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BRRRR 戦略とは？
BRRRR は Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat の略で、投資用の不良物件を購入し（多くは現金またはハードマネーローンで取得）、価値を高めるためにリノベーションし、入居者に貸し出したあと、修繕後評価額（ARV）をもとに通常のローンへ借り換える不動産投資戦略です。借り換えローンが十分に大きければ、元手の現金をほぼ全額、または全額回収でき、その資金を次の物件に再投資できます。
🔁 BRRRR 計算機
Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat 戦略をモデル化します。借り換えローン、回収できる現金、物件に残る現金、最終的なキャッシュオンキャッシュリターンを確認できます。
キャッシュオンキャッシュリターン
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借り換えローン額 —
借り換え時に回収した現金 —
案件に残る自己資金 —
借り換え後の月々の住宅ローン返済額 —
月間キャッシュフロー —
BRRRR のステップ別サマリー
| ステップ | 金額 |
|---|
詳しく見る
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BRRRR 案件で数字はどう流れるか
この計算機は、現金での購入とリフォームを前提にしているため、総投資額は購入価格にリフォーム費用とその他の諸費用を加えた金額になります。物件の改修と賃貸が完了したら、修繕後評価額（ARV）に対して、金融機関の貸付比率（LTV）に基づいて借り換えます。投資用物件では通常 70-75% です。借り換えローン額がキャッシュアウト額となり、これを総投資額から差し引くことで、案件にどれだけ自己資金が残っているかを把握できます。
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無限リターンのシナリオを理解する
借り換えローン額が総投資額と同額、またはそれを上回ると、キャッシュ・オン・キャッシュ・リターンは数学的に無限大になります。つまり、家賃収入の出る賃貸物件を所有したまま、自己資金を 100% 以上回収できた状態です。たとえば、物件に 165,000 ドル（購入 + リフォーム + 諸費用）を投じ、ARV が 220,000 ドルで、75% LTV の借り換えローンが 165,000 ドルなら、案件に残る自己資金は 0 ドルです。その後に発生するプラスの月間キャッシュフローは、残っている投下資本に対する無限リターンを意味します。
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現金が案件に残る場合
すべての BRRRR 案件で、資金が完全に戻るわけではありません。ARV が想定より低い、金融機関の LTV がより保守的、またはリフォーム費用が予算超過した場合、借り換えローンで総投資額の一部しか回収できないことがあります。その場合、この計算機は、案件に残る現金を分母にした標準的な有限のキャッシュ・オン・キャッシュ・リターンを計算します。これは、従来の買い持ち賃貸投資の評価方法と同じです。
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BRRRR モデルに潜むリスクと前提
BRRRR 戦略は、正確な ARV の見積もり、規律あるリフォーム予算管理、そして多くの金融機関がキャッシュアウト借り換えを新しい評価額で認める前に求める「シーズニング期間」（多くは所有から 6-12 か月）に大きく依存します。購入から借り換えまでの金利変動も、新しい住宅ローン返済額と月間キャッシュフローに影響します。この戦略は、自分では制御できない査定や融資判断に左右されるため、楽観的な見積もりよりも保守的な ARV とリフォーム費用の前提のほうが安全です。
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借り換え後の新しい住宅ローン返済額の計算
借り換えローン額が分かれば、この計算機は標準的な元利均等返済の式 M = P × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1) を使って、新しい月々の元本・利息返済額を計算します。ここで P はローン額、r は月利、n はローン期間中の月次返済回数です。算出した返済額を家賃収入と運営費から差し引き、継続的な月間キャッシュフローを求めます。これは、最終的にキャッシュ・オン・キャッシュ・リターンを左右する指標です。
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BRRRR と従来の長期保有の違い
従来の賃貸物件の購入では、通常、頭金はローン期間中ずっと拘束されます。一方、BRRRR で成功した案件では、その資金の大半を 1 年以内に回収でき、次の物件へ再投資できます。そのためポートフォリオの拡大は速くなりますが、改修と査定の工程にリスクがより集中します。よりシンプルな長期保有の購入を検討している場合は、当社の キャッシュ・オン・キャッシュ利回り計算機 と 住宅ローン計算機 でそのケースを直接確認できます。
よくある質問
「無限」の cash-on-cash return とは、実際には何を意味しますか?
借り換えによって、最初に投じた現金をすべて（またはそれ以上）回収し、なおかつキャッシュフローを生む物件を保有していることを意味します。残っている自己資金が 0（またはマイナス、つまり余剰資金を引き出した状態）なら、任意の正のキャッシュフローをそのほぼゼロの元本で割るため、数学的には無限大の利回りになります。この計算機 では、ゼロ除算エラーではなく、その状態を明示的に表示します。
元々投資した額より多くの現金を引き出した場合はどうなりますか?
借り換えローンが、あなたの総投資額を上回れば可能です。その場合、余剰のキャッシュアウト（手元に残る追加現金）と、自己資本ゼロのキャッシュフロー物件を持つことになります。投下資本が 0 かマイナスなので、これも無限大のリターンとして扱われます。
BRRRR の借り換えでは、どのくらいの LTV を見込めますか?
多くの一般的な投資用不動産のキャッシュアウト借り換えでは、査定後の修繕価値に基づいて 70-75% の LTV が一般的ですが、これは金融機関、ローンの種類、信用状況によって変わります。また、新しい評価額でキャッシュアウト借り換えを行う前に、6-12 か月の保有期間を求める金融機関もあります。
この計算機 には、改修期間中の工期や保有コストも含まれますか?
いいえ。このツールは、借り換え後に満室稼働した状態の数値をモデル化します。改修期間中の保有コスト（光熱費、保険、借入している場合のローン利息など）は個別には含まれていません。改修予算とは別に見積もってください。
査定額が ARV の見積もりを下回ったらどうなりますか?
査定額が低いと借り換えローン額が減り、回収できる現金が少なくなって、自己資金がより多く案件に残ります。購入を確定する前に、より保守的な ARV でこの計算機 を再実行し、数値をストレステストしてください。
この計算機 は金融または投資の助言ですか?
いいえ。このツールは教育目的の概算を提供するものであり、金融助言や不動産投資助言ではありません。実際の借り換え条件、査定、キャッシュフローは市場環境や金融機関の判断に左右されます。投資前に、資格のある不動産または金融の専門家にご相談ください。