計算の出発点
まず、実際の譲渡価額から確認できる取得価額と必要経費を差し引き、譲渡差益を求めます。取得税、仲介手数料、司法書士費用、資本的支出などには項目ごとに認定要件があるため、契約書・領収書・振込記録を保管しておきましょう。
1 世帯 1 住宅でも自動的に非課税になるわけではありません
住宅の数と世帯の範囲、保有期間、取得当時の調整対象地域に該当するかどうかによる居住要件、一時的な 2 住宅所有に関する特例などを総合的に確認する必要があります。譲渡時の実際の取引価額が 12 億ウォンを超える高額住宅は、非課税要件を満たしていても、12 億ウォンを超える部分に該当する譲渡差益を計算します。
長期保有特別控除は住宅の種類によって異なります
一般の不動産と、1 世帯 1 住宅の高額住宅では適用される控除表が異なります。1 世帯 1 住宅における最大 80% の控除は、保有期間と居住期間の控除要件をそれぞれ満たした結果であり、単に 10 年保有しただけで自動的に適用されるものではありません。
税率を確認する前に適用する控除
譲渡所得金額から、その課税年度の譲渡所得基本控除を適用したうえで課税標準を計算します。同じ年に複数の資産を売却した場合や、短期保有・複数住宅所有による加重課税が問題になる場合は、それぞれを別々に計算するのではなく、申告全体の関係を確認してください。
予定申告の期限
不動産の場合、通常は譲渡日が属する月の末日から 2 か月以内に予定申告と納税を行います。同じ年に譲渡した物件が複数ある場合は、翌年に確定申告が必要になることがあります。実際の譲渡日と資産の種類に合った国税庁の申告期限表を確認してください。
契約前に計算が必要なケース
一時的な 2 住宅所有、相続・贈与による住宅、再開発の入居権・分譲権、共有名義が絡むと判断は複雑になります。所有権を移転したり売買日を決めたりする前に、契約書と取得履歴を税務の専門家に見せて検討してもらうほうが安全です。