🏠 Calculadora de ROI inmobiliario (alquiler)

※ Basado en 2026

Calcula automáticamente el rendimiento anual esperado de la inversión (ROI) para inversiones inmobiliarias. Tiene en cuenta de forma integral el precio de compra, el alquiler mensual, los gastos de mantenimiento, los impuestos sobre la propiedad y los préstamos para determinar el rendimiento real de la inversión. Los costes adicionales como periodos de vacancia y gastos de reparación no están incluidos, así que consulta a un profesional antes de realizar inversiones reales.

Precio de compra (원)

Alquiler mensual (원)

Mantenimiento mensual (a cargo del propietario) (원)

Impuesto anual sobre la propiedad (원)

Importe del préstamo (원)

Tipo de interés anual del préstamo (%)

ROI anual

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Ingresos anuales por alquiler

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Gastos anuales (mantenimiento + impuestos)

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Intereses anuales del préstamo

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Ingresos netos anuales

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Capital propio

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연간 수입/지출 구성

수익률 분석

※ Cálculo basado en 2026 ※ ROI = (Ingresos netos anuales / Capital propio) × 100 ※ No se reflejan costes adicionales como vacancia y reparaciones. ※ El rendimiento real puede variar según las condiciones del mercado.

GUÍA

Más información

Entender los conceptos básicos del cálculo del ROI inmobiliario

El retorno de la inversión (ROI) es la métrica más importante en la inversión inmobiliaria. En 2026, el rendimiento medio del alquiler en el mercado inmobiliario coreano ronda el 2-4 %, pero existen variaciones importantes según la ubicación y el inmueble. Un rendimiento más alto no significa necesariamente una mejor inversión, ya que también hay que considerar de forma integral el riesgo de vacancia, la antigüedad del edificio y los planes de desarrollo regional. El ROI inmobiliario se divide, en términos generales, en rendimiento bruto y rendimiento neto. El rendimiento bruto es simplemente el alquiler anual dividido por el precio de compra, mientras que el rendimiento neto divide los ingresos netos (después de deducir todos los costes, como mantenimiento, impuestos sobre la propiedad e intereses del préstamo) entre el capital propio. Para decisiones de inversión reales, debe usarse el rendimiento neto para evaluar con precisión el valor de la inversión. El efecto del apalancamiento también es un concepto importante. En lugar de comprar una propiedad de 300 millones de won íntegramente en efectivo, pedir prestados 200 millones de won e invertir solo 100 millones de won de capital propio triplica la rentabilidad sobre el capital para los mismos ingresos por alquiler. Sin embargo, si los intereses del préstamo superan el rendimiento del alquiler, se producirán pérdidas, por lo que es necesario un cálculo cuidadoso. En 2026, los tipos hipotecarios rondan el 4-5 % anual. Si te endeudas para una propiedad con un rendimiento de alquiler inferior al 4 %, tendrás pérdidas mensuales. Por tanto, las inversiones apalancadas deberían apuntar a propiedades con un rendimiento de alquiler de al menos tipo del préstamo + 2 % para ir sobre seguro.

Resumen del mercado de rendimiento de alquiler inmobiliario en Corea en 2026

En 2026, el rendimiento medio de alquiler de los apartamentos en Seúl es relativamente bajo, alrededor del 2,5 %. La zona de Gangnam está en el rango bajo del 2 %, la de Gangbuk en 2,5-3 %, y la provincia de Gyeonggi en 3-4 %. Las ciudades metropolitanas de provincia muestran 4-5 %, pero el rendimiento real puede ser menor debido al alto riesgo de vacancia. En el caso de los officetels y los estudios, los rendimientos son relativamente más altos. Los estudios cerca de las principales universidades de Seúl muestran un 5-7 %, y los officetels cerca de estaciones de metro un 4-6 %. Sin embargo, los costes de mantenimiento son altos y las vacancias y mudanzas frecuentes generan gastos de reparación, por lo que el rendimiento real es menor. El rendimiento de los locales comerciales varía muchísimo según la ubicación. Los inmuebles cerca de estaciones de metro muestran un 3-4 %, mientras que los comercios de calles secundarias muestran un 6-8 %, pero existe un riesgo significativo de deterioro comercial y grandes pérdidas durante vacancias prolongadas. Especialmente después de COVID-19, las zonas comerciales físicas se han contraído, lo que hace que la inversión comercial sea más prudente. También están ganando atención los inmuebles de uso mixto que combinan terreno y edificio. Los edificios del centro muestran un 2-3 %, y los inmuebles mixtos de provincia un 5-7 %, pero la inversión inicial es elevada y la gestión es compleja. En 2026, el mercado de inmuebles de renta está mostrando recuperación por las expectativas de recorte de tipos.

