Các chi phí cần đưa vào bảng so sánh
Với jeonse, hãy tính lãi vay, phí bảo lãnh hoàn trả và chi phí cơ hội của khoản tiền tự có. Với thuê nhà theo tháng, hãy tính tiền thuê hàng tháng và chi phí cơ hội của tiền đặt cọc. Các khoản chi phí phát sinh chung cho cả hai lựa chọn, như phí môi giới và phí chuyển nhà, chỉ nên phản ánh phần chênh lệch khi thời hạn hợp đồng khác nhau. Tiền đặt cọc sẽ được hoàn trả khi hợp đồng kết thúc, nhưng vẫn có rủi ro không nhận lại được và bạn cũng không thể sử dụng khoản tiền đó trong thời gian này.
Điều cần xem trước tên sản phẩm vay
Khoản vay chính sách, khoản vay jeonse của ngân hàng và bảo lãnh của tổ chức bảo lãnh không phải là cùng một sản phẩm. Thu nhập đủ điều kiện, giá nhà, tiền đặt cọc, tỷ lệ bảo lãnh và lãi suất có thể thay đổi tại thời điểm đăng ký. Thay vì chỉ nhìn vào mức lãi suất tối thiểu được quảng cáo, hãy kiểm tra hạn mức được phê duyệt thực tế, lãi suất áp dụng, phí bảo lãnh và điều kiện trả nợ trước hạn trong tài liệu giới thiệu sản phẩm của ngân hàng.
Tính toán với cùng một điều kiện
Ví dụ, nếu cư trú trong 2 năm, hãy quy đổi cả hai lựa chọn về 24 tháng. Với khoản vay jeonse, hãy tính lãi bằng cách nhân số tiền thực tế vay với lãi suất áp dụng; nếu là lãi suất thả nổi, hãy ghi riêng cả trường hợp lãi suất tăng. Với thuê nhà theo tháng, cộng tiền thuê của 24 tháng. Đối với phần chênh lệch tiền đặt cọc giữa jeonse và thuê theo tháng, hãy tính chi phí cơ hội dựa trên một tiêu chuẩn thực tế như lãi suất tiền gửi an toàn, nhưng đừng xem lợi nhuận đầu tư là khoản tiền chắc chắn.
Với jeonse, khả năng hoàn trả cũng là một khoản chi phí
Tiền đặt cọc không tự động được hoàn trả chỉ vì hợp đồng jeonse đã kết thúc. Trước khi ký hợp đồng, hãy kiểm tra chủ sở hữu và các quyền ưu tiên trên sổ đăng ký bất động sản, đồng thời xem tiền đặt cọc và các khoản nợ ưu tiên có quá lớn so với giá trị căn nhà hay không. Bảo lãnh hoàn trả của HUG có các quy định về hạn mức tiền đặt cọc theo từng khu vực và tiêu chuẩn công nhận tài sản bảo đảm so với giá trị căn nhà, vì vậy sẽ an toàn hơn nếu kiểm tra khả năng tham gia trước khi thanh toán tiền hợp đồng.
Những điều dễ bỏ sót nếu chỉ nhìn tiền trả hàng tháng
Với khoản vay jeonse, cần tính đến khả năng lãi suất tăng và việc xét duyệt gia hạn khoản vay; với thuê nhà theo tháng, cần cân nhắc tiền thuê và tiền đặt cọc thay đổi khi gia hạn hợp đồng. Đối với người sắp chuyển nhà hoặc có thu nhập biến động lớn, hợp đồng có tiền đặt cọc nhỏ hơn có thể giảm gánh nặng dù tổng chi phí cao hơn một chút. Ngược lại, nếu dự định sống lâu dài trong cùng một căn nhà, bạn nên cân nhắc liệu mình có thể chịu được lãi vay và rủi ro liên quan đến tiền đặt cọc hay không.
Trình tự kiểm tra ngay trước khi ký hợp đồng
Trước tiên, hãy hỏi ngân hàng về hạn mức và lãi suất dự kiến, sau đó kiểm tra sổ đăng ký bất động sản, giá thị trường và khả năng tham gia bảo lãnh hoàn trả. Trong hợp đồng, hãy cân nhắc điều khoản đặc biệt cho phép nhận lại tiền hợp đồng nếu khoản vay hoặc bảo lãnh bị từ chối. Sau khi chuyển vào ở, đừng trì hoãn các thủ tục để thiết lập hiệu lực đối kháng và quyền được ưu tiên hoàn trả, chẳng hạn như đăng ký cư trú và xác nhận ngày cố định.