🔁 BRRRR-kalkylator

Modellera strategin Köp, renovera, hyr ut, refinansiera, upprepa: se ditt refinansieringslån, återvunnet kapital, kapital som blir kvar i affären och den resulterande avkastningen på eget kapital.

Köpeskilling ($)

Renoveringskostnad ($)

Övriga köp- / avslutningskostnader ($)

Efter renovering-värde — ARV ($)

Refinansierings-LTV (%)

Refinansieringsränta (%)

Refinansieringstid (år)

Månadshyra ($)

Månatliga driftskostnader ($)

Avkastning på eget kapital

—

Refinansieringslån — Återvunnet kapital vid refinansiering — Kapital kvar i affären — Ny månatlig bolånebetalning — Månatligt kassaflöde —

BRRRR - steg-för-steg sammanfattning

Steg	Belopp

Kalkylator för avkastning på eget kapital Bolånekalkylator Amorteringsplan

GUIDE

Las mer

Vad är BRRRR-strategin?

BRRRR står för Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat - en strategi för fastighetsinvestering där du köper en fastighet i dåligt skick (ofta kontant eller med ett kortfristigt lån), renoverar den för att öka värdet, hyr ut den till en hyresgäst och refinansierar sedan med ett traditionellt lån baserat på det nya, högre efter renovering-värdet (ARV). Om refinansieringslånet är tillräckligt stort kan du få tillbaka större delen av, eller hela, din ursprungliga kontantinsats och frigöra kapitalet för att upprepa processen i en annan fastighet.

Så flödar siffrorna genom en BRRRR-affär

Den här kalkylatorn utgår från ett köp och en renovering kontant, så ditt totala investerade kapital är köpeskillingen plus renoveringskostnaden plus övriga avslutningskostnader. När fastigheten är renoverad och uthyrd refinansierar du utifrån ARV med långivarens belåningsgrad (LTV) - vanligtvis 70-75% för investeringsfastigheter. Refinansieringslånet blir ditt uttag, och när det dras av från ditt totala investerade kapital ser du hur mycket av ditt eget kapital som, om något, fortfarande är bundet i affären.

Förstå scenariot med oändlig avkastning

När ditt refinansieringslån är lika stort som eller större än ditt totala investerade kapital blir din avkastning på eget kapital matematiskt oändlig - du har fått tillbaka 100% (eller mer) av dina egna pengar och äger fortfarande en uthyrningsfastighet med kassaflöde. Till exempel: om du investerar $165,000 (köp + renovering + kostnader) i en fastighet som värderas till $220,000 i ARV, med ett refinansieringslån på 75% LTV på $165,000, återstår $0 av dina egna pengar i affären: allt positivt månatligt kassaflöde därefter innebär en oändlig avkastning på ditt kvarvarande investerade kapital.

När kapital blir kvar i affären

Alla BRRRR-affärer får inte tillbaka hela ditt kapital. Om ARV blir lägre än väntat, om långivarens LTV är mer konservativ eller om renoveringskostnaderna drar över budget kan ditt refinansieringslån bara täcka en del av ditt totala investerade kapital. I så fall beräknar den här kalkylatorn en vanlig (ändlig) avkastning på eget kapital med det kapital som blir kvar i affären som nämnare, på samma sätt som en traditionell hyresfastighet som köps och behålls skulle utvärderas.

Risker och antaganden bakom BRRRR-modellen

BRRRR-strategin är starkt beroende av korrekta ARV-bedömningar, strikt renoveringsbudgetering och en "seasoning period" som de flesta långivare kräver (ofta 6-12 månaders ägande) innan de tillåter refinansiering med kontantuttag till det nya värderade beloppet. Ränteförändringar mellan köp och refinansiering kan också påverka din nya bolånebetalning och ditt månatliga kassaflöde. Eftersom strategin bygger på värderings- och lånebeslut utanför din kontroll är konservativa antaganden för ARV och renoveringskostnader säkrare än optimistiska.