Costes esenciales que debes incluir en el cálculo del rendimiento del alquiler

Para calcular el rendimiento con precisión, hay que considerar todos los costes sin omitir ninguno. Primero, los costes de adquisición. El impuesto de adquisición es del 1-3 % para viviendas, 4,6 % para officetels y 4,6 % para locales comerciales. El impuesto de adquisición de un apartamento de 300 millones de won es de unos 9 millones de won. Las comisiones de agencia son del 0,4-0,9 % del precio de venta, es decir, 1,2-2,7 millones de won para 300 millones de won. Sumando 1 millón de won en honorarios legales, los costes de adquisición superan los 10 millones de won. Segundo, los costes de mantenimiento. El impuesto sobre la propiedad es del 0,1-0,4 % del valor catastral, entre 500 000 y 2 millones de won al año. Aunque los gastos de comunidad suelen pagarlos los inquilinos, hay partidas a cargo del propietario, como reservas para reparaciones del edificio o mantenimiento del ascensor. También deben contemplarse las primas del seguro contra incendios, el impuesto inmobiliario global (para propiedades de alto valor) y los gastos de mantenimiento durante los periodos de vacancia. Tercero, los intereses del préstamo. Pedir prestados 200 millones de won al 4,5 % anual implica pagar 9 millones de won en intereses cada año. Incluso con un alquiler mensual de 1,5 millones de won (18 millones de won al año), la mitad se va en intereses. Si los tipos suben un 1 %, la carga anual adicional es de 2 millones de won, así que hay que considerar el riesgo de fluctuación de tipos. Cuarto, los costes de reparación y vacancia. Al cambiar de inquilino, el papel pintado, el suelo y las reparaciones de la caldera cuestan de media 1-3 millones de won. Los periodos de vacancia duran de media 1-2 meses, lo que equivale a alrededor del 10 % del alquiler anual. Teniendo en cuenta todos estos costes, un rendimiento bruto del 5 % suele caer a un rendimiento neto del 2-3 %.

Maximizar los rendimientos mediante una estrategia de apalancamiento

El apalancamiento es una estrategia para aumentar la rentabilidad sobre el capital propio usando préstamos. Comprar un apartamento de 300 millones de won íntegramente en efectivo y recibir 1 millón de won de alquiler mensual (12 millones de won al año) da un rendimiento del 4 %. Sin embargo, pedir prestados 200 millones de won e invertir solo 100 millones de won de capital propio significa que, incluso tras restar 9 millones de won en intereses del préstamo (4,5 % anual) de 12 millones de won, quedan 3 millones de won, lo que supone un rendimiento del 3 % sobre el capital propio. Aun así, el apalancamiento es un arma de doble filo. Si los tipos del préstamo suben al 5,5 %, los intereses aumentan a 11 millones de won, haciendo que el beneficio caiga a 1 millón de won. Si superan el 6 %, habrá pérdidas. Por tanto, las inversiones apalancadas deben considerar plenamente el riesgo de subida de tipos. También hay que tener en cuenta las normas LTV (Loan-to-Value) y DSR (Debt Service Ratio). En 2026, el límite LTV para viviendas es del 70 % y para officetels del 60 %. Las normas DSR dificultan pedir prestado más del 40 % de los ingresos anuales. Por tanto, sin ingresos suficientes, la inversión apalancada puede ser imposible. La proporción óptima de apalancamiento depende de la diferencia entre el rendimiento del alquiler y el tipo del préstamo. Si el rendimiento del alquiler es del 5 % y el tipo del préstamo del 3,5 %, maximizar el apalancamiento es ventajoso. Por el contrario, si la diferencia entre rendimiento y tipo es inferior al 1 %, el efecto del apalancamiento es mínimo, así que aumentar la proporción de efectivo es más seguro.

