🏠 Kalkulator ROI Properti (Sewa)

※ Berdasarkan 2026

Secara otomatis menghitung perkiraan pengembalian investasi tahunan (ROI) untuk investasi properti. Memperhitungkan harga beli, sewa bulanan, biaya perawatan, pajak properti, dan pinjaman secara menyeluruh untuk menentukan imbal hasil investasi yang sebenarnya. Biaya tambahan seperti periode kosong dan biaya perbaikan tidak termasuk, jadi silakan konsultasikan dengan profesional sebelum melakukan investasi nyata.

Harga Beli (원)

Sewa Bulanan (원)

Biaya Perawatan Bulanan (Ditanggung Pemilik) (원)

Pajak Properti Tahunan (원)

Jumlah Pinjaman (원)

Suku Bunga Pinjaman Tahunan (%)

ROI Tahunan

—

Pendapatan Sewa Tahunan

—

Biaya Tahunan (Perawatan + Pajak)

—

Bunga Pinjaman Tahunan

—

Pendapatan Bersih Tahunan

—

Ekuitas

—

연간 수입/지출 구성

수익률 분석

※ Berdasarkan perhitungan 2026 ※ ROI = (Pendapatan Bersih Tahunan / Ekuitas) × 100 ※ Biaya tambahan seperti kekosongan dan perbaikan tidak tercermin. ※ Imbal hasil aktual dapat bervariasi tergantung kondisi pasar.

PANDUAN

Pelajari lebih lanjut

Memahami Dasar Perhitungan ROI Properti

Return on Investment (ROI) adalah metrik terpenting dalam investasi properti. Pada 2026, imbal hasil sewa rata-rata di pasar properti Korea sekitar 2-4%, tetapi ada variasi besar tergantung lokasi dan jenis properti. Imbal hasil yang lebih tinggi tidak selalu berarti investasi yang lebih baik, karena Anda harus mempertimbangkan secara menyeluruh risiko kekosongan, usia bangunan, dan rencana pengembangan wilayah. ROI properti secara umum dibagi menjadi imbal hasil bruto dan imbal hasil bersih. Imbal hasil bruto hanyalah sewa tahunan dibagi harga beli, sedangkan imbal hasil bersih membagi pendapatan bersih (setelah dikurangi semua biaya seperti biaya perawatan, pajak properti, dan bunga pinjaman) dengan ekuitas. Untuk keputusan investasi nyata, imbal hasil bersih harus digunakan agar nilai investasi dapat dinilai dengan akurat. Efek leverage juga merupakan konsep penting. Alih-alih membeli properti senilai 300 juta won sepenuhnya dengan uang tunai, meminjam 200 juta won dan hanya menanamkan 100 juta won sebagai ekuitas akan melipatgandakan pengembalian atas ekuitas untuk pendapatan sewa yang sama. Namun, jika bunga pinjaman melebihi imbal hasil sewa, kerugian akan terjadi, jadi perhitungan yang cermat diperlukan. Pada 2026, suku bunga KPR sekitar 4-5% per tahun. Jika Anda berutang untuk properti dengan imbal hasil sewa di bawah 4%, kerugian bulanan akan terjadi. Karena itu, investasi dengan leverage sebaiknya menargetkan properti dengan imbal hasil sewa setidaknya suku bunga pinjaman + 2% agar aman.

Gambaran Pasar Imbal Hasil Sewa Properti Korea 2026

Pada 2026, imbal hasil sewa rata-rata apartemen di Seoul relatif rendah, sekitar 2.5%. Area Gangnam berada di kisaran rendah 2%, area Gangbuk 2.5-3%, dan Provinsi Gyeonggi 3-4%. Kota metropolitan provinsi menunjukkan 4-5%, tetapi imbal hasil aktual bisa lebih rendah karena risiko kekosongan yang tinggi. Untuk officetel dan studio, imbal hasil relatif lebih tinggi. Studio di dekat universitas besar di Seoul menunjukkan imbal hasil 5-7%, dan officetel di dekat stasiun kereta bawah tanah menunjukkan imbal hasil 4-6%. Namun, biaya perawatan tinggi dan kekosongan serta pindah penghuni yang sering memicu biaya perbaikan, sehingga imbal hasil aktual lebih rendah. Imbal hasil properti komersial sangat bervariasi tergantung lokasi. Properti di dekat stasiun kereta bawah tanah menunjukkan 3-4%, sementara area komersial di gang kecil menunjukkan 6-8%, tetapi ada risiko besar penurunan aktivitas komersial dan kerugian besar saat kekosongan berkepanjangan. Terutama setelah COVID-19, area komersial offline menyusut, sehingga investasi komersial menjadi lebih hati-hati. Properti pendapatan campuran yang menggabungkan tanah dan bangunan juga mendapat perhatian. Gedung di pusat kota menunjukkan imbal hasil 2-3%, gedung campuran di provinsi 5-7%, tetapi investasi awal besar dan pengelolaannya rumit. Pada 2026, pasar properti berpenghasilan menunjukkan pemulihan karena ekspektasi penurunan suku bunga.

