🏘️ Cash-on-Cash-avkastningskalkylator

Mät den årliga avkastningen på det faktiska kapital du investerat i en hyresfastighet, med hänsyn till finansiering, driftkostnader och kassaflöde.

Cash-on-Cash-avkastning

—

Årligt kassaflöde — Månatligt kassaflöde — Driftnetto (NOI) — Kapitaliseringsränta —

Kassaflödesfördelning

Radpost	Belopp

BRRRR-kalkylator Bolånekalkylator Hyra vs köp

GUIDE

Las mer

Vad är cash-on-cash-avkastning?

Cash-on-cash-avkastning mäter det årliga kassaflödet före skatt som en hyresfastighet genererar i förhållande till det faktiska kapital du investerat ur egen ficka - vanligtvis kontantinsats, köpkostnader och eventuella renoveringsutgifter - snarare än hela köpeskillingen. Eftersom de flesta fastighetsinvesterare använder finansiering ser cash-on-cash-avkastning ofta mycket annorlunda ut än en fastighets totala kapitaliseringsränta, eftersom den speglar hävstångseffekten av bolånet på just din kontantinsats.

Formeln för cash-on-cash-avkastning

Formeln är enkel: Årligt kassaflöde före skatt ÷ Totalt investerat kapital × 100. Det årliga kassaflödet är i sin tur lika med hyresintäkter minus driftkostnader (skatt, försäkring, fastighetsförvaltning, underhåll och en vakansreserv) minus årlig skuldtjänst (bolånets amortering och räntebetalning). Till exempel ger $24,000 i hyresintäkter minus $6,000 i driftkostnader minus $11,000 i skuldtjänst ett årligt kassaflöde på $7,000; dividerat med $80,000 i investerat kapital blir det en cash-on-cash-avkastning på 8.75%.

Cash-on-cash-avkastning jämfört med kapitaliseringsränta

Kapitaliseringsränta (driftnetto ÷ fastighetsvärde) bedömer en fastighets avkastning som om den köpts helt kontant, utan att ta hänsyn till finansiering - användbart för att jämföra fastigheter oberoende av hur de finansieras. Cash-on-cash-avkastning mäter däremot din faktiska belånade avkastning utifrån just dina bolånevillkor och din kontantinsats. En fastighet kan ha en måttlig kapitaliseringsränta men en stark cash-on-cash-avkastning om gynnsam finansiering förstärker avkastningen på ditt mindre kontantutlägg, eller tvärtom om finansieringskostnaderna äter upp kassaflödet.

Vad räknas som driftkostnader

Driftkostnader omfattar vanligtvis fastighetsskatt, försäkring, avgifter för fastighetsförvaltning (ofta 8-10% av hyran), löpande underhåll och reparationer, en vakansreserv (vanligtvis 5-8% av hyresintäkterna för att täcka perioder utan hyresgäst) samt eventuella HOA-avgifter. Kapitalutgifter som ett nytt tak eller ett nytt HVAC-system budgeteras ibland separat som en reserv i stället för att bakas in i de årliga driftkostnaderna, eftersom de är stora och återkommande kostnader snarare än löpande.

Vad räknas som totalt investerat kapital

Totalt investerat kapital är allt du betalade ur egen ficka för att förvärva och förbereda fastigheten för uthyrning: kontantinsats, köpkostnader (låneuppläggningsavgifter, äganderättsförsäkring, värdering, besiktning) samt eventuella förhandskostnader för renovering eller reparation innan den första hyresgästen flyttar in. Det inkluderar inte den finansierade delen av köpeskillingen, eftersom det kapitalet kom från långivaren, inte från dig.

Vad som räknas som en bra cash-on-cash-avkastning

Många fastighetsinvesterare siktar på 8-12% i cash-on-cash-avkastning som ett rimligt riktmärke för en stabiliserad hyresfastighet på en marknad med måttlig tillväxt, även om acceptabla mål varierar kraftigt beroende på marknad, risknivå och om du även räknar med värdeökning. Marknader med högre pris-till-hyra-kvoter (dyra kuststäder) ger ofta lägre cash-on-cash-avkastning men starkare värdeökning, medan billigare marknader i Mellanvästern och södra USA ofta visar motsatt avvägning.

Använd cash-on-cash-avkastning tillsammans med andra nyckeltal

Inget enskilt nyckeltal berättar hela investeringshistorien. Kombinera cash-on-cash-avkastning med kapitaliseringsränta, 1%-regeln (månadshyran bör ungefär vara 1% av köpeskillingen som en grov första filtrering) och totalavkastning (kassaflöde plus värdeökning plus amortering) för en mer komplett bild. Om du utvärderar en value-add- eller refinansieringsstrategi, se också vår BRRRR-kalkylator, som utökar samma kassaflödesanalys till fastigheter du planerar att renovera och refinansiera.

Vanliga fragor

Vad är en bra cash-on-cash-avkastning för en hyresfastighet?

Många investerare siktar på 8-12% som ett starkt riktmärke, även om acceptabel avkastning varierar beroende på marknad och strategi. Lägre avkastning kan fortfarande vara rimlig på marknader med stark potential för värdeökning, medan marknader med högre risk kan motivera ett högre avkastningskrav.

Ingår amortering av bolånets kapitaldel i cash-on-cash-avkastningen?

Nej. Den här kalkylatorn mäter bara kassaflöde före skatt. Amortering på lånet bygger eget kapital över tid men räknas inte som kassaflöde eftersom det inte är pengar i fickan; vissa investerare följer det separat som en del av totalavkastningen.

Varför skiljer sig cash-on-cash-avkastning från cap rate?

Cap rate bortser från finansiering och mäter avkastningen som om fastigheten köptes helt kontant. Cash-on-cash-avkastning speglar din faktiska belånade position, så den kan vara högre eller lägre än cap rate beroende på dina lånevillkor och kontantinsats.

Vad händer om mitt kassaflöde är negativt?

Ett negativt årligt kassaflöde ger en negativ cash-on-cash-avkastning, vilket betyder att fastigheten kostar dig pengar varje år ur egen ficka utöver din initiala investering. Det kan fortfarande vara rimligt för vissa investerare som satsar på värdeökning, men det ökar risken.

Ska jag inkludera en vakansreserv i driftskostnaderna?

Ja, de flesta erfarna investerare budgeterar 5-8% av hyresintäkterna som reserv för vakans och reparationer, även under ett år med full uthyrning, för att spegla långsiktigt genomsnitt och undvika att överskatta kassaflödet.

Är den här kalkylatorn finansiell eller investeringsrådgivning?

Nej. Det här verktyget ger uppskattningar endast i utbildningssyfte och är inte finansiell eller investeringsrådgivning. Faktisk avkastning beror på marknadsläget, fastighetsförvaltning och många faktorer som inte fångas här. Rådgör med en kvalificerad fastighets- eller finansproffs innan du investerar.