Lista esencial antes de invertir en un inmueble de renta

Primero, el análisis de ubicación es lo más importante. Comprueba la proximidad a estaciones de metro, distritos escolares, densidad de empleo y desarrollo comercial. Las estaciones de metro, los grandes supermercados y las escuelas a 10 minutos a pie reducen el riesgo de vacancia. Investiga también los planes de desarrollo futuros. Si hay previsto un GTX o el desarrollo de una nueva ciudad, se espera una apreciación del valor a largo plazo. Segundo, inspecciona a fondo el estado del edificio. Comprueba el año de construcción, el historial de reformas, las filtraciones de agua y el estado del ascensor. Los edificios de más de 20 años pueden requerir pronto reparaciones importantes. En especial, las instalaciones de fontanería, electricidad e impermeabilización deben ser inspeccionadas por profesionales. Tercero, examina la composición de los inquilinos y las condiciones del contrato. Muchos contratos de larga duración aportan estabilidad. La relación depósito-alquiler, la fecha de vencimiento del contrato, la edad y la profesión del inquilino son importantes. Los estudios en zonas universitarias tienen vacancia cada 2 años, pero las zonas densas de oficinas permiten alquileres de más de 5 años. Cuarto, confirma los riesgos legales. Comprueba hipotecas, embargos y registros de entrada de inquilinos en el registro inmobiliario. Las zonas de reurbanización o reconstrucción pueden restringir la inversión o añadir impuestos. Verifica también la zonificación (residencial, comercial, industrial) para asegurarte de que el uso de alquiler es legal.

Análisis completo del impacto fiscal sobre el rendimiento

Los ingresos por alquiler inmobiliario están sujetos al impuesto sobre la renta global. En 2026, los ingresos anuales por alquiler inferiores a 20 millones de won pueden elegir tributación separada (14 %) o tributación global, mientras que por encima de 20 millones de won se exige tributación global (tipos progresivos del 6-45 %). Con muchos otros ingresos, la tributación global puede llevarse hasta el 45 % en impuestos. También hay que tener en cuenta el impuesto inmobiliario global. Si el valor catastral total supera 600 millones de won (1,2 mil millones de won para propietarios de una sola vivienda), se aplica el impuesto inmobiliario global. Los tipos son del 0,5-3 %, y los propietarios de varias viviendas de alto valor pagan millones de won adicionales al año. Incluso con buenos ingresos por alquiler, el rendimiento real puede caer considerablemente por este impuesto. El impuesto sobre plusvalías también es importante. Los inmuebles de renta en su mayoría no pueden recibir la exención de vivienda habitual, así que entre el 6 y el 45 % de las plusvalías se va en impuestos al vender. Los propietarios de varias viviendas se enfrentan a una fuerte tributación (hasta el 75 %), pudiendo pagar la mayor parte de los beneficios en impuestos. Para obtener la deducción especial por tenencia prolongada, hay que mantener el inmueble al menos 3 años. Existen estrategias de reducción fiscal. Transferir parte de la propiedad al cónyuge o a los hijos para repartir la titularidad puede reducir el impuesto sobre la renta global y el impuesto inmobiliario global. Crear una sociedad aplica el impuesto de sociedades (10-25 %), que puede ser más favorable que el impuesto global de las personas físicas. Sin embargo, hay que considerar el impuesto sobre donaciones y los costes de constitución y mantenimiento de la sociedad, y consultar a profesionales fiscales antes de decidir.