Biaya Wajib yang Harus Dimasukkan dalam Perhitungan Imbal Hasil Sewa

Untuk menghitung imbal hasil secara akurat, semua biaya harus dipertimbangkan tanpa ada yang terlewat. Pertama, biaya akuisisi. Pajak akuisisi adalah 1-3% untuk hunian, 4.6% untuk officetel, dan 4.6% untuk properti komersial. Pajak akuisisi untuk apartemen 300 juta won sekitar 9 juta won. Biaya broker adalah 0.4-0.9% dari harga jual, yaitu 1.2-2.7 juta won untuk 300 juta won. Termasuk biaya pengacara 1 juta won, biaya akuisisi melebihi 10 juta won. Kedua, biaya perawatan. Pajak properti adalah 0.1-0.4% dari nilai penilaian, setahun 500,000-2 juta won. Walaupun biaya perawatan umumnya dibayar penyewa, ada item yang dibayar pemilik seperti cadangan perbaikan bangunan dan perawatan lift. Premi asuransi kebakaran, pajak properti komprehensif (untuk properti bernilai tinggi), dan biaya perawatan selama kekosongan juga harus diperhitungkan. Ketiga, bunga pinjaman. Meminjam 200 juta won dengan bunga tahunan 4.5% berarti membayar bunga 9 juta won per tahun. Bahkan dengan sewa bulanan 1.5 juta won (18 juta won per tahun), setengahnya habis untuk bunga. Jika suku bunga naik 1%, beban tahunan tambahan sekitar 2 juta won muncul, jadi risiko fluktuasi suku bunga harus diperhitungkan. Keempat, biaya perbaikan dan kekosongan. Saat berganti penyewa, wallpaper, lantai, dan perbaikan boiler rata-rata 1-3 juta won. Masa kekosongan rata-rata 1-2 bulan, memerlukan sekitar 10% dari sewa tahunan. Dengan mempertimbangkan semua biaya ini, imbal hasil bruto 5% sering turun menjadi imbal hasil bersih 2-3%.

Maksimalkan Imbal Hasil melalui Strategi Leverage

Leverage adalah strategi untuk meningkatkan pengembalian atas ekuitas dengan menggunakan pinjaman. Membeli apartemen 300 juta won sepenuhnya dengan uang tunai dan menerima sewa bulanan 1 juta won (12 juta won per tahun) menghasilkan imbal hasil 4%. Namun, jika meminjam 200 juta won dan hanya menanamkan 100 juta won sebagai ekuitas, setelah mengurangi bunga pinjaman 9 juta won (4.5% per tahun) dari 12 juta won, masih tersisa 3 juta won, sehingga imbal hasil atas ekuitas menjadi 3%. Namun, leverage adalah pedang bermata dua. Jika suku bunga pinjaman naik menjadi 5.5%, bunga meningkat menjadi 11 juta won, sehingga laba anjlok menjadi 1 juta won. Jika suku bunga melebihi 6%, kerugian terjadi. Karena itu, investasi dengan leverage harus sepenuhnya mempertimbangkan risiko kenaikan suku bunga. Aturan LTV (Loan-to-Value) dan DSR (Debt Service Ratio) juga harus dipertimbangkan. Pada 2026, batas LTV hunian adalah 70%, officetel 60%. Aturan DSR membuat sulit meminjam lebih dari 40% dari pendapatan tahunan. Karena itu, tanpa pendapatan yang cukup, investasi berleverage itu sendiri mungkin tidak dapat dilakukan. Rasio leverage optimal bergantung pada selisih antara imbal hasil sewa dan suku bunga pinjaman. Jika imbal hasil sewa 5% dan suku bunga pinjaman 3.5%, memaksimalkan leverage menguntungkan. Sebaliknya, jika selisih antara imbal hasil dan suku bunga kurang dari 1%, efek leverage sangat kecil, sehingga memperbesar porsi tunai lebih aman.

