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El coeficiente de edificabilidad es el porcentaje de la superficie total de piso respecto al área del terreno. Consulta los límites legales para la planificación de la construcción.
| Zona de uso | Límite de FAR |
|---|---|
| Residencial tipo 1 | 50~100% |
| Residencial tipo 2 | 100~150% |
| Residencial general tipo 1 | 100~200% |
| Residencial general tipo 2 | 150~250% |
| Residencial general tipo 3 | 200~300% |
| Cuasi residencial | 200~500% |
| Comercial central | 400~1,500% |
| Comercial general | 300~1,300% |
| Industrial general | 200~350% |
El coeficiente de edificabilidad (FAR) es el porcentaje de la superficie total de piso (la suma de todas las superficies de piso) sobre la superficie del terreno. La fórmula es FAR (%) = (Superficie total de piso ÷ Superficie del terreno) × 100. Por ejemplo, si construyes una estructura con superficie total de piso de 300㎡ (100㎡ por piso × 3 pisos) en un terreno de 200㎡, el FAR es (300 ÷ 200) × 100 = 150%.
Los límites de FAR en Corea varían significativamente según la zona de uso. Residencial tipo 1 permite 50-100%, Residencial tipo 2 permite 100-150%, Residencial general tipo 1 permite 100-200%, Residencial general tipo 2 permite 150-250% y Residencial general tipo 3 permite 200-300%.
La tasa de ocupación es el porcentaje de la huella del primer piso sobre la superficie del terreno, mientras que el FAR es el porcentaje de la superficie total de todos los pisos sobre la superficie del terreno. Para un terreno de 200㎡ con 120㎡ en el 1er piso, 100㎡ en el 2º y 80㎡ en el 3er piso, la tasa de ocupación es 60% (solo 1er piso) y el FAR es 150% (todos los pisos combinados).
Ejemplo 1: En una zona residencial general tipo 2 de 150㎡ (límite FAR 200%), la superficie total máxima de piso es 150 × 2.0 = 300㎡. Ejemplo 2: En 500㎡ de terreno en zona comercial general (límite FAR 800%), la superficie total máxima de piso es 500 × 8.0 = 4,000㎡, lo que permite construir un edificio de 10 pisos.
En algunos casos, el FAR puede incrementarse. Las áreas de desarrollo orientadas al transporte pueden aumentar el FAR hasta 120% de los límites estándar. La provisión de espacio público abierto puede ofrecer bonos FAR de hasta 120%. La certificación de edificio verde puede aumentar el FAR en un 110-115%.
Un FAR más alto aumenta el valor de desarrollo de la tierra. Por ejemplo, en 1,000㎡ de terreno, un FAR de 200% permite 2,000㎡ de superficie total de piso, mientras que un FAR de 400% permite 4,000㎡, duplicando el potencial de desarrollo. Al invertir en bienes raíces, verifica el FAR no usado para detectar oportunidades de renovación.