🏠 Calculateur de rendement immobilier (locatif)

※ Basé sur 2026

Calcule automatiquement le rendement annuel attendu (ROI) des investissements immobiliers. Prend en compte de façon globale le prix d’achat, le loyer mensuel, les frais de maintenance, la taxe foncière et les prêts pour déterminer le rendement réel de l’investissement. Les coûts supplémentaires comme les périodes de vacance et les réparations ne sont pas inclus, veuillez donc consulter un professionnel avant tout investissement réel.

Prix d’achat (원)

Loyer mensuel (원)

Maintenance mensuelle (à la charge du propriétaire) (원)

Taxe foncière annuelle (원)

Montant du prêt (원)

Taux d’intérêt annuel du prêt (%)

ROI annuel

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Revenu locatif annuel

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Dépenses annuelles (maintenance + taxe)

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Intérêts annuels du prêt

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Revenu net annuel

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Apport propre

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연간 수입/지출 구성

수익률 분석

※ Calcul basé sur 2026 ※ ROI = (Revenu net annuel / Apport propre) × 100 ※ Les coûts supplémentaires tels que la vacance et les réparations ne sont pas pris en compte. ※ Le rendement réel peut varier selon les conditions du marché.

GUIDE

En savoir plus

Comprendre les bases du calcul du rendement immobilier

Le retour sur investissement (ROI) est l’indicateur le plus important dans l’investissement immobilier. En 2026, le rendement locatif moyen sur le marché immobilier coréen se situe autour de 2 à 4 %, mais il existe de fortes variations selon l’emplacement et le bien. Un rendement plus élevé ne signifie pas forcément un meilleur investissement, car il faut prendre en compte de manière globale les risques de vacance, l’âge du bâtiment et les plans de développement régional. Le ROI immobilier se divise généralement en rendement brut et rendement net. Le rendement brut correspond simplement au loyer annuel divisé par le prix d’achat, tandis que le rendement net divise le revenu net (après déduction de tous les coûts tels que les frais de maintenance, la taxe foncière et les intérêts du prêt) par l’apport propre. Pour les décisions d’investissement réelles, il faut utiliser le rendement net afin d’évaluer avec précision la valeur de l’investissement. L’effet de levier est également un concept important. Au lieu d’acheter un bien à 300 millions de won entièrement en cash, emprunter 200 millions de won et n’investir que 100 millions de won en apport propre triple le rendement des fonds propres pour le même revenu locatif. Cependant, si les intérêts du prêt dépassent le rendement locatif, des pertes apparaissent, donc un calcul rigoureux est nécessaire. En 2026, les taux des prêts hypothécaires sont d’environ 4 à 5 % par an. Si vous empruntez pour un bien dont le rendement locatif est inférieur à 4 %, vous aurez des pertes mensuelles. Il est donc prudent de cibler des biens dont le rendement locatif est au moins égal au taux du prêt + 2 %.

Vue d’ensemble du marché du rendement locatif immobilier en Corée en 2026

En 2026, le rendement locatif moyen des appartements à Séoul est relativement faible, autour de 2,5 %. Les quartiers de Gangnam se situent dans la fourchette basse des 2 %, ceux de Gangbuk à 2,5 à 3 %, et la province de Gyeonggi à 3 à 4 %. Les villes métropolitaines de province affichent 4 à 5 %, mais le rendement réel peut être plus faible en raison d’un risque élevé de vacance. Pour les officetels et les studios, les rendements sont relativement plus élevés. Les studios près des grandes universités de Séoul affichent 5 à 7 %, et les officetels près des stations de métro 4 à 6 %. Toutefois, les frais de maintenance sont élevés et les vacances fréquentes ainsi que les déménagements entraînent des coûts de réparation, ce qui réduit le rendement réel. Le rendement des locaux commerciaux varie énormément selon l’emplacement. Les biens près des stations de métro affichent 3 à 4 %, tandis que les commerces de rue secondaire peuvent atteindre 6 à 8 %, mais avec un risque important de déclin commercial et de fortes pertes en cas de vacance prolongée. Surtout après le COVID-19, les zones commerciales physiques se sont contractées, rendant les investissements commerciaux plus prudents. Les biens à usage mixte combinant terrain et bâtiment suscitent aussi de l’intérêt. Les immeubles du centre-ville affichent 2 à 3 %, et les biens mixtes en province 5 à 7 %, mais l’investissement initial est élevé et la gestion complexe. En 2026, le marché des biens de rapport montre des signes de reprise grâce aux attentes de baisse des taux d’intérêt.

