🏠 Immobilien-ROI-Rechner (Vermietung)

※ Stand 2026

Berechnet automatisch die erwartete jährliche Kapitalrendite (ROI) für Immobilieninvestitionen. Kaufpreis, monatliche Miete, Instandhaltungskosten, Grundsteuer und Darlehen werden umfassend berücksichtigt, um die tatsächliche Anlagerendite zu ermitteln. Zusätzliche Kosten wie Leerstand und Reparaturen sind nicht enthalten. Konsultieren Sie daher vor einer tatsächlichen Investition eine Fachperson.

Kaufpreis (원)

Monatliche Miete (원)

Monatliche Instandhaltung (vom Eigentümer zu tragen) (원)

Jährliche Grundsteuer (원)

Darlehensbetrag (원)

Jährlicher Darlehenszins (%)

Jährlicher ROI

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Jährliche Mieteinnahmen

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Jährliche Ausgaben (Instandhaltung + Steuer)

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Jährliche Darlehenszinsen

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Jährlicher Nettogewinn

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Eigenkapital

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연간 수입/지출 구성

수익률 분석

※ Berechnung auf Basis von 2026 ※ ROI = (Jährlicher Nettogewinn / Eigenkapital) × 100 ※ Zusätzliche Kosten wie Leerstand und Reparaturen sind nicht berücksichtigt. ※ Die tatsächliche Rendite kann je nach Marktbedingungen variieren.

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Grundlagen der Immobilien-ROI-Berechnung verstehen

Die Rendite auf das eingesetzte Kapital (ROI) ist die wichtigste Kennzahl bei Immobilieninvestitionen. Stand 2026 liegt die durchschnittliche Mietrendite auf dem koreanischen Immobilienmarkt bei etwa 2-4%, je nach Lage und Objekt gibt es jedoch erhebliche Unterschiede. Eine höhere Rendite bedeutet nicht automatisch eine bessere Investition, denn Leerstandsrisiken, Baualter und regionale Entwicklungspläne müssen immer mit betrachtet werden. Der Immobilien-ROI wird grob in Brutto- und Nettorendite unterteilt. Die Bruttorendite ist schlicht die Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis, während die Nettorendite den Nettogewinn nach Abzug aller Kosten wie Instandhaltung, Grundsteuer und Darlehenszinsen durch das Eigenkapital teilt. Für echte Investitionsentscheidungen sollte die Nettorendite verwendet werden, um den Wert einer Anlage korrekt zu beurteilen. Auch der Leverage-Effekt ist wichtig. Wenn Sie statt eines Objekts für 300 Millionen Won komplett bar zu kaufen 200 Millionen Won leihen und nur 100 Millionen Won Eigenkapital einsetzen, verdreifacht sich die Eigenkapitalrendite bei gleichem Mietertrag. Übersteigen die Darlehenszinsen jedoch die Mietrendite, entstehen Verluste, daher ist eine sorgfältige Berechnung nötig. Stand 2026 liegen Hypothekenzinsen bei etwa 4-5% pro Jahr. Bei einer Immobilie mit einer Mietrendite unter 4% entstehen bei einer Finanzierung monatliche Verluste. Deshalb sollten gehebelte Investments nur auf Objekte mit einer Mietrendite von mindestens Darlehenszins + 2% ausgerichtet sein, um auf der sicheren Seite zu sein.

