Calculateur de coefficient d'emprise au sol

Le coefficient d'emprise au sol est le pourcentage de la surface de plancher totale par rapport à la surface du terrain. Vérifiez les limites légales pour la planification de la construction.

Coefficient d'emprise au sol

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Surface de plancher totale maximale — Surface constructible restante —

Limites FAR par zone de zonage

Zone de zonage	Limite FAR
Résidentiel de type 1	50~100%
Résidentiel de type 2	100~150%
Résidentiel général de type 1	100~200%
Résidentiel général de type 2	150~250%
Résidentiel général de type 3	200~300%
Quasi-résidentiel	200~500%
Commercial central	400~1,500%
Commercial général	300~1,300%
Industrie générale	200~350%

GUIDE

En savoir plus

Guide complet du coefficient d'emprise au sol (2026)

Le coefficient d'emprise au sol (FAR) correspond au pourcentage de la surface de plancher totale (somme de toutes les surfaces de plancher) par rapport à la surface du terrain. La formule est FAR (%) = (Surface de plancher totale ÷ Surface du terrain) × 100. Par exemple, si vous construisez une structure de 300㎡ de surface de plancher totale (100㎡ par étage × 3 étages) sur un terrain de 200㎡, le FAR est (300 ÷ 200) × 100 = 150%.

Limites FAR par zone de zonage

Les limites FAR en Corée varient considérablement selon la zone de zonage. La zone résidentielle de type 1 permet 50-100%, la zone résidentielle de type 2 100-150%, la zone résidentielle générale de type 1 100-200%, la zone résidentielle générale de type 2 150-250% et la zone résidentielle générale de type 3 200-300%.

Différence entre taux d'occupation et FAR

Le taux d'occupation est le pourcentage de l'emprise au sol du 1er étage par rapport à la surface du terrain, tandis que le FAR est le pourcentage de la surface de plancher totale de tous les étages par rapport à la surface du terrain. Pour un terrain de 200㎡ avec 120㎡ au 1er étage, 100㎡ au 2e et 80㎡ au 3e, le taux d'occupation est de 60% (premier étage uniquement) et le FAR est de 150% (tous les étages combinés).

Exemples pratiques de calcul du FAR

Exemple 1 : pour une zone résidentielle générale de type 2 de 150㎡ (limite FAR 200%), la surface de plancher totale maximale est 150 × 2.0 = 300㎡. Exemple 2 : pour un terrain de 500㎡ en zone commerciale générale (limite FAR 800%), la surface de plancher totale maximale est 500 × 8.0 = 4,000㎡, permettant un bâtiment de 10 étages.

Bonus et incitations du FAR

Dans certains cas, le FAR peut être majoré. Les zones de développement orienté transport peuvent augmenter le FAR jusqu'à 120% des limites standard. La mise à disposition d'espaces publics ouverts peut offrir des bonus FAR pouvant atteindre 120%. La certification des bâtiments durables peut augmenter le FAR de 110-115%.

FAR et valeur immobilière

Un FAR plus élevé augmente la valeur de développement d'un terrain. Par exemple, sur 1,000㎡, un FAR de 200% permet 2,000㎡ de surface de plancher totale, tandis qu'un FAR de 400% permet 4,000㎡, doublant le potentiel de développement. Lors d'un investissement immobilier, vérifiez le FAR non utilisé pour repérer des opportunités de renouvellement.

Questions fréquentes

Comment calcule-t-on le FAR ?

FAR (%) = (Surface de plancher totale ÷ Surface du terrain) × 100. La surface de plancher totale est la somme des surfaces de tous les niveaux hors-sol ; les sous-sols et les parkings sont généralement exclus.

Quelle est la différence entre le taux d'occupation et le FAR ?

Le taux d'occupation compare uniquement l'emprise au sol du rez-de-chaussée à la surface du terrain, tandis que le FAR compare la surface cumulée de chaque étage à la surface du terrain. Le taux d'occupation montre combien du lot est couvert par le bâtiment, le FAR montre le volume global du bâtiment (pratiquement le nombre d'étages).

Les sous-sols ou parkings sont-ils comptabilisés dans la surface totale de plancher ?

En général, les niveaux de sous-sol et les surfaces exclusivement dédiées au stationnement sont exclus de la surface utilisée pour calculer le FAR, même si la règle exacte dépend des codes de construction locaux et des ordonnances de zonage.

Que se passe-t-il si un projet dépasse le FAR légal ?

Un projet qui dépasse la limite FAR légale de sa zone de zonage ne peut pas obtenir de permis de construire. Vérifier la limite de zonage et la surface de plancher maximale avec ce calculateur avant de finaliser les plans permet d'éviter des reprises.

Pourquoi le FAR autorisé varie-t-il au sein du même type de zone ?

La loi fixe généralement une fourchette (par exemple 150-250%) pour chaque catégorie de zone, et la limite exacte appliquée à une parcelle précise est ensuite déterminée par les plans de quartier locaux ou les ordonnances municipales, ce qui peut varier selon l'emplacement.