容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合です。建築計画の前に、用途地域ごとの法定上限を必ず確認しましょう。
| 用途地域 | 容積率の目安 |
|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | 50~100% |
| 第二種低層住居専用地域 | 100~150% |
| 第一種中高層住居専用地域 | 100~200% |
| 第二種中高層住居専用地域 | 150~250% |
| 第一種住居地域 | 200~300% |
| 準住居地域 | 200~500% |
| 商業地域 | 400~1,500% |
| 近隣商業地域 | 300~1,300% |
| 工業地域 | 200~350% |
容積率とは、敷地面積に対する延床面積（建物の各階の床面積の合計）の割合をパーセントで表したものです。計算式は「容積率（%）＝ 延床面積 ÷ 敷地面積 × 100」というシンプルなものですが、これは建築基準法第52条によって用途地域ごとに上限（指定容積率）が定められている、都市計画上とても重要な数値です。例えば敷地面積100㎡の土地に、1階60㎡、2階60㎡の合計120㎡の建物を建てた場合、容積率は120÷100×100＝120%になります。指定容積率は各自治体の都市計画で用途地域ごとに定められており、これを超える建物は建築確認を取得できません。容積率規制の目的は、人口密度の適正化、上下水道や道路といったインフラへの負荷の分散、日照・通風の確保、そして良好な住環境の維持にあります。
日本の都市計画法では、住居系・商業系・工業系をあわせて13種類の用途地域が定められており、それぞれ容積率の指定範囲が異なります。第一種・第二種低層住居専用地域は主に50〜200%の範囲（多くの自治体で100〜150%程度）で、戸建て住宅中心の落ち着いた住宅街を想定しています。第一種・第二種中高層住居専用地域は100〜300%程度が一般的で、中層マンションが建ちやすいエリアです。第一種住居地域は200〜300%程度、準住居地域は幹線道路沿いに指定されることが多く200〜400%程度まで許容されます。商業地域は駅前の繁華街などに指定され、200〜1000%（都心の一部では800%を超える例も）と非常に高い数値が設定されることがあります。近隣商業地域は200〜400%程度、工業地域は150〜400%程度が目安です。実際の指定容積率は自治体ごとの都市計画図で確認する必要があります。
建蔽率（けんぺいりつ）は敷地面積に対する建築面積（建物を真上から見たときの水平投影面積、主に1階部分）の割合で、容積率は敷地面積に対する延床面積（全フロアの合計）の割合です。敷地100㎡に建築面積60㎡・延床面積150㎡（3階建て）の建物を建てた場合、建蔽率は60%、容積率は150%になります。建蔽率が低いほど庭や駐車スペースなどの空地が確保しやすく、容積率が高いほど階数を重ねた大きな建物を建てられます。一般的な第一種低層住居専用地域では建蔽率30〜60%、容積率50〜200%程度の組み合わせが多く、これにより敷地に対してどの程度の規模・高さの住宅が建てられるかが決まります。角地や防火地域の要件を満たすことで建蔽率の緩和を受けられる場合もあります。
例1：指定容積率150%の第二種中高層住居専用地域にある敷地面積120㎡の土地に戸建て住宅を建てる場合、建築可能な最大延床面積は120×1.5＝180㎡です。建蔽率50%（60㎡）なら、1階60㎡・2階60㎡・3階60㎡（合計180㎡）という3階建てプランが検討できます。例2：指定容積率400%の準住居地域にある敷地面積200㎡の土地に賃貸マンションを建てる場合、最大延床面積は200×4.0＝800㎡です。建蔽率80%（160㎡）なら、1階160㎡×5階建てで合計800㎡というプランが可能です。例3：指定容積率600%の商業地域にある敷地面積150㎡でオフィスビルを計画する場合、最大延床面積は150×6.0＝900㎡となります。実際の設計では、前面道路の幅員による容積率制限（道路幅員による容積率の低減規定）も別途考慮する必要があります。
指定容積率が高くても、実際に使える容積率は前面道路の幅員によって制限を受けることがあります。建築基準法では、前面道路の幅員が12m未満の場合、住居系用途地域では「幅員(m)×4/10」、その他の用途地域では「幅員(m)×6/10」で計算した数値と指定容積率のいずれか小さい方が適用されます。例えば前面道路幅員6mの住居系地域なら、6×4/10＝240%となり、指定容積率が300%でもこの240%が上限になります。一方、容積率の緩和措置も存在します。エレベーターの昇降路部分や、住宅の地階（一定条件を満たす場合、住宅部分の床面積の1/3を限度に）、共同住宅の共用廊下・階段部分は、延床面積の計算から除外される特例があります。また、総合設計制度や特定道路による容積率の割増しなど、公開空地の確保等と引き換えに容積率が緩和されるケースもあります。
容積率が高いほど同じ敷地でより多くの床面積を建てられるため、土地の開発価値（収益性）が高まります。例えば敷地面積200㎡の土地で、容積率150%なら延床面積300㎡、容積率300%なら600㎡の建物が建てられ、賃貸マンションとして活用する場合の収益ポテンシャルは単純計算で2倍近く変わってきます。ただし容積率をぎりぎりまで使い切ると、日照権や採光の確保が難しくなったり、駐車場の確保に苦労したりする場合もあります。中古住宅や古いマンションを購入する際は、その建物が「既存不適格」（建築当時の法規には適合していたが、その後の法改正や用途地域の変更で現在の容積率規制を超過している状態）かどうかを確認することが重要です。既存不適格建築物は、建て替え時に現在より小さい建物しか建てられない可能性があるため、マンションの建て替え・大規模修繕を検討する際の重要な判断材料になります。