Costes que debes incluir en la tabla comparativa
Para el jeonse, incluye los intereses del préstamo, la comisión de la garantía de devolución y el coste de oportunidad de tus fondos propios. Para el alquiler mensual, incluye la renta y el coste de oportunidad del depósito. Los gastos comunes a ambas opciones, como la comisión de intermediación y la mudanza, solo deben reflejarse como diferencia cuando los periodos de contrato no sean iguales. El depósito se devuelve al finalizar el contrato, pero existe el riesgo de no recuperarlo y, mientras tanto, no puedes utilizar ese dinero.
Qué revisar antes que el nombre del préstamo
Los préstamos públicos, los préstamos bancarios para jeonse y las garantías de las entidades de garantía no son el mismo producto. Los requisitos de ingresos, el precio de la vivienda, el depósito, el porcentaje garantizado y el tipo de interés pueden variar en el momento de la solicitud. En lugar del tipo mínimo anunciado, comprueba en la ficha informativa del banco el límite realmente aprobado, el tipo aplicable, la comisión de garantía y las condiciones de amortización anticipada.
Calcula con las mismas condiciones
Por ejemplo, si vas a vivir allí 2 años, calcula ambas opciones para 24 meses. En el préstamo para jeonse, calcula los intereses multiplicando el importe realmente prestado por el tipo aplicable y, si el tipo es variable, anota por separado el escenario de una subida. Para el alquiler mensual, suma las rentas de 24 meses. Calcula el coste de oportunidad de la diferencia entre ambos depósitos utilizando un criterio realista, como el tipo de interés de un depósito seguro, pero no consideres los rendimientos de inversión como dinero garantizado.
En un jeonse, la posibilidad de recuperar el depósito también es un coste
Que finalice el contrato de jeonse no significa que el depósito se devuelva automáticamente. Antes de firmar, comprueba en el registro inmobiliario quién es el propietario y cuáles son los derechos preferentes, y verifica que el depósito y los créditos preferentes no sean excesivos en relación con el precio de la vivienda. La garantía de devolución de HUG tiene límites de depósito por región y criterios de garantía respecto al valor de la vivienda, por lo que es más seguro confirmar que puedes contratarla antes de pagar la señal.
Lo que pasas por alto al fijarte solo en el pago mensual
Con un préstamo para jeonse debes considerar la subida de los tipos y la evaluación para renovar el préstamo; con un alquiler mensual, la evolución de la renta y del depósito al renovar el contrato. Para quienes planean mudarse pronto o tienen ingresos muy variables, un contrato con un depósito menor puede reducir la carga aunque el coste total sea algo más alto. En cambio, si planeas vivir mucho tiempo en la misma vivienda, merece la pena evaluar si puedes afrontar los intereses del préstamo y el riesgo relacionado con la devolución del depósito.
Orden de comprobación justo antes de firmar
Primero, solicita al banco una estimación del límite y del tipo de interés; después, comprueba el registro inmobiliario, el valor de mercado y la posibilidad de contratar una garantía de devolución. En el contrato, considera incluir una cláusula especial que permita recuperar la señal si se rechaza el préstamo o la garantía. Después de entrar en la vivienda, no retrases los trámites necesarios para obtener protección legal, como el registro de residencia y la fecha de certificación.