Ausnützungsgrad-Rechner

Der Ausnützungsgrad ist der prozentuale Anteil der gesamten Geschossfläche an der Grundstücksfläche. Prüfe die rechtlichen Grenzen für die Bauplanung.

Ausnützungsgrad

—

Maximale gesamte Geschossfläche — Verbleibende baubare Fläche —

FAR-Grenzen nach Nutzungsgebiet

Nutzungsgebiet	FAR-Grenze
Wohngebiet Typ 1	50~100%
Wohngebiet Typ 2	100~150%
Allgemeines Wohngebiet Typ 1	100~200%
Allgemeines Wohngebiet Typ 2	150~250%
Allgemeines Wohngebiet Typ 3	200~300%
Quasi-wohngebiet	200~500%
Zentrales Gewerbegebiet	400~1,500%
Allgemeines Gewerbegebiet	300~1,300%
Allgemeines Industriegebiet	200~350%

RATGEBER

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Vollständiger Leitfaden zum Ausnützungsgrad (2026)

Der Ausnützungsgrad (FAR) ist der prozentuale Anteil der gesamten Geschossfläche (Summe aller Geschossflächen) an der Grundstücksfläche. Die Formel lautet FAR (%) = (Gesamte Geschossfläche ÷ Grundstücksfläche) × 100. Wenn Sie auf einem Grundstück von 200㎡ ein Gebäude mit insgesamt 300㎡ Gesamtfläche (100㎡ pro Etage × 3 Etagen) errichten, beträgt der FAR (300 ÷ 200) × 100 = 150%.

FAR-Grenzwerte nach Baugebiet

Die FAR-Grenzen in Korea variieren je nach Nutzungsgebiet stark. Typ 1 Wohngebiet erlaubt 50-100%, Typ 2 Wohngebiet erlaubt 100-150%, Allgemeines Wohngebiet Typ 1 erlaubt 100-200%, Allgemeines Wohngebiet Typ 2 erlaubt 150-250% und Allgemeines Wohngebiet Typ 3 erlaubt 200-300%.

Unterschied zwischen Bauflächenausnützung und Ausnützungsgrad

Der coverage ratio ist der prozentuale Anteil der Grundrissfläche des 1. Etages an der Grundstücksfläche, während der FAR den Prozentsatz der gesamten Geschossfläche aller Etagen zur Grundstücksfläche angibt. Für ein Grundstück von 200㎡ mit 120㎡ im 1. OG, 100㎡ im 2. OG und 80㎡ im 3. OG beträgt die coverage ratio 60% (nur 1. OG) und der FAR 150% (alle Etagen zusammen).

Praktische FAR-Berechnungsbeispiele

Beispiel 1: Für 150㎡ in der Zone Allgemeines Wohngebiet Typ 2 (200% FAR-Grenze) beträgt die maximale gesamte Geschossfläche 150 × 2.0 = 300㎡. Beispiel 2: Für 500㎡ Fläche in der Zone Allgemeines Gewerbegebiet (800% FAR-Grenze) beträgt die maximale gesamte Geschossfläche 500 × 8.0 = 4,000㎡, was ein 10-stöckiges Gebäude ermöglicht.

FAR-Zuschläge und Anreize

In manchen Fällen kann der FAR erhöht werden. Transit-orientierte Entwicklungsgebiete können den FAR bis zu 120% der Standardgrenzen erhöhen. Öffentlich zugängliche Grün- und Freiflächen können FAR-Zuschläge von bis zu 120% gewähren. Eine Zertifizierung als Green Building kann den FAR um 110-115% erhöhen.

FAR und Immobilienwert

Ein höherer FAR erhöht den Entwicklungswert eines Grundstücks. Auf 1,000㎡ erlaubt 200% FAR eine Gesamtgeschossfläche von 2,000㎡, während 400% FAR eine Fläche von 4,000㎡ erlaubt und damit das Entwicklungspotenzial verdoppelt. Beim Immobilieninvestment ist es sinnvoll, ungenutzten FAR auf Nachnutzungspotenzial zu prüfen.

Häufig gestellte Fragen

Wie wird der Ausnützungsgrad berechnet?

FAR (%) = (Gesamte Geschossfläche ÷ Grundstücksfläche) × 100. Die gesamte Geschossfläche ist die Summe der Flächen aller oberirdischen Etagen; Keller und Parkflächen sind in der Regel ausgeschlossen.

Worin liegt der Unterschied zwischen coverage ratio und FAR?

Die coverage ratio vergleicht nur die Grundrissfläche des Erdgeschosses mit der Grundstücksfläche, während der FAR die kombinierte Fläche aller Etagen mit der Grundstücksfläche vergleicht. Die coverage ratio zeigt, wie viel vom Grundstück vom Gebäude belegt wird; der FAR zeigt die Gesamtmasse des Gebäudes (praktisch die Anzahl der Etagen).

Werden Kellergeschosse oder Parkebenen in die Gesamtgeschossfläche eingerechnet?

Im Allgemeinen sind Kellergeschosse und Flächen, die ausschließlich als Parkflächen genutzt werden, von der für die FAR-Berechnung herangezogenen Flächen ausgeschlossen, wobei die genaue Regel von den örtlichen Bauvorschriften und Nutzungsordnungen abhängt.

Was passiert, wenn ein Entwurf den gesetzlichen FAR überschreitet?

Ein Entwurf, der die gesetzliche FAR-Obergrenze seines Nutzungsgebiets überschreitet, kann keine Baugenehmigung erhalten. Die Prüfung der Zonengrenze und der maximalen baubaren Fläche mit diesem Rechner vor Abschluss der Planung hilft, Nacharbeit zu vermeiden.

Warum variiert die zulässige FAR innerhalb desselben Zonentyps?

Die Gesetze setzen normalerweise eine Spanne (z. B. 150-250%) für jede Zonenkategorie fest, und die genaue Grenze für ein konkretes Grundstück wird zusätzlich durch lokale Bezirkpläne oder kommunale Verordnungen bestimmt, daher kann sie je nach Lage unterschiedlich ausfallen.