Kostnader att ta med i jämförelsetabellen
För jeonse tar du med låneränta, återbetalningsgaranti och alternativkostnaden för eget kapital. För månadshyra tar du med hyran och alternativkostnaden för depositionen. Kostnader som är gemensamma för båda alternativen, till exempel förmedlingsarvode och flyttkostnad, bör bara påverka jämförelsen om avtalsperioderna skiljer sig åt. Depositionen återbetalas när avtalet löper ut, men det finns både en risk att den inte återbetalas och en kostnad i form av kapital som inte kan användas under tiden.
Vad du bör kontrollera före lånets produktnamn
Politiskt subventionerade lån, bankernas jeonse-lån och garantier från garantiinstitutioner är inte samma typ av produkt. Krav på inkomst, bostadens pris, deposition, garantinivå och ränta kan variera vid ansökningstillfället. Kontrollera den faktiska beviljade lånegränsen, tillämpade räntan, garantipremien och villkoren för förtida återbetalning i bankens produktinformation i stället för att utgå från den lägsta räntan i reklamen.
Räkna med samma villkor
Om du till exempel ska bo där i två år bör båda alternativen beräknas över 24 månader. För jeonse-lånet beräknar du räntan genom att multiplicera det faktiska lånebeloppet med den tillämpade räntan. Om räntan är rörlig bör du även räkna separat på ett scenario där räntan stiger. För månadshyra summerar du hyran för 24 månader. Beräkna alternativkostnaden för skillnaden i deposition mellan jeonse och månadshyra utifrån en realistisk grund, till exempel en säker sparränta, men behandla inte investeringsavkastning som garanterade pengar.
För jeonse är även möjligheten att få tillbaka depositionen en kostnad
Att ett jeonse-avtal löper ut innebär inte automatiskt att depositionen återbetalas. Innan avtalet undertecknas bör du kontrollera ägaren och rättigheter med företräde i fastighetsregistret samt se till att depositionen och fordringar med företräde inte är orimligt stora i förhållande till bostadens värde. HUG:s återbetalningsgaranti har gränser för depositionens storlek per region och kriterier för säkerhetsvärdet i förhållande till bostadens värde. Därför är det säkrare att kontrollera möjligheten att teckna garantin innan handpenningen betalas.
Det du missar om du bara ser på månadsbetalningen
För jeonse-lån behöver du tänka på stigande räntor och prövningen vid låneförlängning. För månadshyra bör du ta hänsyn till hyra och deposition vid omförhandling av avtalet. För den som snart ska flytta eller har stora inkomstförändringar kan ett avtal med mindre deposition minska belastningen även om kostnaden blir något högre. Om du däremot planerar att bo länge i samma bostad är det värt att överväga om du klarar låneräntan och risken kopplad till depositionen.
Kontrollordning strax före avtalsskrivning
Be först banken om en uppskattning av lånegräns och ränta. Kontrollera därefter fastighetsregistret, marknadsvärdet och möjligheten att teckna återbetalningsgaranti. Överväg att ta med ett särskilt avtalsvillkor som innebär att handpenningen återbetalas om lånet eller garantin avslås. Efter inflyttning bör du inte skjuta upp åtgärder som adressregistrering och fastställande av avtalsdatum, vilka ger skydd mot tredje man och företrädesrätt till återbetalning.