🔁 BRRRR Calculator

Modelkan strategi Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat: lihat pinjaman refinance, uang kembali, sisa uang dalam properti, dan return on cash yang dihasilkan.

Harga Beli ($)

Biaya Rehab ($)

Biaya Pembelian / Penutupan Lainnya ($)

Nilai Setelah Renovasi — ARV ($)

LTV Refinance (%)

Suku Bunga Refinance (%)

Jangka Waktu Refinance (Tahun)

Sewa Bulanan ($)

Biaya Operasional Bulanan ($)

Cash-on-Cash Return

—

Jumlah Pinjaman Refinance — Uang Kembali Saat Refinance — Sisa Uang dalam Deal — Cicilan KPR Bulanan Baru — Arus Kas Bulanan —

Ringkasan Langkah demi Langkah BRRRR

Langkah	Jumlah

Cash-on-Cash Return Calculator Mortgage Calculator Amortization Schedule

PANDUAN

Pelajari lebih lanjut

Apa Itu Strategi BRRRR?

BRRRR adalah singkatan dari Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat — strategi investasi real estat di mana Anda membeli properti bermasalah (sering kali dengan uang tunai atau pinjaman hard-money), merenovasinya untuk menaikkan nilainya, menyewakannya ke penyewa, lalu melakukan refinance dengan pinjaman konvensional berdasarkan nilai setelah renovasi (ARV) yang baru dan lebih tinggi. Jika nilai pinjaman refinance cukup besar, Anda bisa mendapatkan kembali sebagian besar atau seluruh modal awal Anda, sehingga modal tersebut bisa dipakai lagi untuk properti lain.

Bagaimana Angka Mengalir dalam Deal BRRRR

Calculator ini mengasumsikan pembelian dan rehab dilakukan tunai, jadi total uang yang Anda investasikan adalah harga beli ditambah biaya rehab ditambah biaya penutupan lainnya. Setelah properti direnovasi dan disewakan, Anda melakukan refinance berdasarkan ARV pada rasio loan-to-value (LTV) lender Anda — biasanya 70-75% untuk properti investasi. Jumlah pinjaman refinance menjadi dana cash-out, dan setelah dikurangi dari total uang yang Anda investasikan, Anda bisa melihat berapa banyak modal Anda sendiri, jika ada, yang masih tertahan dalam deal.

Memahami Skenario Return Tak Terbatas

Saat jumlah pinjaman refinance sama dengan atau melebihi total uang yang Anda investasikan, cash-on-cash return Anda secara matematis menjadi tak terbatas — Anda telah mendapatkan kembali 100% (atau lebih) dari uang Anda sendiri sambil tetap memiliki properti sewaan yang menghasilkan cash flow. Misalnya, jika Anda menginvestasikan $165,000 (harga beli + rehab + biaya) pada properti dengan ARV $220,000, dengan pinjaman refinance 75% LTV sebesar $165,000, maka sisa uang Anda dalam deal adalah $0: setiap arus kas bulanan positif setelah itu merepresentasikan return tak terbatas atas modal yang masih Anda tanam.

Saat Uang Masih Tertahan dalam Deal

Tidak semua deal BRRRR mengembalikan modal Anda sepenuhnya. Jika ARV lebih rendah dari perkiraan, jika LTV lender lebih konservatif, atau jika biaya renovasi membengkak, pinjaman refinance Anda mungkin hanya menutup sebagian dari total uang yang Anda investasikan. Dalam kasus itu, calculator ini menghitung cash-on-cash return standar (terbatas) dengan menggunakan sisa uang yang masih tertahan dalam deal sebagai penyebut, sama seperti evaluasi pada rental buy-and-hold tradisional.

Risiko dan Asumsi di Balik Model BRRRR

Strategi BRRRR sangat bergantung pada estimasi ARV yang akurat, anggaran rehab yang disiplin, dan "seasoning period" yang biasanya disyaratkan lender (sering 6-12 bulan kepemilikan) sebelum mengizinkan cash-out refinance berdasarkan nilai appraisal baru. Perubahan suku bunga antara pembelian dan refinance juga dapat memengaruhi cicilan KPR baru dan arus kas bulanan Anda. Karena strategi ini bergantung pada penilaian appraisal dan keputusan pinjaman di luar kendali Anda, asumsi ARV dan biaya rehab yang konservatif lebih aman daripada yang optimistis.