Coûts essentiels à inclure dans le calcul du rendement locatif

Pour un calcul précis du rendement, tous les coûts doivent être pris en compte sans omission. Premièrement, les coûts d’acquisition. La taxe d’acquisition est de 1 à 3 % pour les logements, 4,6 % pour les officetels et 4,6 % pour les locaux commerciaux. Pour un appartement de 300 millions de won, la taxe d’acquisition est d’environ 9 millions de won. Les frais d’agence représentent 0,4 à 0,9 % du prix de vente, soit 1,2 à 2,7 millions de won pour 300 millions de won. Avec 1 million de won de frais d’avocat, les coûts d’acquisition dépassent 10 millions de won. Deuxièmement, les frais de maintien. La taxe foncière représente 0,1 à 0,4 % de la valeur estimée, soit 500 000 à 2 millions de won par an. Bien que les charges de copropriété soient généralement payées par les locataires, certains postes restent à la charge du propriétaire, comme les provisions pour réparations de l’immeuble ou l’entretien de l’ascenseur. Les primes d’assurance incendie, la taxe immobilière globale (pour les biens de grande valeur) et les frais de maintien pendant les périodes de vacance doivent aussi être pris en compte. Troisièmement, les intérêts du prêt. Emprunter 200 millions de won à 4,5 % par an signifie payer 9 millions de won d’intérêts annuels. Même avec un loyer mensuel de 1,5 million de won (18 millions de won par an), la moitié part en intérêts. Si les taux augmentent de 1 %, la charge annuelle supplémentaire est de 2 millions de won, il faut donc tenir compte du risque de fluctuation des taux. Quatrièmement, les coûts de réparation et de vacance. Lors d’un changement de locataire, le papier peint, le sol et les réparations de chaudière coûtent en moyenne 1 à 3 millions de won. Les périodes de vacance durent en moyenne 1 à 2 mois, soit environ 10 % du loyer annuel. En tenant compte de tous ces coûts, un rendement brut de 5 % tombe souvent à un rendement net de 2 à 3 %.

Maximiser les rendements grâce à la stratégie de levier

Le levier est une stratégie visant à augmenter le rendement des fonds propres en utilisant l’emprunt. Acheter un appartement de 300 millions de won en cash et percevoir 1 million de won de loyer mensuel (12 millions de won par an) donne un rendement de 4 %. En revanche, emprunter 200 millions de won et n’investir que 100 millions de won en apport propre signifie qu’après déduction de 9 millions de won d’intérêts de prêt (4,5 % par an) sur 12 millions de won, il reste 3 millions de won, soit un rendement de 3 % sur les fonds propres. Cependant, le levier est une arme à double tranchant. Si les taux du prêt montent à 5,5 %, les intérêts passent à 11 millions de won, ce qui fait chuter le bénéfice à 1 million de won. Au-delà de 6 %, des pertes apparaissent. Les investissements avec effet de levier doivent donc intégrer pleinement le risque de hausse des taux. Il faut aussi tenir compte des règles LTV (Loan-to-Value) et DSR (Debt Service Ratio). En 2026, la limite LTV pour les logements est de 70 %, et de 60 % pour les officetels. Les règles DSR rendent difficile l’emprunt de plus de 40 % du revenu annuel. Sans revenu suffisant, l’investissement avec levier peut donc être impossible. Le ratio de levier optimal dépend de l’écart entre le rendement locatif et le taux du prêt. Si le rendement locatif est de 5 % et le taux du prêt de 3,5 %, maximiser le levier est avantageux. À l’inverse, si l’écart entre rendement et taux est inférieur à 1 %, l’effet de levier est minime, donc augmenter la part de cash est plus sûr.