Beräkning av den nya bolånebetalningen efter refinansiering

När du väl känner till ditt refinansieringslån beräknar den här kalkylatorn den nya månatliga betalningen för ränta och amortering med den standardiserade amorteringsformeln: M = P × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1), där P är lånebeloppet, r är den månatliga räntan och n är antalet månatliga betalningar under lånets löptid. Den betalningen dras sedan av från hyra och driftskostnader för att fastställa ditt löpande månatliga kassaflöde - den nyckel som i slutändan driver din avkastning på eget kapital.

BRRRR kontra traditionellt köp och behåll

Ett traditionellt hyresköp låser vanligtvis din kontantinsats under hela lånets löptid, medan en lyckad BRRRR-affär får tillbaka större delen av det kapitalet inom ett år, så att du kan återinvestera det i nästa fastighet. Det gör det snabbare att skala portföljen, men det koncentrerar också mer risk till renoverings- och värderingsstegen. Om du i stället utvärderar ett enklare köp och behåll-upplägg täcker vår kalkylator för cash-on-cash-avkastning och vår bolånekalkylator det scenariot direkt.

Vanliga fragor

Vad betyder egentligen en "oändlig" cash-on-cash-avkastning?

Det betyder att du har fått tillbaka hela (eller mer än hela) kontantinsatsen du ursprungligen investerade via refinansieringen, samtidigt som du fortfarande äger en fastighet som ger kassaflöde. Eftersom din kvarvarande kontantinsats är noll (eller negativ, vilket betyder att du tog ut överskottskapital), ger allt positivt kassaflöde dividerat med den nästan nolliga basen en matematiskt oändlig procentuell avkastning — den här kalkylatorn visar det uttryckligen i stället för att ge ett division-med-noll-fel.

Vad händer om jag tar ut mer kontanter än jag ursprungligen investerade?

Detta är möjligt om refinansieringslånet överstiger ditt totala kontantinsatta kapital. I så fall har du ett överskott vid uttaget (extra kontanter i fickan) plus en hyresfastighet som ger kassaflöde utan att något av ditt eget kapital ligger kvar i den — också detta behandlas som oändlig avkastning eftersom din investerade kapitalbas är noll eller negativ.

Vilken LTV kan jag förvänta mig vid en BRRRR-refinansiering?

De flesta vanliga refinansieringar med kontantuttag för investeringsfastigheter tillåter 70-75% LTV baserat på fastighetens uppskattade efter-reparationsvärde, men det varierar med långivare, lånetyp och din kreditprofil. Vissa långivare kräver också en seasoning-period på 6-12 månaders ägande innan de tillåter en refinansiering med kontantuttag baserad på det nya värdet.

Inkluderar den här kalkylatorn tidslinjen för renovering eller hållkostnader under renoveringen?

Nej. Det här verktyget modellerar siffrorna i stabilt läge efter refinansiering och uthyrning. Det tar inte separat hänsyn till hållkostnader (el, försäkring, låneränta om den finansieras) under renoveringsperioden innan fastigheten hyrs ut — lägg in dem separat i din renoveringsbudget.

Vad händer om värderingen blir lägre än min ARV-uppskattning?

En lägre värdering minskar lånebeloppet vid refinansieringen, vilket betyder mindre återvunnet kapital och mer av ditt eget kapital kvar i affären. Kör om den här kalkylatorn med ett mer konservativt ARV för att stresstesta siffrorna innan du köper.

Är den här kalkylatorn finansiell rådgivning eller investeringsrådgivning?

Nej. Det här verktyget ger uppskattningar endast för utbildningssyfte och är inte finansiell rådgivning eller rådgivning om fastighetsinvesteringar. De faktiska refinansieringsvillkoren, värderingarna och kassaflödet beror på marknadsförhållanden och långivarens beslut. Rådgör med en kvalificerad expert inom fastigheter eller ekonomi innan du investerar.