Marktüberblick 2026 zur koreanischen Mietrendite bei Immobilien

Stand 2026 liegt die durchschnittliche Mietrendite bei Wohnungen in Seoul relativ niedrig bei etwa 2.5%. Das Gebiet Gangnam liegt im niedrigen 2%-Bereich, Gangbuk bei 2.5-3% und die Provinz Gyeonggi bei 3-4%. In den Metropolstädten der Provinzen sind 4-5% möglich, die tatsächliche Rendite kann wegen hoher Leerstandsrisiken jedoch niedriger ausfallen. Bei Officetels und Studios sind die Renditen vergleichsweise höher. Studios in der Nähe großer Universitäten in Seoul erzielen 5-7%, Officetels in Bahnhofsnähe 4-6%. Allerdings sind die Instandhaltungskosten hoch, und häufige Leerstände sowie Umzüge verursachen Reparaturkosten, wodurch die tatsächliche Rendite sinkt. Die Renditen bei Gewerbeimmobilien schwanken je nach Lage extrem. Objekte in Bahnhofsnähe liegen bei 3-4%, Ladenlokale in Seitenstraßen bei 6-8%, allerdings besteht ein erhebliches Risiko für den Niedergang der Geschäftslage und massive Verluste bei langen Leerstandszeiten. Vor allem nach COVID-19 hat sich der Offline-Handel verkleinert, weshalb Gewerbeinvestitionen vorsichtiger betrachtet werden. Auch gemischt genutzte Ertragsimmobilien mit Land und Gebäude rücken in den Fokus. Gebäude in Innenstadtlagen erzielen 2-3%, gemischt genutzte Gebäude in der Provinz 5-7%, doch die Anfangsinvestition ist hoch und das Management komplex. Stand 2026 zeigt der Markt für Ertragsimmobilien wegen erwarteter Zinssenkungen eine Erholung.

Unverzichtbare Kosten bei der Mietrendite-Berechnung

Für eine genaue Renditeberechnung müssen alle Kosten ohne Ausnahme berücksichtigt werden. Erstens die Erwerbskosten. Die Erwerbsteuer beträgt bei Wohnraum 1-3%, bei Officetels 4.6% und bei Gewerbeimmobilien 4.6%. Die Erwerbsteuer für eine Wohnung im Wert von 300 Millionen Won liegt bei etwa 9 Millionen Won. Maklergebühren betragen 0.4-0.9% des Verkaufspreises, also 1.2-2.7 Millionen Won bei 300 Millionen Won. Zusammen mit 1 Million Won Anwaltskosten übersteigen die Erwerbskosten 10 Millionen Won. Zweitens die laufenden Kosten. Die Grundsteuer beträgt 0.1-0.4% des Einheitswerts, also jährlich 500,000-2 Millionen Won. Instandhaltungskosten werden in der Regel vom Mieter getragen, aber Posten wie Rücklagen für Gebäudereparaturen oder Aufzugwartung trägt oft der Eigentümer. Auch Feuerversicherungsprämien, die umfassende Immobiliensteuer bei hochwertigen Objekten und Kosten für Leerstandszeiten müssen berücksichtigt werden. Drittens die Darlehenszinsen. Wenn Sie 200 Millionen Won zu 4.5% jährlich leihen, zahlen Sie 9 Millionen Won Zinsen pro Jahr. Selbst bei einer Monatsmiete von 1.5 Millionen Won (18 Millionen Won pro Jahr) fließt die Hälfte in Zinsen. Steigt der Zinssatz um 1%, erhöht sich die jährliche Belastung um weitere 2 Millionen Won, daher müssen Zinsrisiken einkalkuliert werden. Viertens Reparatur- und Leerstandskosten. Beim Mieterwechsel kosten Tapeten, Bodenbeläge und Kesselreparaturen im Schnitt 1-3 Millionen Won. Leerstandszeiten dauern durchschnittlich 1-2 Monate und entsprechen etwa 10% der Jahresmiete. Rechnet man all diese Kosten ein, sinkt eine Bruttorendite von 5% oft auf eine Nettorendite von 2-3%.

