦課されません。1住宅者税率は3億ウォン以下0.6%、3-6億ウォン0.8%、6-12億ウォン1.2%、12億ウォン超過1.6%の4段階累進構造です。公示価格15億ウォンの住宅では課税標準は15億-12億=3億ウォン、税額は3億×0.6%=180万ウォン、農漁村特別税（20%、36万ウォン）と地方所得税（10%、18万ウォン）を加え総234万ウォンを納付します。節税戦略は高齢者長期保有控除の最大活用（満60歳以上5年20%、10年40%、15年最大50%）と、2020年以前取得分に限る夫婦共同名義控除の活用です。
2025年現在、多住宅者総不税は住宅数によって差等課税されます。2住宅者は基本控除9億ウォンに一般税率（0.8-1.6%）、3住宅以上は基本控除9億ウォンに重課税率（1.2-5.0%）が適用されます。3住宅以上の重課税率は課税標準3億ウォン以下1.2%、3-6億ウォン2.0%、6-12億ウォン3.0%、12-25億ウォン4.0%、25億ウォン超過5.0%の5段階構造です。住宅数算定から除外されるのは公示価格1億ウォン以下の住宅、農漁村所在3億ウォン以下の住宅（最大2戸）、相続住宅（5年間）、長期賃貸住宅、新規取得後3年以内に従前住宅を処分した一時的2住宅などです。
総不税は住宅所在地が調整対象地域かどうかによって課税基準が変わります。2025年現在、調整対象地域はソウル全域と京畿城南・河南・光明・果川、仁川延寿・南洞区などが含まれます。調整対象地域内では一時的2住宅認定期間が3年で、この期間内に従前住宅を処分しなければ1住宅者恩恵を受けられません。非調整対象地域は期間制限がありません。韓国租税財政研究院分析によれば調整対象地域多住宅者の総不税負担は非調整対象地域対比平均30-50%高いです。
総不税課税標準の基準となる公示価格は国土交通部が毎年1月1日基準で調査し4月に発表します。共同住宅は国土交通部が直接調査し、単独住宅は市・郡・区庁長が決定します。2024年全国共同住宅公示価格は前年対比平均2%上昇し、公示価格は時勢の60-80%水準で算定されます。異議がある場合、公示価格発表後30日以内に異議申請書を提出でき、2024年異議申請は約3万件（0.5%）で受容率は約20%でした。
総不税は毎年12月1日から15日まで納付期間で、告知書は11月末に発送されます。納付方法は銀行訪問納付、仮想口座振替、ホームタックス電子納付（クレジットカードは0.8%手数料）、モバイルアプリ（ソンタックス）、ARS電話納付（1544-9944）があります。250万ウォン超過時は分納が可能で、納付期限を過ぎれば納付不誠実加算税（年8.03%）と納付遅延加算税（日0.025%）が適用されます。
2020年以前には夫婦共同名義に転換すれば各自6億ウォンずつ総12億ウォン基本控除が可能でしたが、2021年以降取得分は合算課税され共同名義恩恵が消滅しました。配偶者間贈与は10年間6億ウォンまで控除され、6億ウォン超過分に10-50%の贈与税が賦課されます。夫婦間贈与で総不税を節減するには最小5年以上保有しなければ贈与税より節減額が大きくなりません。
相続住宅は相続開始日から5年間住宅数から除外され、5年間は1住宅者として課税されます。一時的2住宅は新住宅取得後3年以内に従前住宅を処分すれば1住宅者基本控除（12億ウォン）と一般税率が適用されます。要件は従前住宅保有1年以上、新規住宅は実居住目的、3年内処分（未処分なら遡及して2住宅課税）、処分時点まで両住宅保有です。
総不税負担は地域別に大きな差を示します。2024年納付者分布はソウル60%、京畿25%、仁川5%、地方10%で、ソウル内では江南区15%、瑞草区12%、松坡区10%でした。総不税負担が大きい多住宅者が保有住宅を売り物に出すことで供給が増加し、2024年総不税シーズン（11-12月）ソウルアパート売り物が平常対比20%増加しました。
総不税計算機は本人の総不税負担額を事前に把握し節税戦略を樹立するのに有用です。節税戦略は1住宅者基本控除12億ウォンの最大活用、高齢者長期保有控除（最大80%）の活用、多住宅者の住宅数削減、公示価格1億ウォン以下や農漁村住宅の活用、相続・贈与時期の調整、2020年以前取得分の夫婦共同名義検討などです。複雑な構造のため税務士や会計士の専門相談が役立ちます。