Kosten für die Vergleichstabelle
Auf der Jeonse-Seite berücksichtigen Sie Darlehenszinsen, Rückzahlungsgarantiegebühren und die Opportunitätskosten Ihres eigenen Kapitals. Auf der Seite der Monatsmiete berücksichtigen Sie Miete und Opportunitätskosten der Kaution. Kosten, die bei beiden Optionen gleichermaßen anfallen, etwa Maklerprovision und Umzugskosten, sollten Sie nur dann als Unterschied einbeziehen, wenn die Vertragslaufzeiten voneinander abweichen. Die Kaution erhalten Sie am Ende des Vertrags zurück, allerdings bestehen sowohl ein Ausfallrisiko als auch Kosten durch das währenddessen gebundene Kapital.
Was Sie vor dem Namen des Darlehensprodukts prüfen sollten
Staatlich geförderte Darlehen, Jeonse-Darlehen von Banken und Bürgschaften von Garantieinstituten sind nicht dasselbe Produkt. Voraussetzungen wie Einkommen, Immobilienpreis, Kaution, Bürgschaftsquote und Zinssatz können sich zum Zeitpunkt der Antragstellung ändern. Verlassen Sie sich nicht auf den in der Werbung genannten niedrigsten Zinssatz, sondern prüfen Sie in den Produktunterlagen der Bank das tatsächlich genehmigte Limit, den geltenden Zinssatz, die Bürgschaftsgebühr und die Bedingungen für eine vorzeitige Rückzahlung.
Mit denselben Bedingungen rechnen
Wenn Sie beispielsweise zwei Jahre bleiben möchten, setzen Sie beide Optionen auf 24 Monate an. Berechnen Sie beim Jeonse-Darlehen die Zinsen anhand des tatsächlich geliehenen Betrags und des geltenden Zinssatzes. Bei einem variablen Zinssatz sollten Sie zusätzlich den Fall steigender Zinsen berechnen. Bei der Monatsmiete addieren Sie die Miete für 24 Monate. Berechnen Sie die Opportunitätskosten der Kautionsdifferenz zwischen Jeonse und Monatsmiete anhand eines realistischen Maßstabs, etwa eines sicheren Einlagenzinssatzes, und setzen Sie Anlageerträge nicht als garantiertes Geld an.
Bei Jeonse ist auch die Rückzahlung ein Kostenfaktor
Die Kaution wird nicht automatisch zurückgezahlt, nur weil der Jeonse-Vertrag endet. Prüfen Sie vor Vertragsabschluss im Grundbuch den Eigentümer und vorrangige Rechte. Achten Sie außerdem darauf, dass Kaution und vorrangige Forderungen im Verhältnis zum Immobilienwert nicht übermäßig hoch sind. Für die HUG-Rückzahlungsgarantie gelten unter anderem regionale Kautionsgrenzen und Beleihungsstandards im Verhältnis zum Immobilienwert. Daher ist es sicherer, die Möglichkeit einer Garantie bereits vor der Zahlung der Vertragskaution zu prüfen.
Was beim Blick allein auf die Monatszahlung leicht übersehen wird
Beim Jeonse-Darlehen sollten Sie steigende Zinsen und die Prüfung einer Darlehensverlängerung berücksichtigen. Bei der Monatsmiete sollten Sie die Miete und Kaution bei einer Vertragsverlängerung einplanen. Für Menschen, die bald umziehen oder deren Einkommen stark schwankt, kann ein Vertrag mit kleinerer Kaution die Belastung verringern, selbst wenn die Gesamtkosten etwas höher sind. Wenn Sie dagegen langfristig in derselben Wohnung bleiben möchten, lohnt es sich zu prüfen, ob Sie Darlehenszinsen und das Risiko der Kaution tragen können.
Prüfreihenfolge unmittelbar vor Vertragsabschluss
Erfragen Sie zunächst bei der Bank das voraussichtliche Darlehenslimit und den Zinssatz. Prüfen Sie anschließend das Grundbuch, den Marktwert und die Möglichkeit einer Rückzahlungsgarantie. Erwägen Sie im Vertrag eine Sonderklausel, nach der die Vertragskaution zurückgezahlt wird, falls das Darlehen oder die Bürgschaft abgelehnt wird. Nach dem Einzug sollten Sie die Verfahren für den Schutz Ihrer Rechte, etwa die Ummeldung und die Bestätigung des Einzugsdatums, nicht aufschieben.