Kalkulator for utnyttelsesgrad

Utnyttelsesgrad er forholdet mellom totalt gulvareal og tomteareal. Sjekk lovlige grenser for byggeplanlegging.

Utnyttelsesgrad

—

Maksimalt totalt gulvareal — Gjenværende byggeareal —

FAR-grenser etter reguleringssone

Sone	Grense
Boligtype 1	50~100%
Boligtype 2	100~150%
Generell boligtype 1	100~200%
Generell boligtype 2	150~250%
Generell boligtype 3	200~300%
Blandet boligområde	200~500%
Sentral næring	400~1,500%
Generell næring	300~1,300%
Generell industri	200~350%

GUIDE

Les mer

Komplett guide til utnyttelsesgrad (2026)

Utnyttelsesgrad (FAR) er forholdet mellom totalt gulvareal (summen av alle etasjers areal) og tomteareal. Formelen er FAR (%) = (Totalt gulvareal ÷ Tomteareal) × 100. Hvis du for eksempel bygger en bygning med totalt gulvareal på 300㎡ (100㎡ per etasje × 3 etasjer) på en tomt på 200㎡, blir FAR (300 ÷ 200) × 100 = 150%.

FAR-grenser etter reguleringssone

I Korea varierer grensene for utnyttelsesgrad betydelig etter reguleringssone. Boligtype 1 tillater 50-100%, Boligtype 2 tillater 100-150%, Generell boligtype 1 tillater 100-200%, Generell boligtype 2 tillater 150-250%, og Generell boligtype 3 tillater 200-300%.

Forskjellen mellom bebygd areal og utnyttelsesgrad

Bebygd areal er prosentandelen av 1. etasjes grunnflate i forhold til tomtearealet, mens utnyttelsesgrad er prosentandelen av totalt gulvareal over alle etasjer i forhold til tomtearealet. For en tomt på 200㎡ med en bygning på 120㎡ i 1. etasje, 100㎡ i 2. etasje og 80㎡ i 3. etasje, er bebygd areal 60% (kun 1. etasje), og utnyttelsesgrad er 150% (alle etasjer samlet).

Praktiske eksempler på beregning av utnyttelsesgrad

Eksempel 1: For en tomt på 150㎡ i sonen Generell boligtype 2 (200% FAR-grense) er maksimalt totalt gulvareal 150 × 2.0 = 300㎡. Eksempel 2: For en tomt på 500㎡ i sonen Generell næring (800% FAR-grense) er maksimalt totalt gulvareal 500 × 8.0 = 4,000㎡, som gir rom for en bygning på 10 etasjer.

FAR-bonuser og insentiver

I noen tilfeller kan FAR økes. Områder for kollektivorientert utbygging kan øke FAR til opptil 120% av standardgrensene. Krav til offentlige utearealer kan gi FAR-bonuser på opptil 120%. Grønn byggsertifisering kan øke FAR med 110-115%.

FAR og eiendomsverdi

Høyere FAR øker utbyggingsverdien på tomten. På en tomt på 1,000㎡ gir for eksempel 200% FAR totalt gulvareal på 2,000㎡, mens 400% FAR gir 4,000㎡, altså dobbelt så stort utbyggingspotensial. Ved eiendomsinvestering bør du sjekke ubrukt FAR for mulige omregulerings- eller fortettingsprosjekter.

Vanlige sporsmal

Hvordan beregnes utnyttelsesgrad?

FAR (%) = (Totalt gulvareal ÷ Tomteareal) × 100. Totalt gulvareal er summen av gulvarealet i alle overjordiske etasjer; kjellere og parkeringsarealer er vanligvis ikke medregnet.

Hva er forskjellen mellom bebygd areal og FAR?

Bebygd areal sammenligner bare grunnflaten i første etasje med tomtearealet, mens FAR sammenligner det samlede gulvarealet i alle etasjer med tomtearealet. Bebygd areal viser hvor stor del av tomten bygningen dekker; FAR viser bygningens totale omfang (i praksis antall etasjer).

Telles kjellere eller parkeringsetasjer med i totalt gulvareal?

Vanligvis er kjelleretasjer og arealer som utelukkende brukes til parkering unntatt fra gulvarealet som brukes ved beregning av FAR, men den nøyaktige regelen avhenger av lokale byggeforskrifter og reguleringsbestemmelser.

Hva skjer hvis et prosjekt overskrider den lovlige FAR-grensen?

Et prosjekt som overskrider den lovlige FAR-grensen for reguleringssonen sin, kan ikke få byggetillatelse. Ved å sjekke sonegrensen og maksimalt byggeareal med denne kalkulatoren før du ferdigstiller planene, unngår du omarbeiding.

Hvorfor varierer tillatt FAR innenfor samme sonetype?

Lover fastsetter vanligvis et intervall (for eksempel 150-250%) for hver sonekategori, og den eksakte grensen for en bestemt eiendom bestemmes også av lokale områdereguleringer eller kommunale forskrifter, så den kan variere etter sted.