🔁 Máy tính BRRRR

Mô phỏng chiến lược Mua, Sửa chữa, Cho thuê, Tái cấp vốn, Lặp lại: xem khoản vay tái cấp vốn, tiền thu hồi, tiền còn lại trong thương vụ và lợi nhuận tiền trên tiền tương ứng.

Giá mua ($)

Chi phí sửa chữa ($)

Chi phí mua khác / chi phí đóng hồ sơ ($)

Giá trị sau sửa chữa — ARV ($)

LTV tái cấp vốn (%)

Lãi suất tái cấp vốn (%)

Kỳ hạn tái cấp vốn (Năm)

Tiền thuê hàng tháng ($)

Chi phí vận hành hàng tháng ($)

Lợi nhuận trên tiền mặt

—

Số tiền vay tái cấp vốn — Tiền thu hồi khi tái cấp vốn — Tiền còn lại trong thương vụ — Khoản trả thế chấp hàng tháng mới — Dòng tiền hàng tháng —

Tóm tắt từng bước BRRRR

Bước	Số tiền

Máy tính lợi nhuận tiền trên tiền Máy tính khoản vay mua nhà Lịch trả nợ

HƯỚNG DẪN

Tìm hiểu thêm

Chiến lược BRRRR là gì?

BRRRR là viết tắt của Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat - một chiến lược đầu tư bất động sản trong đó bạn mua một bất động sản đang xuống cấp (thường bằng tiền mặt hoặc khoản vay hard-money), cải tạo để tăng giá trị, cho thuê lại cho khách thuê, rồi tái cấp vốn bằng khoản vay truyền thống dựa trên giá trị sau sửa chữa mới, cao hơn (ARV). Nếu khoản vay tái cấp vốn đủ lớn, bạn có thể thu hồi phần lớn hoặc toàn bộ vốn ban đầu, giải phóng số vốn đó để lặp lại quy trình với bất động sản khác.

Dòng tiền trong một thương vụ BRRRR vận hành như thế nào

Máy tính này giả định bạn mua và sửa chữa bằng tiền mặt, nên tổng vốn đầu tư bằng giá mua cộng chi phí sửa chữa cộng các chi phí đóng hồ sơ khác. Khi bất động sản đã được cải tạo và cho thuê, bạn tái cấp vốn dựa trên ARV theo tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) của bên cho vay - thường là 70-75% đối với bất động sản đầu tư. Số tiền vay tái cấp vốn trở thành khoản rút tiền của bạn, và lấy nó trừ tổng vốn đã đầu tư sẽ cho biết bạn còn bị giam bao nhiêu vốn cá nhân trong thương vụ, nếu có.

Hiểu về kịch bản lợi nhuận vô hạn

Khi khoản vay tái cấp vốn bằng hoặc vượt tổng vốn bạn đã đầu tư, lợi nhuận tiền trên tiền sẽ trở nên vô hạn về mặt toán học - bạn đã thu hồi 100% (hoặc hơn) tiền của mình nhưng vẫn sở hữu một bất động sản cho thuê tạo dòng tiền. Ví dụ, đầu tư $165,000 (giá mua + sửa chữa + chi phí) vào một bất động sản được định giá ARV là $220,000, với khoản vay tái cấp vốn LTV 75% là $165,000, sẽ để lại $0 vốn của bạn trong thương vụ: mọi dòng tiền hàng tháng dương sau đó đều là lợi nhuận vô hạn trên phần vốn còn lại đã đầu tư.

Khi tiền vẫn còn nằm trong thương vụ

Không phải thương vụ BRRRR nào cũng hoàn trả toàn bộ vốn cho bạn. Nếu ARV thấp hơn dự kiến, nếu LTV của bên cho vay thận trọng hơn, hoặc nếu chi phí cải tạo vượt ngân sách, khoản vay tái cấp vốn có thể chỉ bù được một phần tổng vốn đã đầu tư. Trong trường hợp đó, máy tính này sẽ tính lợi nhuận tiền trên tiền thông thường (hữu hạn) bằng cách dùng phần tiền còn lại trong thương vụ làm mẫu số, giống như cách đánh giá một bất động sản cho thuê mua và giữ truyền thống.

Rủi ro và giả định phía sau mô hình BRRRR

Chiến lược BRRRR phụ thuộc rất nhiều vào ước tính ARV chính xác, ngân sách cải tạo kỷ luật, và một "thời gian seasoning" mà hầu hết bên cho vay yêu cầu (thường là 6-12 tháng sở hữu) trước khi cho phép tái cấp vốn rút tiền theo giá trị thẩm định mới. Thay đổi lãi suất giữa lúc mua và lúc tái cấp vốn cũng có thể ảnh hưởng đến khoản trả thế chấp mới và dòng tiền hàng tháng của bạn. Vì chiến lược này dựa vào việc thẩm định và quyết định cho vay nằm ngoài kiểm soát của bạn, giả định ARV và chi phí sửa chữa thận trọng sẽ an toàn hơn các giả định lạc quan.