Checklist Wajib Sebelum Investasi Properti Penghasil Pendapatan

Pertama, analisis lokasi adalah yang paling penting. Periksa kedekatan dengan stasiun kereta bawah tanah, zona sekolah, kepadatan tempat kerja, dan pengembangan komersial. Stasiun kereta bawah tanah, supermarket besar, dan sekolah dalam jarak berjalan kaki 10 menit mengurangi risiko kekosongan. Teliti juga rencana pengembangan masa depan. Jika GTX atau pengembangan kota baru dijadwalkan, apresiasi nilai jangka panjang diharapkan. Kedua, periksa kondisi bangunan secara menyeluruh. Cek tahun pembangunan, riwayat renovasi, kebocoran air, dan kondisi lift. Bangunan berusia lebih dari 20 tahun mungkin segera memerlukan perbaikan besar. Terutama pipa, instalasi listrik, dan fasilitas kedap air harus diperiksa bersama profesional. Ketiga, periksa komposisi penyewa dan ketentuan kontrak. Banyak penyewa kontrak jangka panjang memberikan stabilitas. Rasio deposit terhadap sewa, waktu berakhirnya kontrak, usia dan pekerjaan penyewa sangat penting. Studio di area universitas mengalami kekosongan setiap 2 tahun, tetapi area dengan banyak pekerja kantoran memungkinkan sewa jangka panjang 5+ tahun. Keempat, pastikan risiko hukum. Periksa hipotek, penyitaan, dan pendaftaran pindah masuk penyewa di register real estat. Area redevelop/reconstruction dapat membatasi investasi atau menambah pajak. Juga verifikasi zonasi (hunian, komersial, industri) untuk memastikan penggunaan sewa legal.

Analisis Lengkap Dampak Pajak terhadap Imbal Hasil

Pajak penghasilan komprehensif berlaku untuk pendapatan sewa properti. Pada 2026, pendapatan sewa tahunan di bawah 20 juta won dapat memilih pajak terpisah (14%) atau pajak komprehensif, sedangkan di atas 20 juta won wajib pajak komprehensif (tarif progresif 6-45%). Dengan pendapatan lain yang besar, pajak komprehensif bisa menyita hingga 45% dalam bentuk pajak. Pajak properti komprehensif juga harus diperhitungkan. Jika total nilai penilaian melebihi 600 juta won (1.2 miliar won untuk pemilik satu rumah), pajak properti komprehensif berlaku. Tarifnya 0.5-3%, dan pemilik banyak rumah bernilai tinggi membayar tambahan pajak tahunan jutaan won. Bahkan dengan pendapatan sewa yang baik, imbal hasil aktual bisa turun tajam karena pajak properti komprehensif. Pajak keuntungan modal juga penting. Properti berpenghasilan umumnya tidak dapat menerima pembebasan satu rumah, sehingga 6-45% dari keuntungan modal akan menjadi pajak saat dijual. Pemilik banyak rumah menghadapi pajak berat (hingga 75%), dan mungkin harus membayar sebagian besar keuntungan sebagai pajak. Untuk menerima potongan khusus kepemilikan jangka panjang, harus memegang setidaknya 3 tahun. Ada strategi pengurangan pajak. Memberikan properti kepada pasangan atau anak untuk mendistribusikan kepemilikan dapat mengurangi pajak penghasilan komprehensif dan pajak properti komprehensif. Mendirikan badan usaha dikenakan pajak korporat (10-25%), yang bisa lebih menguntungkan daripada pajak penghasilan komprehensif individu. Namun, biaya pajak hadiah serta pendirian/pemeliharaan badan usaha harus dipertimbangkan dan konsultasikan dengan profesional pajak sebelum memutuskan.

Manajemen Risiko Kekosongan dan Strategi Penetapan Sewa

Kekosongan adalah musuh terbesar properti berpenghasilan. Kekosongan 2 bulan per tahun menurunkan imbal hasil sebesar 17%. Untuk meminimalkan kekosongan, penetapan harga sewa yang tepat sangat penting. Menetapkan 5-10% di bawah harga pasar dapat sangat mengurangi periode kosong. Menurunkan 100,000 won per bulan agar kekosongan dari 2 bulan menjadi 2 minggu akan menghemat 1.6 juta won per tahun. Manajemen penyewa juga penting. Penyewa yang baik menandatangani kontrak jangka panjang, menjaga kebersihan properti, dan sedikit komplain. Saat memilih penyewa, periksa pekerjaan, pendapatan, dan riwayat tempat tinggal. Hubungi penyewa 3 bulan sebelum kontrak berakhir untuk membahas perpanjangan dan mencegah kekosongan. Menanggapi permintaan perbaikan dengan cepat, bahkan untuk jumlah kecil, meningkatkan kemungkinan sewa jangka panjang. Strategi musiman diperlukan. Area universitas memiliki puncak permintaan pada Februari dan Agustus, jadi siapkan kekosongan untuk periode ini. Area dengan banyak pekerja kantoran mencapai puncak pada Januari dan Juli. Kekosongan di luar musim sulit diisi, jadi menyesuaikan waktu kontrak agar sesuai musim puncak lebih menguntungkan. Hubungan dengan agen properti juga penting. Membangun hubungan rutin dengan agen memberi prioritas pengenalan ke penyewa yang baik. Menawarkan biaya broker yang dibayar pemilik sebagai syarat dapat mempersingkat periode kosong. Mendaftar di beberapa agen dan menjaga kontak rutin sangat penting untuk meminimalkan kekosongan.

