Coûts à inclure dans le tableau comparatif
Pour le jeonse, incluez les intérêts du prêt, les frais de garantie de restitution et le coût d’opportunité de vos fonds propres. Pour la location mensuelle, incluez le loyer et le coût d’opportunité du dépôt de garantie. Les frais communs aux deux options, comme les honoraires d’agence et le déménagement, ne doivent être différenciés que si la durée des contrats varie. Le dépôt est restitué à la fin du contrat, mais il existe un risque de non-restitution ainsi qu’un coût lié à l’impossibilité d’utiliser cet argent pendant la période concernée.
Ce qu’il faut vérifier avant le nom du produit de prêt
Les prêts soutenus par les politiques publiques, les prêts jeonse bancaires et les garanties des organismes de caution ne sont pas des produits identiques. Les conditions de revenus, le prix du logement, le dépôt de garantie, le taux de couverture et le taux d’intérêt peuvent varier au moment de la demande. Plutôt que de vous fier au taux minimum annoncé, vérifiez dans la fiche produit de la banque le plafond réellement approuvé, le taux appliqué, les frais de garantie et les conditions de remboursement anticipé.
Calculer à conditions identiques
Par exemple, pour une résidence de deux ans, ramenez les deux options à 24 mois. Pour le prêt jeonse, calculez les intérêts en appliquant le taux au montant réellement emprunté et, s’il s’agit d’un taux variable, notez séparément le scénario d’une hausse. Pour la location mensuelle, additionnez 24 mois de loyers. Calculez le coût d’opportunité de la différence entre les dépôts jeonse et locatif selon un critère réaliste, comme le taux d’un dépôt bancaire sûr, sans considérer un rendement d’investissement comme une somme garantie.
Pour le jeonse, la possibilité de restitution est aussi un coût
La fin d’un contrat jeonse ne signifie pas que le dépôt est automatiquement restitué. Avant de signer, vérifiez dans le registre foncier l’identité du propriétaire et les droits prioritaires, et assurez-vous que le dépôt et les créances prioritaires ne sont pas excessifs par rapport à la valeur du logement. La garantie de restitution HUG prévoit notamment des plafonds de dépôt par région et des critères de valeur hypothécaire par rapport à la valeur du logement ; il est donc plus prudent de vérifier l’éligibilité avant de verser l’acompte.
Ce que vous oubliez en regardant uniquement la mensualité
Avec un prêt jeonse, il faut anticiper la hausse des taux et l’examen de renouvellement du prêt ; avec une location mensuelle, l’évolution du loyer et du dépôt lors du renouvellement du contrat. Pour les personnes qui vont bientôt déménager ou dont les revenus fluctuent fortement, un contrat avec un dépôt plus faible peut réduire la charge, même s’il coûte légèrement plus cher. À l’inverse, si vous prévoyez de rester longtemps dans le même logement, il vaut la peine d’évaluer votre capacité à supporter les intérêts du prêt et le risque lié à la garantie.
Ordre des vérifications avant la signature
Commencez par demander à la banque une estimation du plafond et du taux, puis vérifiez le registre foncier, les prix du marché et la possibilité de souscrire une garantie de restitution. Dans le contrat, envisagez une clause spéciale prévoyant la restitution de l’acompte si le prêt ou la garantie est refusé. Après l’emménagement, ne retardez pas les démarches permettant d’établir l’opposabilité et le droit de remboursement prioritaire, notamment la déclaration de résidence et l’obtention de la date certaine.