Util Monster
Miễn phí
Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn và diện tích đất. Kiểm tra giới hạn pháp lý cho việc lập kế hoạch xây dựng.
| Khu vực quy hoạch | Giới hạn FAR |
|---|---|
| Khu dân cư loại 1 | 50~100% |
| Khu dân cư loại 2 | 100~150% |
| Khu dân cư chung loại 1 | 100~200% |
| Khu dân cư chung loại 2 | 150~250% |
| Khu dân cư chung loại 3 | 200~300% |
| Khu ở hỗn hợp | 200~500% |
| Thương mại trung tâm | 400~1,500% |
| Thương mại chung | 300~1,300% |
| Công nghiệp chung | 200~350% |
Hệ số sử dụng đất (FAR) là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn và diện tích đất. Công thức là FAR (%) = (Tổng diện tích sàn ÷ Diện tích đất) × 100. Ví dụ, nếu bạn xây một công trình có tổng diện tích sàn 300㎡ (100㎡ mỗi tầng × 3 tầng) trên khu đất 200㎡, FAR sẽ là (300 ÷ 200) × 100 = 150%.
Giới hạn hệ số sử dụng đất ở Hàn Quốc thay đổi đáng kể theo khu vực quy hoạch. Khu dân cư loại 1 cho phép 50-100%, khu dân cư loại 2 cho phép 100-150%, khu dân cư chung loại 1 cho phép 100-200%, khu dân cư chung loại 2 cho phép 150-250%, và khu dân cư chung loại 3 cho phép 200-300%.
Mật độ xây dựng là tỷ lệ giữa diện tích chiếm đất của tầng 1 và diện tích đất, còn hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của tất cả các tầng và diện tích đất. Với khu đất 200㎡, tòa nhà có 120㎡ ở tầng 1, 100㎡ ở tầng 2 và 80㎡ ở tầng 3 thì mật độ xây dựng là 60% (chỉ tính tầng 1) và FAR là 150% (tính tổng tất cả các tầng).
Ví dụ 1: Với khu đất 150㎡ trong Khu dân cư chung loại 2 (giới hạn FAR 200%), tổng diện tích sàn tối đa là 150 × 2.0 = 300㎡. Ví dụ 2: Với khu đất 500㎡ trong Khu thương mại chung (giới hạn FAR 800%), tổng diện tích sàn tối đa là 500 × 8.0 = 4,000㎡, cho phép xây tòa nhà 10 tầng.
Trong một số trường hợp, FAR có thể được tăng thêm. Khu phát triển định hướng giao thông có thể tăng FAR lên đến 120% so với mức tiêu chuẩn. Bố trí không gian mở công cộng có thể được cộng thêm FAR lên đến 120%. Chứng nhận công trình xanh có thể tăng FAR lên 110-115%.
FAR cao hơn làm tăng giá trị phát triển của khu đất. Ví dụ, trên khu đất 1,000㎡, FAR 200% cho phép tổng diện tích sàn 2,000㎡, còn FAR 400% cho phép 4,000㎡, tức gấp đôi tiềm năng phát triển. Khi đầu tư bất động sản, hãy kiểm tra phần FAR chưa sử dụng để tìm cơ hội tái phát triển.