Analisis Perbandingan Imbal Hasil Investasi Properti per Wilayah

Area Gangnam di Seoul (Gangnam, Seocho, Songpa) memiliki imbal hasil rendah tetapi stabilitas tinggi. Imbal hasil rata-rata 2-2.5% memang rendah, tetapi risiko kekosongan hampir nol dan apresiasi nilai aset diharapkan. Dengan pinjaman besar, arus kas bisa negatif karena beban bunga, tetapi untuk kepemilikan jangka panjang ada potensi kenaikan harga. Area Gangbuk di Seoul (Nowon, Dobong, Gangbuk) memiliki keseimbangan yang baik antara imbal hasil dan stabilitas. Imbal hasil rata-rata 2.5-3.5% lebih tinggi daripada Gangnam, dan perbaikan transportasi (GTX dll.) menciptakan ekspektasi kenaikan nilai. Banyak apartemen kecil di kisaran 100-200 juta won menurunkan hambatan masuk, dan rasio penyewa jangka panjang yang tinggi menurunkan risiko kekosongan. Provinsi Gyeonggi (Bundang, Ilsan, Pyeongchon) menunjukkan imbal hasil serupa dengan Seoul (2.5-3.5%) tetapi harga properti yang lebih rendah membuat masuk lebih mudah. Kota baru memiliki infrastruktur yang baik sehingga stabil, tetapi pusat kota lama mungkin kurang menguntungkan dalam jangka panjang karena penurunan populasi. Anda harus memilih area dengan kabar baik seperti perluasan jalur kereta bawah tanah dan pengembangan baru. Kota metropolitan provinsi (Busan, Daegu, Gwangju) memiliki imbal hasil tinggi tetapi juga risiko tinggi. Imbal hasil rata-rata 4-6% memang menarik, tetapi penurunan populasi dan stagnasi industri menimbulkan risiko kekosongan jangka panjang dan penurunan nilai aset. Hanya investasikan di area dengan permintaan yang pasti seperti kawasan universitas, sekitar rumah sakit, dan kompleks industri. Area provinsi sulit dijual kembali, jadi komitmen kepemilikan jangka panjang diperlukan.

Mengoptimalkan Struktur Pinjaman untuk Meningkatkan Imbal Hasil

Pemilihan jenis pinjaman sangat memengaruhi imbal hasil. Pinjaman hipotek memiliki bunga rendah (4-5% per tahun) tetapi LTV dibatasi 70%. Pinjaman kredit tidak memiliki batas LTV tetapi bunganya tinggi (6-10% per tahun). Biasanya, maksimalkan pinjaman hipotek dan tutupi kekurangannya dengan pinjaman kredit. Pilihan suku bunga tetap vs mengambang juga penting. Pada 2026, suku bunga tetap berada di 4.5-5.5%, sedangkan suku bunga mengambang 4-5%. Jika penurunan suku bunga diperkirakan, suku bunga mengambang lebih menguntungkan; jika kenaikan suku bunga diperkirakan, suku bunga tetap lebih baik. Untuk investasi jangka menengah hingga panjang, memilih suku bunga tetap untuk mengurangi risiko fluktuasi lebih aman. Pembayaran bunga saja vs amortisasi juga harus dipertimbangkan. Pembayaran hanya bunga memberi arus kas awal yang baik tetapi memerlukan pelunasan pokok sekaligus saat jatuh tempo. Amortisasi memiliki beban bulanan lebih tinggi tetapi pengurangan pokok menguntungkan dalam jangka panjang. Jika imbal hasil tinggi dan penjualan aset direncanakan, pilih bunga saja; jika ingin menahan jangka panjang, amortisasi lebih baik. Refinancing pinjaman juga strategis. Jika suku bunga turun 1% atau lebih, refinancing menguntungkan meskipun membayar penalti pelunasan awal. Untuk pinjaman 200 juta won, selisih suku bunga 1% berarti 2 juta won per tahun. Bahkan dengan penalti pelunasan awal 1% (2 juta won), menahan lebih dari 1 tahun tetap menguntungkan. Anda harus rutin membandingkan suku bunga untuk mempertahankan produk pinjaman optimal.