Liste essentielle avant d’investir dans un bien de rapport

Premièrement, l’analyse de l’emplacement est primordiale. Vérifiez la proximité des stations de métro, des zones scolaires, de la densité des emplois et des développements commerciaux. Les stations de métro, les grands supermarchés et les écoles accessibles en 10 minutes à pied réduisent le risque de vacance. Renseignez-vous aussi sur les futurs projets de développement. Si un GTX ou une nouvelle ville est prévu, une hausse de valeur à long terme est attendue. Deuxièmement, inspectez soigneusement l’état du bâtiment. Vérifiez l’année de construction, l’historique de rénovation, les fuites d’eau et l’état des ascenseurs. Les bâtiments de plus de 20 ans peuvent nécessiter bientôt de grosses réparations. Les installations de plomberie, d’électricité et d’étanchéité doivent surtout être contrôlées par des professionnels. Troisièmement, examinez la composition des locataires et les conditions du contrat. De nombreux contrats de longue durée apportent de la stabilité. Le rapport dépôt/loyer, la date d’expiration du contrat, l’âge et la profession du locataire sont importants. Les studios proches des universités connaissent une vacance tous les 2 ans, tandis que les zones très fréquentées par les employés de bureau permettent des locations longues de plus de 5 ans. Quatrièmement, confirmez les risques juridiques. Vérifiez les hypothèques, saisies et déclarations d’emménagement des locataires dans le registre immobilier. Les zones de réaménagement/reconstruction peuvent restreindre l’investissement ou ajouter des taxes. Vérifiez aussi le zonage (résidentiel, commercial, industriel) pour garantir la légalité de l’usage locatif.

Analyse complète de l’impact fiscal sur le rendement

Les revenus locatifs immobiliers sont soumis à l’impôt sur le revenu global. En 2026, les revenus locatifs annuels inférieurs à 20 millions de won peuvent choisir entre une imposition séparée (14 %) ou une imposition globale, tandis qu’au-delà de 20 millions de won, l’imposition globale s’applique (barème progressif de 6 à 45 %). Avec beaucoup d’autres revenus, l’imposition globale peut absorber jusqu’à 45 % d’impôts. Il faut aussi tenir compte de la taxe immobilière globale. Si la valeur estimée totale dépasse 600 millions de won (1,2 milliard de won pour les propriétaires d’une seule maison), la taxe immobilière globale s’applique. Les taux vont de 0,5 à 3 %, et les propriétaires de plusieurs biens de grande valeur paient des millions de won d’impôts supplémentaires par an. Même avec de bons revenus locatifs, le rendement réel peut chuter fortement à cause de cette taxe. L’impôt sur les plus-values est aussi important. Les biens locatifs ne bénéficient généralement pas de l’exonération pour résidence principale, donc 6 à 45 % des plus-values partent en impôts lors de la vente. Les multi-propriétaires sont lourdement taxés (jusqu’à 75 %), et peuvent payer la majeure partie des bénéfices en impôts. Pour bénéficier de la déduction spéciale de détention longue, il faut conserver le bien au moins 3 ans. Il existe des stratégies de réduction fiscale. Offrir une part de propriété au conjoint ou aux enfants pour répartir la détention peut réduire l’impôt sur le revenu global et la taxe immobilière globale. Créer une société applique l’impôt sur les sociétés (10 à 25 %), qui peut être plus favorable que l’impôt global des particuliers. Toutefois, il faut tenir compte des droits de donation ainsi que des coûts de création et de gestion de la société, et consulter un professionnel fiscal avant de décider.