Menghitung Cicilan KPR Baru Setelah Refinance

Setelah Anda mengetahui jumlah pinjaman refinance, calculator ini menghitung cicilan pokok dan bunga bulanan baru menggunakan rumus amortisasi standar: M = P × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1), di mana P adalah jumlah pinjaman, r adalah suku bunga bulanan, dan n adalah jumlah pembayaran bulanan selama jangka waktu pinjaman. Cicilan itu kemudian dikurangi dari sewa dan biaya operasional untuk menentukan arus kas bulanan berkelanjutan Anda — metrik yang pada akhirnya menentukan cash-on-cash return Anda.

BRRRR vs. Beli-Tahan Tradisional

Pembelian properti sewa tradisional biasanya mengikat uang muka Anda selama masa pinjaman, sedangkan kesepakatan BRRRR yang berhasil mengembalikan sebagian besar modal itu dalam waktu setahun, sehingga Anda bisa menggunakannya lagi untuk properti berikutnya. Ini membuat skala portofolio lebih cepat, tetapi juga memusatkan lebih banyak risiko pada tahap renovasi dan appraisal. Jika Anda mengevaluasi pembelian beli-tahan yang lebih sederhana, kalkulator imbal hasil cash-on-cash dan kalkulator hipotek kami langsung mencakup skenario tersebut.

Pertanyaan umum

Apa sebenarnya arti pengembalian cash-on-cash yang "tak terbatas"?

Artinya Anda telah mendapatkan kembali seluruh (atau lebih dari seluruh) uang tunai yang awalnya Anda investasikan melalui refinance, sambil tetap memiliki properti yang menghasilkan arus kas. Karena sisa investasi tunai Anda nol (atau negatif, artinya Anda menarik kelebihan uang tunai), setiap arus kas positif dibagi basis yang nyaris nol itu menghasilkan persentase imbal hasil yang secara matematis tak terbatas — kalkulator ini menampilkannya secara eksplisit alih-alih menunjukkan error pembagian dengan nol.

Bagaimana jika saya menarik lebih banyak uang tunai daripada yang awalnya saya investasikan?

Ini bisa terjadi jika pinjaman refinance melebihi total uang tunai yang Anda investasikan. Dalam kasus itu, Anda memiliki surplus cash-out (uang ekstra di kantong Anda) plus properti sewa yang menghasilkan arus kas tanpa modal Anda sendiri di dalamnya — juga diperlakukan sebagai imbal hasil tak terbatas karena basis modal yang diinvestasikan bernilai nol atau negatif.

LTV berapa yang bisa saya harapkan pada refinance BRRRR?

Sebagian besar cash-out refinance properti investasi konvensional mengizinkan LTV 70-75% berdasarkan nilai appraisal setelah renovasi, meskipun ini bervariasi menurut pemberi pinjaman, jenis pinjaman, dan profil kredit Anda. Beberapa pemberi pinjaman juga mensyaratkan periode seasoning 6-12 bulan kepemilikan sebelum mengizinkan cash-out refinance pada nilai baru.

Apakah kalkulator ini mencakup timeline rehab atau biaya menahan properti selama renovasi?

Tidak. Alat ini memodelkan angka steady-state setelah refinance dan properti selesai disewakan. Alat ini tidak secara terpisah memperhitungkan biaya menahan properti (utilitas, asuransi, bunga pinjaman jika dibiayai) selama periode rehab sebelum properti disewakan — masukkan itu ke anggaran rehab Anda secara terpisah.

Bagaimana jika appraisal lebih rendah dari estimasi ARV saya?

Appraisal yang lebih rendah mengurangi jumlah pinjaman refinance Anda, yang berarti lebih sedikit uang yang kembali dan lebih banyak modal Anda sendiri yang tertinggal di deal. Jalankan ulang kalkulator ini dengan ARV yang lebih konservatif untuk menguji ketahanan angka Anda sebelum berkomitmen membeli.

Apakah kalkulator ini merupakan nasihat keuangan atau investasi?

Tidak. Alat ini menyediakan estimasi untuk tujuan edukasi saja dan bukan nasihat keuangan atau investasi properti. Ketentuan refinance yang sebenarnya, appraisal, dan arus kas bergantung pada kondisi pasar dan keputusan pemberi pinjaman. Konsultasikan dengan profesional real estat atau keuangan yang berkualifikasi sebelum berinvestasi.