10 Strategi Praktis untuk Sukses Investasi Properti

Pertama, jangan pernah tergesa-gesa. Properti bagus muncul saat Anda sabar menunggu. Keputusan tergesa-gesa membuat Anda membeli properti yang terlalu mahal. Amati pasar setidaknya 3 bulan dan bandingkan 10+ properti sebelum memutuskan. Kedua, prioritaskan arus kas. Pendapatan bulanan yang stabil lebih penting daripada kenaikan harga. Anda harus membuat struktur agar uang masuk setiap bulan sehingga dapat menahan properti dalam jangka panjang. Pilih hanya properti dengan sewa melebihi bunga pinjaman. Ketiga, diversifikasikan investasi. Jangan menaruh semua telur dalam satu keranjang; bagi investasi ke beberapa wilayah dan jenis. Risiko wilayah dan risiko kekosongan dapat tersebar. 3 properti masing-masing 100 juta won lebih aman daripada 1 properti 300 juta won. Keempat, manfaatkan profesional. Bantuan akuntan pajak, pengacara, dan konsultan real estat dapat mengurangi kesalahan. Walau biayanya tampak sia-sia, mereka dapat mencegah kerugian besar. Kelima, rencanakan pajak terlebih dahulu. Simulasikan pajak penghasilan komprehensif, pajak properti komprehensif, dan pajak keuntungan modal sebelum berinvestasi. Pajak bisa menghabiskan semua keuntungan. Keenam, jaga hubungan baik dengan penyewa. Penyewa yang baik itu emas. Selesaikan perbaikan kecil dengan cepat dan batasi kenaikan berlebihan saat perpanjangan kontrak. Ketujuh, pahami siklus pasar. Properti naik dan turun dalam siklus 5-10 tahun. Jangan beli saat puncak, beli saat dasar. Kedelapan, siapkan dana darurat. Simpan 20% investasi dalam bentuk tunai untuk menghadapi kekosongan, perbaikan, dan kenaikan suku bunga. Kesembilan, terus belajar. Hukum dan regulasi terus berubah. Pantau perubahan kebijakan dan tren pasar secara konsisten. Kesepuluh, miliki pola pikir investasi jangka panjang. Alih-alih spekulasi harga jangka pendek, targetkan pendapatan sewa stabil dan apresiasi nilai melalui kepemilikan jangka panjang 10+ tahun.

Pertanyaan umum

Bagaimana ROI (return on investment) dihitung di sini?

Pendapatan bersih tahunan (pendapatan sewa dikurangi biaya perawatan, pajak properti, dan bunga pinjaman) dibagi dengan ekuitas yang benar-benar Anda investasikan (harga beli dikurangi jumlah pinjaman), lalu dinyatakan sebagai persentase.

Apa yang terjadi jika saya tidak memasukkan jumlah pinjaman?

Dengan jumlah pinjaman 0, tidak ada beban bunga sehingga pendapatan bersih naik, tetapi ekuitas Anda menjadi seluruh harga beli, yang sebenarnya bisa menurunkan persentase ROI karena tidak ada efek leverage.

Apakah kalkulator ini mencakup periode kekosongan atau biaya perbaikan?

Tidak, kalkulator ini hanya memodelkan sewa, biaya perawatan, pajak properti, dan bunga pinjaman. Periode kekosongan, perbaikan, biaya broker, dan pajak akuisisi tidak disertakan, jadi pertimbangkan secara terpisah untuk keputusan investasi nyata.

Angka apa yang harus saya gunakan untuk pajak properti tahunan?

Masukkan total pajak properti tahunan yang benar-benar dikenakan pada properti tersebut. Nilainya berbeda tergantung lokasi dan nilai penilaian, jadi periksa tagihan pajak terbaru atau estimasinya.

Apa perbedaan antara ROI dan imbal hasil aktual yang ditampilkan di hasil?

ROI adalah pengembalian tahunan atas ekuitas Anda, sedangkan imbal hasil aktual mencerminkan pendapatan bersih setelah semua biaya termasuk pajak dan bunga dipotong. Ini lebih mendekati hasil investasi nyata yang Anda alami.