Erträge mit einer Leverage-Strategie maximieren

Leverage ist eine Strategie, um mit Darlehen die Eigenkapitalrendite zu steigern. Wenn Sie eine Wohnung im Wert von 300 Millionen Won vollständig bar kaufen und 1 Million Won Monatsmiete erhalten (12 Millionen Won pro Jahr), ergibt das eine Rendite von 4%. Nehmen Sie jedoch 200 Millionen Won Kredit auf und setzen nur 100 Millionen Won Eigenkapital ein, bleiben selbst nach Abzug von 9 Millionen Won Darlehenszinsen (4.5% jährlich) von 12 Millionen Won noch 3 Millionen Won übrig, also eine Eigenkapitalrendite von 3%. Leverage ist jedoch ein zweischneidiges Schwert. Steigen die Darlehenszinsen auf 5.5%, erhöhen sich die Zinsen auf 11 Millionen Won, und der Gewinn schrumpft auf 1 Million Won. Übersteigen die Zinsen 6%, entstehen Verluste. Daher müssen Zinserhöhungsrisiken bei gehebelten Investitionen vollständig berücksichtigt werden. Auch die Regeln zu LTV (Loan-to-Value) und DSR (Debt Service Ratio) müssen beachtet werden. Stand 2026 liegt die LTV-Grenze für Wohnraum bei 70%, für Officetels bei 60%. DSR-Regeln erschweren Kredite von mehr als 40% des Jahreseinkommens. Ohne ausreichendes Einkommen kann eine gehebelte Investition also bereits scheitern. Das optimale Leverage-Verhältnis hängt vom Unterschied zwischen Mietrendite und Darlehenszins ab. Liegt die Mietrendite bei 5% und der Darlehenszins bei 3.5%, ist ein möglichst hoher Leverage-Anteil vorteilhaft. Ist der Unterschied zwischen Rendite und Zinssatz hingegen kleiner als 1%, ist der Leverage-Effekt gering, daher ist ein höherer Cash-Anteil sicherer.

Wichtige Checkliste vor einer Ertragsimmobilien-Investition

Erstens ist die Lageanalyse am wichtigsten. Prüfen Sie die Nähe zu Bahnhöfen, Schulbezirken, Arbeitsplatzdichte und gewerblicher Entwicklung. Bahnhöfe, große Supermärkte und Schulen in 10 Gehminuten Entfernung senken das Leerstandsrisiko. Untersuchen Sie auch zukünftige Entwicklungspläne. Wenn GTX oder eine neue Stadtentwicklung geplant ist, ist mit langfristiger Wertsteigerung zu rechnen. Zweitens sollte der Zustand des Gebäudes gründlich geprüft werden. Kontrollieren Sie Baujahr, Sanierungshistorie, Wasserschäden und den Zustand des Aufzugs. Gebäude, die älter als 20 Jahre sind, benötigen möglicherweise bald größere Reparaturen. Insbesondere Sanitär-, Elektro- und Abdichtungsanlagen sollten mit Fachleuten überprüft werden. Drittens sind Mieterstruktur und Vertragsbedingungen zu prüfen. Viele Langzeitmieter sorgen für Stabilität. Verhältnis von Kaution zu Miete, Vertragsende, Alter und Beruf des Mieters sind wichtig. Studios in Universitätsnähe haben alle 2 Jahre Leerstände, während in Gebieten mit vielen Büroangestellten Langzeitmieten von 5+ Jahren möglich sind. Viertens müssen rechtliche Risiken bestätigt werden. Prüfen Sie Hypotheken, Zwangsvollstreckungen und Einzugsregistrierungen im Grundbuch. Sanierungs- oder Wiederaufbauzonen können Investitionen einschränken oder Steuern erhöhen. Verifizieren Sie außerdem die Zonierung (Wohnen, Gewerbe, Industrie), damit die Vermietung rechtmäßig ist.