Tính khoản trả thế chấp mới sau khi tái cấp vốn

Khi đã biết số tiền vay tái cấp vốn, máy tính này tính khoản trả gốc và lãi hàng tháng mới bằng công thức khấu hao chuẩn: M = P × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1), trong đó P là số tiền vay, r là lãi suất hàng tháng, và n là số kỳ trả hàng tháng trong suốt thời hạn vay. Sau đó khoản trả này được trừ khỏi tiền thuê và chi phí vận hành để xác định dòng tiền hàng tháng đang diễn ra - chỉ số cuối cùng quyết định lợi nhuận trên tiền mặt của bạn.

BRRRR so với mua và giữ truyền thống

Một thương vụ cho thuê truyền thống thường khóa khoản tiền trả trước của bạn trong suốt thời hạn khoản vay, trong khi một thương vụ BRRRR thành công sẽ hoàn lại phần lớn số vốn đó trong vòng một năm, cho phép bạn tái đầu tư vào bất động sản tiếp theo. Điều này giúp mở rộng danh mục nhanh hơn, nhưng cũng dồn nhiều rủi ro hơn vào các bước cải tạo và thẩm định. Nếu bạn đang đánh giá một phương án mua và giữ đơn giản hơn, công cụ tính cash-on-cash return và công cụ tính khoản vay thế chấp của chúng tôi sẽ xử lý trực tiếp kịch bản đó.

Câu hỏi thường gặp

"Cash-on-cash return vô hạn" thực sự nghĩa là gì?

Điều đó có nghĩa là bạn đã thu hồi toàn bộ (hoặc nhiều hơn toàn bộ) số tiền mặt ban đầu đã đầu tư thông qua tái cấp vốn, trong khi vẫn sở hữu một bất động sản tạo dòng tiền. Vì khoản tiền mặt còn lại của bạn bằng 0 (hoặc âm, nghĩa là bạn rút ra phần tiền dư), bất kỳ dòng tiền dương nào chia cho cơ sở gần bằng 0 đó sẽ cho ra tỷ suất lợi nhuận phần trăm về mặt toán học là vô hạn - công cụ tính này hiển thị rõ điều đó thay vì báo lỗi chia cho 0.

Nếu tôi rút ra nhiều tiền mặt hơn số tiền ban đầu đã đầu tư thì sao?

Điều này có thể xảy ra nếu khoản vay tái cấp vốn vượt quá tổng số tiền mặt bạn đã đầu tư. Trong trường hợp đó, bạn có phần tiền mặt rút dư (tiền thừa trong túi) cộng với một bất động sản cho thuê tạo dòng tiền mà bạn không còn bỏ vốn vào đó - cũng được xem là lợi nhuận vô hạn vì cơ sở vốn đầu tư của bạn bằng 0 hoặc âm.

Tôi có thể kỳ vọng LTV nào khi tái cấp vốn BRRRR?

Hầu hết các khoản tái cấp vốn rút tiền cho bất động sản đầu tư theo kiểu truyền thống cho phép LTV 70-75% dựa trên giá trị sau sửa chữa được thẩm định, dù điều này còn tùy thuộc vào bên cho vay, loại khoản vay và hồ sơ tín dụng của bạn. Một số bên cho vay cũng yêu cầu thời gian nắm giữ 6-12 tháng trước khi cho phép tái cấp vốn rút tiền theo giá trị mới.

Công cụ tính này có bao gồm tiến độ cải tạo hoặc chi phí nắm giữ trong thời gian sửa chữa không?

Không. Công cụ này mô hình hóa các con số ở trạng thái ổn định sau khi tái cấp vốn và cho thuê xong. Nó không tính riêng chi phí nắm giữ (điện nước, bảo hiểm, lãi vay nếu có tài trợ) trong giai đoạn cải tạo trước khi bất động sản được cho thuê - hãy đưa các khoản đó vào ngân sách sửa chữa riêng.

Nếu thẩm định thấp hơn ước tính ARV của tôi thì sao?

Một kết quả thẩm định thấp hơn sẽ làm giảm số tiền vay tái cấp vốn của bạn, nghĩa là thu hồi được ít tiền mặt hơn và còn lại nhiều vốn của chính bạn hơn trong thương vụ. Hãy chạy lại công cụ tính này với ARV thận trọng hơn để kiểm tra độ nhạy của các con số trước khi chốt mua.

Công cụ tính này có phải là tư vấn tài chính hoặc đầu tư không?

Không. Công cụ này chỉ cung cấp ước tính cho mục đích giáo dục và không phải là tư vấn tài chính hoặc đầu tư bất động sản. Các điều khoản tái cấp vốn thực tế, kết quả thẩm định và dòng tiền phụ thuộc vào điều kiện thị trường và quyết định của bên cho vay. Hãy tham khảo chuyên gia bất động sản hoặc tài chính đủ năng lực trước khi đầu tư.