Gestion du risque de vacance et stratégie de fixation du loyer

La vacance est le plus grand ennemi des biens de rapport. Deux mois de vacance par an réduisent le rendement de 17 %. Pour la minimiser, il est crucial de fixer un loyer adapté. Un prix 5 à 10 % sous le marché peut réduire fortement les périodes de vacance. Baisser le loyer de 100 000 won par mois pour réduire une vacance de 2 mois à 2 semaines permet d’économiser 1,6 million de won par an. La gestion des locataires est aussi importante. Les bons locataires signent des contrats longs, gardent le bien propre et déposent peu de réclamations. Lors de la sélection, vérifiez la profession, les revenus et l’historique de résidence. Contactez les locataires 3 mois avant la fin du contrat pour discuter du renouvellement et éviter la vacance. Répondre rapidement aux demandes de réparation, même mineures, augmente la probabilité de location à long terme. Des stratégies saisonnières sont nécessaires. Les zones universitaires connaissent des pics de demande en février et en août, il faut donc anticiper ces périodes. Les zones à forte concentration de salariés sont plus actives en janvier et en juillet. Les vacances hors saison sont difficiles à combler, il est donc avantageux d’ajuster la date du contrat pour correspondre aux périodes de pointe. Les relations avec les agents immobiliers sont importantes. Entretenir des relations régulières avec eux permet d’obtenir en priorité de bons locataires. Proposer des frais d’agence à la charge du propriétaire peut réduire les périodes de vacance. Il est essentiel de diffuser l’annonce auprès de plusieurs agents et de rester en contact régulier pour minimiser la vacance.

Analyse comparative des rendements d’investissement immobilier par région

Le quartier de Gangnam à Séoul (Gangnam, Seocho, Songpa) offre des rendements faibles mais une grande stabilité. Le rendement moyen de 2 à 2,5 % est bas, mais le risque de vacance est quasi nul et une hausse de la valeur des actifs est attendue. Avec un fort recours à l’emprunt, les flux de trésorerie peuvent être négatifs à cause des intérêts, mais une détention longue peut permettre de profiter de l’appréciation des prix. Le nord de Séoul (Nowon, Dobong, Gangbuk) présente un bon équilibre entre rendement et stabilité. Le rendement moyen de 2,5 à 3,5 % est supérieur à celui de Gangnam, et les améliorations de transport (GTX, etc.) créent des attentes de hausse de valeur. De nombreux petits appartements dans la fourchette de 100 à 200 millions de won abaissent la barrière d’entrée, et le fort ratio de locataires de longue durée réduit le risque de vacance. La province de Gyeonggi (Bundang, Ilsan, Pyeongchon) affiche des rendements similaires à Séoul (2,5 à 3,5 %), mais des prix plus bas facilitent l’entrée. Les nouvelles villes disposent de bonnes infrastructures, ce qui favorise la stabilité, mais les vieux centres-villes peuvent être défavorables à long terme en raison du déclin démographique. Il faut choisir des zones bénéficiant de bonnes nouvelles comme les extensions de métro ou les nouveaux projets. Les villes métropolitaines de province (Busan, Daegu, Gwangju) offrent des rendements élevés mais aussi des risques élevés. Un rendement moyen de 4 à 6 % est attractif, mais le déclin démographique et la stagnation industrielle entraînent un risque de vacance prolongée et de baisse de la valeur des actifs. Il faut investir uniquement dans des zones où la demande est certaine, comme les quartiers universitaires, les abords des hôpitaux ou les complexes industriels. La revente étant difficile en province, un engagement de détention longue est nécessaire.

Optimiser la structure du prêt pour augmenter les rendements

Le choix du type de prêt a un fort impact sur le rendement. Les prêts hypothécaires ont des taux bas (4 à 5 % par an), mais le LTV est limité à 70 %. Les prêts à la consommation n’ont pas de limite LTV, mais leurs taux sont élevés (6 à 10 % par an). En général, il faut maximiser les prêts hypothécaires et compléter le reste avec des prêts à la consommation. Le choix entre taux fixe et taux variable est également important. En 2026, les taux fixes sont de 4,5 à 5,5 %, et les taux variables de 4 à 5 %. Si une baisse des taux est attendue, le taux variable est avantageux ; si une hausse est attendue, le taux fixe l’est. Pour un investissement à moyen ou long terme, choisir un taux fixe est plus sûr pour réduire le risque de fluctuation. Il faut aussi considérer le choix entre remboursement uniquement des intérêts et amortissement. Le paiement des seuls intérêts offre un bon flux de trésorerie initial, mais le capital doit être remboursé en une seule fois à l’échéance. L’amortissement entraîne une charge mensuelle plus élevée, mais la réduction du capital est avantageuse à long terme. Si le rendement est élevé et que la vente du bien est prévue, le paiement des intérêts seuls convient ; si la détention longue est prévue, l’amortissement est préférable. Le refinancement du prêt est aussi stratégique. Si les taux baissent de 1 % ou plus, le refinancement est avantageux même en payant des pénalités de remboursement anticipé. Pour un prêt de 200 millions de won, un écart de taux de 1 % représente 2 millions de won par an. Même avec une pénalité de remboursement anticipé de 1 % (2 millions de won), la détention sur plus d’un an reste rentable. Il faut comparer régulièrement les taux pour conserver les meilleurs produits de prêt.