Vollständige Analyse der Steuerwirkungen auf die Rendite

Auf Mieteinnahmen aus Immobilien fällt die Einkommensteuer an. Stand 2026 können jährliche Mieteinnahmen unter 20 Millionen Won entweder separat besteuert werden (14%) oder der Gesamtbesteuerung unterliegen; über 20 Millionen Won ist die Gesamtbesteuerung verpflichtend (progressive Sätze von 6-45%). Bei hohen sonstigen Einkünften können bis zu 45% Steuern anfallen. Auch die umfassende Immobiliensteuer muss berücksichtigt werden. Wenn der gesamte Einheitswert 600 Millionen Won übersteigt (1.2 Milliarden Won für Ein-Eigentümer), fällt die umfassende Immobiliensteuer an. Die Sätze liegen bei 0.5-3%; Eigentümer hochwertiger Mehrfachobjekte zahlen jährlich zusätzliche Steuern in Millionenhöhe. Selbst bei guten Mieteinnahmen kann die tatsächliche Rendite durch diese Steuer deutlich sinken. Auch die Kapitalertragsteuer ist wichtig. Ertragsimmobilien sind meist nicht für die Ein-Haus-Befreiung qualifiziert, sodass beim Verkauf 6-45% des Gewinns als Steuer anfallen. Mehrfach-Eigentümer unterliegen einer hohen Besteuerung (bis zu 75%) und zahlen womöglich den Großteil ihres Gewinns als Steuern. Für den Sonderabzug bei langfristigem Halten muss die Immobilie mindestens 3 Jahre gehalten werden. Es gibt Steuersparstrategien. Eine Schenkung an Ehepartner oder Kinder zur Verteilung des Eigentums kann die Einkommensteuer und die umfassende Immobiliensteuer senken. Die Gründung einer Gesellschaft unterliegt der Körperschaftsteuer (10-25%) und kann günstiger sein als die persönliche Gesamtbesteuerung. Dabei sind jedoch Schenkungsteuer sowie Gründungs- und Verwaltungskosten zu berücksichtigen; holen Sie vor der Entscheidung Steuerberatung ein.

Leerstandsrisiko managen und Mietpreise strategisch festlegen

Leerstand ist der größte Feind von Ertragsimmobilien. Ein Leerstand von 2 Monaten pro Jahr senkt die Rendite um 17%. Um Leerstand zu minimieren, ist die richtige Mietpreisgestaltung entscheidend. Ein Preis 5-10% unter Marktniveau kann Leerstandszeiten deutlich verkürzen. Wenn Sie die Miete monatlich um 100,000 Won senken und dadurch den Leerstand von 2 Monaten auf 2 Wochen reduzieren, sparen Sie jährlich 1.6 Millionen Won. Auch das Mietermanagement ist wichtig. Gute Mieter schließen langfristige Verträge ab, halten die Immobilie sauber und beschweren sich selten. Prüfen Sie bei der Auswahl Beruf, Einkommen und Wohnhistorie. Kontaktieren Sie Mieter 3 Monate vor Vertragsende, um eine Verlängerung zu besprechen und Leerstand zu vermeiden. Schnelle Reaktion auf Reparaturanfragen, selbst bei kleinen Beträgen, erhöht die Wahrscheinlichkeit einer langfristigen Vermietung. Saisonale Strategien sind nötig. In Universitätsgebieten liegen die Nachfragespitzen im Februar und August, daher sollten Leerstände für diese Zeiten vorbereitet werden. In Gebieten mit vielen Büroangestellten liegen die Spitzen im Januar und Juli. Leerstände in der Nebensaison sind schwer zu füllen, daher ist es vorteilhaft, die Vertragslaufzeiten an die Hochsaison anzupassen. Auch die Beziehung zu Immobilienmaklern ist wichtig. Regelmäßige Kontakte zu Maklern bringen bevorzugte Empfehlungen für gute Mieter. Wenn der Eigentümer die Maklergebühr übernimmt, kann sich die Leerstandszeit verkürzen. Mit mehreren Maklern zu inserieren und regelmäßig in Kontakt zu bleiben, ist entscheidend, um Leerstand zu minimieren.