Gestión del riesgo de vacancia y estrategia de precios del alquiler

La vacancia es el mayor enemigo de los inmuebles de renta. 2 meses de vacancia al año reducen el rendimiento un 17 %. Para minimizarla, es crucial fijar un alquiler adecuado. Poner un precio un 5-10 % por debajo del mercado puede reducir mucho los periodos vacíos. Bajar 100 000 won al mes para reducir una vacancia de 2 meses a 2 semanas ahorra 1,6 millones de won al año. La gestión de inquilinos también es importante. Los buenos inquilinos firman contratos largos, mantienen la propiedad limpia y presentan pocas reclamaciones. Al seleccionar inquilinos, comprueba la profesión, los ingresos y el historial de residencia. Contacta con ellos 3 meses antes de que venza el contrato para hablar de la renovación y evitar vacancias. Responder con rapidez a las solicitudes de reparación, incluso pequeñas, aumenta la probabilidad de alquiler a largo plazo. Son necesarias estrategias estacionales. Las zonas universitarias tienen picos de demanda en febrero y agosto, así que prepara las vacancias para esos periodos. Las zonas densas de oficinas alcanzan su pico en enero y julio. Las vacancias fuera de temporada son difíciles de cubrir, por lo que conviene ajustar la fecha del contrato a las temporadas altas. Las relaciones con los agentes inmobiliarios son importantes. Mantener relaciones regulares con agentes permite recibir antes a buenos inquilinos. Ofrecer la comisión de agencia a cargo del propietario puede acortar los periodos de vacancia. Publicar con varios agentes y mantener contacto regular es esencial para minimizar la vacancia.

Análisis comparativo de rendimientos de inversión inmobiliaria por región

La zona de Gangnam en Seúl (Gangnam, Seocho, Songpa) tiene rendimientos bajos pero gran estabilidad. Un rendimiento medio del 2-2,5 % es bajo, pero el riesgo de vacancia es casi nulo y se espera una apreciación del valor del activo. Con una fuerte financiación, el flujo de caja puede ser negativo por la carga de intereses, pero a largo plazo puede esperarse apreciación de precios. La zona de Gangbuk en Seúl (Nowon, Dobong, Gangbuk) ofrece un buen equilibrio entre rendimiento y estabilidad. Un rendimiento medio del 2,5-3,5 % es superior al de Gangnam, y las mejoras de transporte (GTX, etc.) generan expectativas de revalorización. Muchos apartamentos pequeños en el rango de 100-200 millones de won reducen la barrera de entrada, y el alto ratio de inquilinos de larga duración disminuye el riesgo de vacancia. La provincia de Gyeonggi (Bundang, Ilsan, Pyeongchon) muestra rendimientos similares a Seúl (2,5-3,5 %), pero los precios más bajos facilitan la entrada. Las nuevas ciudades tienen buena infraestructura para la estabilidad, pero los centros antiguos pueden ser desfavorables a largo plazo por el descenso de población. Hay que elegir zonas con buenas noticias como ampliaciones de metro y nuevos desarrollos. Las ciudades metropolitanas de provincia (Busan, Daegu, Gwangju) tienen rendimientos altos pero también riesgos altos. Un rendimiento medio del 4-6 % es atractivo, pero el descenso de población y el estancamiento industrial implican riesgo de vacancia prolongada y caída del valor del activo. Solo se debe invertir en zonas con demanda segura, como áreas universitarias, proximidades de hospitales o complejos industriales. En provincia es difícil vender, así que hace falta compromiso de mantener a largo plazo.

Optimizar la estructura del préstamo para aumentar los rendimientos

La elección del tipo de préstamo afecta mucho al rendimiento. Los préstamos hipotecarios tienen tipos bajos (4-5 % anuales), pero el LTV está limitado al 70 %. Los préstamos personales no tienen límite de LTV, pero sus tipos son altos (6-10 % anuales). Normalmente conviene maximizar los préstamos hipotecarios y completar la diferencia con préstamos personales. La elección entre tipo fijo y variable también es importante. En 2026, los tipos fijos son del 4,5-5,5 % y los variables del 4-5 %. Si se esperan bajadas de tipos, el variable es ventajoso; si se esperan subidas, el fijo. Para inversión a medio o largo plazo, elegir tipo fijo es más seguro para reducir el riesgo de fluctuación. También hay que considerar entre pago solo de intereses y amortización. Pagar solo intereses ofrece un buen flujo de caja inicial, pero el principal debe devolverse de una vez al vencimiento. La amortización tiene una carga mensual mayor, pero reducir el principal es ventajoso a largo plazo. Si el rendimiento es alto y se planea vender el activo, conviene el pago solo de intereses; si se piensa mantener a largo plazo, es mejor la amortización. La refinanciación del préstamo también es estratégica. Si los tipos bajan 1 % o más, la refinanciación es ventajosa incluso pagando penalizaciones por cancelación anticipada. Para un préstamo de 200 millones de won, una diferencia de tipo del 1 % son 2 millones de won al año. Incluso con una penalización del 1 % por cancelación anticipada (2 millones de won), mantenerlo más de 1 año sigue siendo rentable. Hay que comparar tipos con regularidad para mantener los mejores productos de préstamo.