10 stratégies pratiques pour réussir un investissement immobilier

Premièrement, ne soyez jamais pressé. Les bons biens apparaissent lorsque l’on sait attendre. Les décisions hâtives mènent à l’achat de biens surévalués. Observez le marché pendant au moins 3 mois et comparez plus de 10 biens avant de décider. Deuxièmement, donnez la priorité au cash-flow. Un revenu mensuel stable est plus important que l’appréciation du prix. Il faut mettre en place une structure où l’argent entre chaque mois pour permettre une détention longue. Ne choisissez que des biens dont le loyer dépasse les intérêts du prêt. Troisièmement, diversifiez vos investissements. Ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier ; répartissez vos investissements par région et par type. Cela permet de diluer le risque régional et le risque de vacance. 3 biens à 100 millions de won chacun sont plus sûrs qu’un seul bien à 300 millions de won. Quatrièmement, faites appel à des professionnels. L’aide d’experts-comptables, d’avocats et de consultants immobiliers peut réduire les erreurs. Même si leurs honoraires semblent élevés, ils peuvent éviter de grosses pertes. Cinquièmement, planifiez d’abord les impôts. Simulez l’impôt sur le revenu global, la taxe immobilière globale et l’impôt sur les plus-values avant d’investir. Les impôts peuvent absorber tout le profit. Sixièmement, entretenez de bonnes relations avec les locataires. Les bons locataires sont précieux. Résolvez rapidement même les petites réparations et limitez les hausses excessives au renouvellement du contrat. Septièmement, comprenez les cycles du marché. L’immobilier monte et baisse par cycles de 5 à 10 ans. N’achetez pas au sommet, achetez au creux. Huitièmement, prévoyez une réserve de secours. Conservez 20 % de l’investissement en cash pour faire face à la vacance, aux réparations et à la hausse des taux. Neuvièmement, continuez à apprendre. Les lois et réglementations changent constamment. Suivez régulièrement les évolutions de politique et les tendances du marché. Dixièmement, adoptez une vision d’investissement à long terme. Plutôt que la spéculation de court terme sur les prix, visez un revenu locatif stable et une appréciation de la valeur via une détention de plus de 10 ans.

Questions fréquentes

Comment le ROI (retour sur investissement) est-il calculé ici ?

Le revenu net annuel (revenus locatifs moins les frais de maintenance, la taxe foncière et les intérêts du prêt) est divisé par votre apport propre réellement investi (prix d’achat moins montant du prêt), puis exprimé en pourcentage.

Que se passe-t-il si je n’entre aucun montant de prêt ?

Avec un montant de prêt de 0, il n’y a pas de charge d’intérêts donc le revenu net augmente, mais votre apport propre devient égal au prix d’achat total, ce qui peut en réalité faire baisser le pourcentage de ROI puisqu’il n’y a pas d’effet de levier.

Ce calculateur inclut-il les périodes de vacance ou les coûts de réparation ?

Non, il modélise uniquement le loyer, la maintenance, la taxe foncière et les intérêts du prêt. Les périodes de vacance, les réparations, les frais d’agence et les taxes d’acquisition ne sont pas inclus, donc il faut les prendre en compte séparément pour de vraies décisions d’investissement.

Quel montant dois-je utiliser pour la taxe foncière annuelle ?

Saisissez le montant total de taxe foncière annuelle réellement évalué pour le bien. Cela varie selon l’emplacement et la valeur estimée, alors vérifiez un avis d’imposition récent ou une estimation.

Quelle est la différence entre le ROI et le rendement réel affiché dans les résultats ?

Le ROI correspond au rendement annuel de vos fonds propres, tandis que le rendement réel reflète le revenu net après déduction de tous les coûts, y compris les impôts et les intérêts. Il représente plus fidèlement le résultat d’investissement réel que vous obtenez.