Regionale Vergleichsanalyse der Immobilien-Investmentrenditen

Das Gangnam-Gebiet in Seoul (Gangnam, Seocho, Songpa) hat niedrige Renditen, aber hohe Stabilität. Eine durchschnittliche Rendite von 2-2.5% ist niedrig, doch das Leerstandsrisiko ist nahezu null und eine Wertsteigerung der Vermögenswerte wird erwartet. Bei starker Fremdfinanzierung kann der Cashflow wegen der Zinslast negativ sein, langfristig ist jedoch eine Preissteigerung möglich. Das Gangbuk-Gebiet in Seoul (Nowon, Dobong, Gangbuk) bietet ein gutes Gleichgewicht zwischen Rendite und Stabilität. Eine durchschnittliche Rendite von 2.5-3.5% ist höher als in Gangnam, und Verbesserungen im Verkehr (GTX usw.) schaffen Erwartungen an Wertsteigerungen. Viele kleine Wohnungen im Bereich von 100-200 Millionen Won senken die Einstiegshürde, und ein hoher Anteil an Langzeitmietern reduziert das Leerstandsrisiko. Die Provinz Gyeonggi (Bundang, Ilsan, Pyeongchon) zeigt ähnliche Renditen wie Seoul (2.5-3.5%), aber die niedrigeren Immobilienpreise erleichtern den Einstieg. Neue Städte verfügen über eine gute Infrastruktur und sind daher stabil, während alte Innenstädte wegen Bevölkerungsrückgang langfristig unvorteilhaft sein können. Wählen Sie Gebiete mit positiven Signalen wie U-Bahn-Erweiterungen und neuen Entwicklungen. Provinzielle Metropolenstädte (Busan, Daegu, Gwangju) bieten hohe Renditen, aber auch hohe Risiken. Eine durchschnittliche Rendite von 4-6% ist attraktiv, doch Bevölkerungsrückgang und wirtschaftliche Stagnation bergen das Risiko von langfristigem Leerstand und sinkenden Vermögenswerten. Investieren Sie nur in Gebiete mit sicherer Nachfrage, etwa Universitätsviertel, Krankenhausnähe oder Industriekomplexe. In den Provinzen ist der Verkauf schwierig, daher ist eine langfristige Halteperspektive notwendig.

Die Kreditstruktur optimieren, um die Rendite zu steigern

Die Wahl der Kreditart beeinflusst die Rendite stark. Hypothekendarlehen haben niedrige Zinssätze (4-5% jährlich), aber der LTV ist auf 70% begrenzt. Konsumentenkredite haben keine LTV-Grenze, aber hohe Zinssätze (6-10% jährlich). In der Regel sollte man Hypothekendarlehen maximieren und die Lücke mit Konsumentenkrediten schließen. Auch die Wahl zwischen Festzins und variablem Zins ist wichtig. Stand 2026 liegen Festzinsen bei 4.5-5.5%, variable Zinsen bei 4-5%. Werden Zinssenkungen erwartet, ist der variable Zins vorteilhaft; bei erwarteten Zinserhöhungen ist der Festzins besser. Für mittel- bis langfristige Investitionen ist ein Festzins sicherer, weil er das Zinsänderungsrisiko senkt. Auch Tilgung nur der Zinsen versus Annuitätentilgung muss bedacht werden. Zinszahlungen allein bieten anfangs einen guten Cashflow, erfordern aber bei Fälligkeit die Rückzahlung des gesamten Kapitals. Die Annuitätentilgung belastet monatlich stärker, reduziert aber langfristig das Kapital, was vorteilhaft ist. Bei hoher Rendite und geplantem Verkauf ist Zinszahlung allein sinnvoll; bei langfristigem Halten ist Annuitätentilgung besser. Auch eine Umschuldung ist strategisch sinnvoll. Fällt der Zinssatz um 1% oder mehr, lohnt sich eine Refinanzierung selbst mit Vorfälligkeitsentschädigung. Bei einem Darlehen von 200 Millionen Won entspricht ein Zinsunterschied von 1% jährlich 2 Millionen Won. Selbst mit einer Vorfälligkeitsentschädigung von 1% (2 Millionen Won) ist es bei einer Haltedauer von über 1 Jahr profitabel. Vergleichen Sie die Zinssätze regelmäßig, um optimale Kreditprodukte zu halten.