10 estrategias prácticas para triunfar en la inversión inmobiliaria

Primero, nunca tengas prisa. Los buenos inmuebles aparecen cuando sabes esperar. Las decisiones apresuradas llevan a comprar propiedades sobrevaloradas. Observa el mercado durante al menos 3 meses y compara más de 10 propiedades antes de decidir. Segundo, prioriza el flujo de caja. Un ingreso mensual estable es más importante que la revalorización del precio. Hay que crear una estructura en la que entre dinero cada mes para permitir la tenencia a largo plazo. Elige solo propiedades cuyo alquiler supere los intereses del préstamo. Tercero, diversifica las inversiones. No pongas todos los huevos en la misma cesta; reparte las inversiones por regiones y tipos. Así se distribuyen el riesgo regional y el riesgo de vacancia. 3 propiedades de 100 millones de won cada una son más seguras que 1 de 300 millones de won. Cuarto, apóyate en profesionales. La ayuda de asesores fiscales, abogados y consultores inmobiliarios puede reducir errores. Aunque parezca dinero malgastado, puede evitar grandes pérdidas. Quinto, planifica primero los impuestos. Simula el impuesto sobre la renta global, el impuesto inmobiliario global y el impuesto sobre plusvalías antes de invertir. Los impuestos pueden comerse todo el beneficio. Sexto, mantén buenas relaciones con los inquilinos. Los buenos inquilinos valen oro. Resuelve rápidamente incluso pequeñas reparaciones y limita las subidas excesivas al renovar el contrato. Séptimo, entiende los ciclos del mercado. El inmobiliario sube y baja en ciclos de 5-10 años. No compres en máximos, compra en mínimos. Octavo, prepara un fondo de emergencia. Conserva el 20 % de la inversión en efectivo para cubrir vacancias, reparaciones y subidas de tipos. Noveno, estudia de forma continua. Las leyes y regulaciones cambian constantemente. Sigue de manera constante los cambios de política y las tendencias del mercado. Décimo, adopta una mentalidad de inversión a largo plazo. En lugar de especular a corto plazo con el precio, busca ingresos estables por alquiler y apreciación del valor mediante una tenencia de más de 10 años.

Preguntas frecuentes

¿Cómo se calcula aquí el ROI (retorno de la inversión)?

Los ingresos netos anuales (ingresos por alquiler menos gastos de mantenimiento, impuesto sobre la propiedad e intereses del préstamo) se dividen entre tu capital propio realmente invertido (precio de compra menos importe del préstamo) y luego se expresan como porcentaje.

¿Qué pasa si no introduzco importe de préstamo?

Con un importe de préstamo de 0, no hay gasto por intereses, así que los ingresos netos suben, pero tu capital propio pasa a ser todo el precio de compra, lo que en realidad puede bajar el porcentaje de ROI al no existir efecto de apalancamiento.

¿Esta calculadora incluye periodos de vacancia o costes de reparación?

No, solo modela alquiler, mantenimiento, impuesto sobre la propiedad e intereses del préstamo. Los periodos de vacancia, reparaciones, comisiones de agencia e impuestos de adquisición no están incluidos, así que tenlos en cuenta por separado para decisiones reales de inversión.

¿Qué cifra debo usar para el impuesto anual sobre la propiedad?

Introduce el importe total del impuesto anual sobre la propiedad realmente liquidado para el inmueble. Varía según la ubicación y el valor catastral, así que revisa un recibo de impuestos reciente o una estimación.

¿Cuál es la diferencia entre ROI y el rendimiento real que aparece en los resultados?

El ROI es el rendimiento anual sobre tu capital propio, mientras que el rendimiento real refleja los ingresos netos después de restar todos los costes, incluidos impuestos e intereses. Representa de forma más fiel el resultado real de la inversión que experimentas.