비교표에 넣을 비용
전세 쪽에는 대출 이자, 반환보증료, 본인 자금의 기회비용을 넣습니다. 월세 쪽에는 월세와 보증금의 기회비용을 넣습니다. 중개보수와 이사비처럼 두 선택에 공통으로 드는 비용은 계약 기간이 다를 때만 차이를 반영하세요. 보증금은 계약이 끝나면 돌려받는 돈이지만, 돌려받지 못할 위험과 그동안 쓰지 못하는 비용이 있습니다.
대출 상품명보다 먼저 볼 것
정책대출, 은행 전세대출, 보증기관의 보증은 서로 같은 상품이 아닙니다. 대상 소득, 주택 가격, 보증금, 보증 비율과 금리는 신청 시점에 달라질 수 있습니다. 광고에 적힌 최저금리 대신 실제 승인 한도, 적용 금리, 보증료, 중도상환 조건을 은행의 상품설명서에서 확인하세요.
같은 조건으로 계산하기
예를 들어 2년 거주라면 두 선택 모두 24개월로 맞춥니다. 전세대출은 실제 빌릴 금액에 적용 금리를 곱해 이자를 계산하고, 변동금리라면 금리가 오른 경우도 따로 적습니다. 월세는 24개월치 월세를 더합니다. 전세와 월세의 보증금 차이는 안전한 예금금리처럼 현실적인 기준으로 기회비용을 계산하되, 투자수익을 확정된 돈처럼 넣지는 마세요.
전세는 반환 가능성도 비용이다
전세 계약이 끝난다고 보증금이 자동으로 돌아오는 것은 아닙니다. 계약 전 등기부에서 소유자와 선순위 권리를 확인하고, 주택 가격에 비해 보증금과 선순위 채권이 지나치게 크지 않은지 살펴야 합니다. HUG 반환보증은 지역별 보증금 한도와 주택가액 대비 담보인정 기준 등이 있으므로 계약금 지급 전에 가입 가능 여부를 확인하는 편이 안전합니다.
월 납입액만 보면 놓치는 것
전세대출은 금리 상승과 대출 연장 심사를, 월세는 재계약 때의 임대료와 보증금 변화를 생각해야 합니다. 곧 이사하거나 소득 변동이 큰 사람에게는 비용이 조금 더 들더라도 보증금이 작은 계약이 부담을 줄일 수 있습니다. 반대로 같은 집에 오래 살 계획이라면 대출 이자와 보증 위험을 감당할 수 있는지 따져볼 만합니다.
계약 직전 확인 순서
먼저 은행에서 예상 한도와 금리를 받아 보고, 그다음 등기부와 시세, 반환보증 가입 가능 여부를 확인합니다. 계약서에는 대출이나 보증이 거절될 때 계약금을 돌려받는 특약을 검토하세요. 입주 뒤에는 전입신고와 확정일자 등 대항력과 우선변제권을 갖추는 절차를 미루지 않는 것이 좋습니다.