10 praktische Strategien für erfolgreichen Immobilieninvestitionen

Erstens: nie überstürzen. Gute Objekte zeigen sich, wenn man wartet. Hektische Entscheidungen führen dazu, überbewertete Immobilien zu kaufen. Beobachten Sie den Markt mindestens 3 Monate und vergleichen Sie 10+ Objekte, bevor Sie sich entscheiden. Zweitens: Cashflow priorisieren. Stetige monatliche Einnahmen sind wichtiger als Preissteigerungen. Es muss eine Struktur entstehen, in der monatlich Geld hereinkommt, damit langfristiges Halten möglich ist. Wählen Sie nur Objekte, bei denen die Miete die Darlehenszinsen übersteigt. Drittens: Investitionen diversifizieren. Nicht alle Eier in einen Korb legen; verteilen Sie die Investitionen auf Regionen und Objektarten. So lassen sich Regional- und Leerstandsrisiken streuen. 3 Objekte zu je 100 Millionen Won sind sicherer als 1 Objekt zu 300 Millionen Won. Viertens: Fachleute nutzen. Hilfe von Steuerberatern, Anwälten und Immobilienberatern kann Fehler reduzieren. Auch wenn die Gebühren wie verschwendet wirken, können sie große Verluste verhindern. Fünftens: Steuern zuerst planen. Simulieren Sie vor der Investition die Gesamtbesteuerung der Einkommensteuer, die umfassende Immobiliensteuer und die Kapitalertragsteuer. Steuern können den gesamten Gewinn aufzehren. Sechstens: gute Beziehungen zu Mietern pflegen. Gute Mieter sind Gold wert. Kleine Reparaturen sofort beheben und übermäßige Mieterhöhungen bei Vertragsverlängerungen vermeiden. Siebtens: Marktzyklen verstehen. Immobilien steigen und fallen in Zyklen von 5-10 Jahren. Nicht an der Spitze kaufen, sondern am Boden. Achtens: Notfallreserve vorbereiten. Halten Sie 20% der Investitionssumme als Bargeld bereit, um Leerstand, Reparaturen und steigende Zinsen abzufedern. Neuntens: kontinuierlich lernen. Gesetze und Regeln ändern sich ständig. Verfolgen Sie Politikänderungen und Markttrends konsequent. Zehntens: langfristig denken. Statt kurzfristiger Spekulation auf Preise sollten Sie auf stabile Mieteinnahmen und Wertsteigerung durch eine Haltedauer von 10+ Jahren setzen.

Häufig gestellte Fragen

Wie wird der ROI (Return on Investment) hier berechnet?

Der jährliche Nettogewinn (Mieteinnahmen minus Instandhaltung, Grundsteuer und Darlehenszinsen) wird durch das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital (Kaufpreis minus Darlehensbetrag) geteilt und anschließend als Prozentsatz dargestellt.

Was passiert, wenn ich keinen Darlehensbetrag eingebe?

Bei einem Darlehensbetrag von 0 fallen keine Zinskosten an, der Nettogewinn steigt also. Ihr Eigenkapital entspricht dann jedoch dem vollen Kaufpreis, wodurch der ROI-Prozentsatz wegen des fehlenden Leverage-Effekts sogar sinken kann.

Enthält dieser Rechner Leerstandszeiten oder Reparaturkosten?

Nein, er modelliert nur Miete, Instandhaltung, Grundsteuer und Darlehenszinsen. Leerstandszeiten, Reparaturen, Maklergebühren und Erwerbsteuern sind nicht enthalten und sollten für echte Investitionsentscheidungen separat berücksichtigt werden.

Welchen Betrag soll ich für die jährliche Grundsteuer verwenden?

Geben Sie die tatsächlich für das Objekt festgesetzte jährliche Grundsteuer ein. Diese variiert je nach Lage und Einheitswert. Prüfen Sie daher einen aktuellen Steuerbescheid oder eine Schätzung.

Was ist der Unterschied zwischen ROI und der in den Ergebnissen angezeigten tatsächlichen Rendite?

ROI ist die jährliche Rendite auf Ihr Eigenkapital, während die tatsächliche Rendite den Nettogewinn nach Abzug aller Kosten einschließlich Steuern und Zinsen widerspiegelt. Sie bildet das reale Anlageergebnis näher ab.