🏘️ Calcolatore del rendimento cash-on-cash

Misura il rendimento annuo sul denaro effettivamente investito in un immobile in affitto, tenendo conto di finanziamento, costi operativi e flusso di cassa.

Rendimento cash-on-cash

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Flusso di cassa annuo — Flusso di cassa mensile — Reddito operativo netto (NOI) — Cap rate —

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Che cos'è il rendimento cash-on-cash?

Il rendimento cash-on-cash misura il flusso di cassa annuo al lordo delle imposte generato da un immobile in affitto rispetto al denaro effettivamente investito di tasca propria — in genere anticipo, costi di chiusura e eventuali spese di ristrutturazione — anziché al prezzo totale di acquisto. Poiché la maggior parte degli investitori immobiliari usa il finanziamento, il rendimento cash-on-cash spesso appare molto diverso dal cap rate complessivo di un immobile, perché riflette l'effetto leva del mutuo sul tuo esborso di cassa specifico.

La formula del rendimento cash-on-cash

La formula è semplice: Flusso di cassa annuo al lordo delle imposte ÷ Capitale totale investito × 100. Il flusso di cassa annuo equivale al reddito da locazione meno le spese operative (tasse, assicurazione, gestione immobiliare, manutenzione e riserva per sfitto) meno il servizio del debito annuo (la rata del mutuo tra capitale e interessi). Per esempio, 24,000 $ di reddito da locazione meno 6,000 $ di spese operative meno 11,000 $ di servizio del debito lasciano 7,000 $ di flusso di cassa annuo; divisi per 80,000 $ di capitale investito, danno un rendimento cash-on-cash dell'8.75%.

Rendimento cash-on-cash vs. cap rate

Il cap rate (Reddito operativo netto ÷ Valore dell'immobile) valuta il rendimento di un immobile come se fosse acquistato interamente in contanti, senza considerare il finanziamento: è utile per confrontare immobili indipendentemente da come sono finanziati. Il rendimento cash-on-cash, invece, misura il tuo rendimento effettivo con leva in base alle condizioni specifiche del mutuo e all'anticipo. Un immobile può avere un cap rate modesto ma un forte rendimento cash-on-cash se un finanziamento favorevole amplifica il rendimento sul tuo esborso di cassa più contenuto, o viceversa se i costi di finanziamento erodono il flusso di cassa.

Cosa rientra nelle spese operative

Le spese operative includono in genere imposte sulla proprietà, assicurazione, commissioni di gestione immobiliare (spesso l'8-10% dell'affitto), manutenzione e riparazioni ordinarie, una riserva per sfitto (di solito il 5-8% del reddito da locazione per coprire i periodi senza inquilino) ed eventuali quote condominiali HOA. Le spese in conto capitale come un nuovo tetto o un impianto HVAC vengono talvolta previste separatamente come riserva anziché essere incluse nelle spese operative annue, poiché si tratta di costi elevati e poco frequenti, non ricorrenti.

Cosa rientra nel capitale totale investito

Il capitale totale investito è tutto ciò che hai pagato di tasca tua per acquistare e preparare l'immobile all'affitto: anticipo, costi di chiusura (spese di istruttoria del prestito, assicurazione titolo, perizia, ispezione) ed eventuali costi iniziali di ristrutturazione o riparazione prima dell'ingresso del primo inquilino. Non include la parte finanziata del prezzo d'acquisto, perché quel capitale proviene dal prestatore, non da te.

Che aspetto ha un buon rendimento cash-on-cash

Molti investitori immobiliari puntano a un rendimento cash-on-cash dell'8-12% come parametro ragionevole per un immobile in affitto stabilizzato in un mercato a crescita moderata, anche se gli obiettivi accettabili variano molto in base al mercato, alla tolleranza al rischio e al fatto che si stia valutando anche l'apprezzamento. I mercati con rapporti prezzo-affitto più alti (costose aree costiere metropolitane) spesso producono rendimenti cash-on-cash più bassi ma un apprezzamento più forte, mentre i mercati più economici del Midwest e del Sud mostrano spesso il contrario.

Usare il rendimento cash-on-cash insieme ad altri indicatori

Nessun singolo indicatore racconta tutta la storia dell'investimento. Abbina il rendimento cash-on-cash al cap rate, alla regola dell'1% (l'affitto mensile dovrebbe essere circa l'1% del prezzo di acquisto come filtro approssimativo) e al rendimento totale (flusso di cassa più apprezzamento più rimborso del prestito) per avere un quadro più completo. Se stai valutando una strategia value-add o di rifinanziamento, consulta anche il nostro calcolatore BRRRR, che estende questa stessa analisi del flusso di cassa agli immobili che prevedi di ristrutturare e rifinanziare.

Domande frequenti

Qual è un buon rendimento cash-on-cash per un immobile in affitto?

Molti investitori puntano all'8-12% come benchmark solido, anche se i rendimenti accettabili variano in base al mercato e alla strategia. Rendimento più bassi possono comunque essere accettabili in mercati con forte potenziale di apprezzamento, mentre i mercati a rischio più alto possono richiedere un rendimento minimo più elevato.

Il rendimento cash-on-cash include l'ammortamento del capitale del mutuo?

No. Questo calcolatore misura solo il flusso di cassa pre-tasse. L’ammortamento del capitale del mutuo aumenta il capitale nel tempo, ma non viene conteggiato come flusso di cassa perché non è denaro in tasca; alcuni investitori lo monitorano separatamente come parte del rendimento totale.

Perché il cash-on-cash return è diverso dal cap rate?

Il cap rate ignora il finanziamento e misura il rendimento come se l’immobile fosse stato acquistato interamente in contanti. Il cash-on-cash return riflette la tua reale posizione con leva, quindi può essere superiore o inferiore al cap rate a seconda delle condizioni specifiche del prestito e dell’anticipo.

Cosa succede se il mio flusso di cassa è negativo?

Un flusso di cassa annuo negativo produce un cash-on-cash return negativo, il che significa che l’immobile ti costa denaro ogni anno di tasca tua oltre all’investimento iniziale. Per alcuni investitori può comunque avere senso se puntano sull’apprezzamento, ma aumenta il rischio.

Dovrei includere una riserva per sfitto nelle spese operative?

Sì, la maggior parte degli investitori esperti mette a budget il 5-8% del reddito lordo da locazione come riserva per sfitto e riparazioni, anche in un anno con piena occupazione, per riflettere la media di lungo periodo ed evitare di sovrastimare il flusso di cassa.

Questo calcolatore è un consiglio finanziario o di investimento?

No. Questo strumento fornisce stime solo a scopo informativo e non costituisce consulenza finanziaria o di investimento. I rendimenti effettivi dipendono dalle condizioni di mercato, dalla gestione dell’immobile e da molti fattori non considerati qui. Prima di investire, consulta un professionista qualificato del settore immobiliare o finanziario.