🏘️ Cash-on-Cash-Rendite-Rechner

Messen Sie die jährliche Rendite auf das tatsächlich in eine Mietimmobilie investierte Kapital unter Berücksichtigung von Finanzierung, Betriebskosten und Cashflow.

Cash-on-Cash-Rendite

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Jährlicher Cashflow — Monatlicher Cashflow — Netto-Betriebsergebnis (NOI) — Cap Rate —

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Was ist die Cash-on-Cash-Rendite?

Die Cash-on-Cash-Rendite misst den jährlichen Cashflow vor Steuern, den eine Mietimmobilie im Verhältnis zu dem von Ihnen tatsächlich aus eigener Tasche investierten Kapital erzielt - typischerweise Anzahlung, Abschlusskosten und eventuelle Sanierungskosten - und nicht zum gesamten Kaufpreis. Da die meisten Immobilieninvestoren Fremdkapital nutzen, sieht die Cash-on-Cash-Rendite oft ganz anders aus als die Gesamt-Cap Rate einer Immobilie, weil sie den Leverage-Effekt der Hypothek auf Ihren konkreten Kapitaleinsatz widerspiegelt.

Die Formel für die Cash-on-Cash-Rendite

Die Formel ist einfach: Jährlicher Vorsteuer-Cashflow ÷ Gesamt investiertes Eigenkapital × 100. Der jährliche Cashflow ergibt sich aus den Mieteinnahmen minus den Betriebskosten (Steuern, Versicherung, Hausverwaltung, Instandhaltung und eine Leerstandsreserve) minus dem jährlichen Schuldendienst (Zins und Tilgung der Hypothek). Beispiel: $24,000 Mieteinnahmen minus $6,000 Betriebskosten minus $11,000 Schuldendienst ergeben $7,000 jährlichen Cashflow; geteilt durch $80,000 eingesetztes Kapital entspricht das einer Cash-on-Cash-Rendite von 8.75%.

Cash-on-Cash-Rendite vs. Cap Rate

Die Cap Rate (Net Operating Income ÷ Property Value) bewertet die Rendite einer Immobilie so, als wäre sie vollständig mit Bargeld gekauft worden, ohne Finanzierung zu berücksichtigen. Das ist nützlich, um Objekte unabhängig von ihrer Finanzierung zu vergleichen. Die Cash-on-Cash-Rendite hingegen misst Ihre tatsächliche gehebelte Rendite auf Basis Ihrer konkreten Hypothekenkonditionen und der Anzahlung. Eine Immobilie kann eine moderate Cap Rate, aber eine starke Cash-on-Cash-Rendite haben, wenn eine günstige Finanzierung die Rendite auf Ihren kleineren Kapitaleinsatz verstärkt, oder umgekehrt, wenn die Finanzierungskosten den Cashflow schmälern.

Was als Betriebskosten gilt

Zu den Betriebskosten zählen typischerweise Grundsteuern, Versicherungen, Gebühren für die Hausverwaltung (oft 8-10% der Miete), laufende Instandhaltung und Reparaturen, eine Leerstandsreserve (häufig 5-8% der Mieteinnahmen für Zeiträume ohne Mieter) sowie eventuelle HOA-Gebühren. Investitionsausgaben wie ein neues Dach oder eine HVAC-Anlage werden manchmal separat als Reserve budgetiert statt in die jährlichen Betriebskosten eingerechnet, da es sich um große, unregelmäßige Kosten und nicht um laufende Ausgaben handelt.

Was in den Gesamtinvestitionen enthalten ist

Die insgesamt investierten Mittel umfassen alles, was Sie aus eigener Tasche für den Erwerb und die Vorbereitung der Immobilie zur Vermietung bezahlt haben: Anzahlung, Abschlusskosten (Darlehensgebühren, Title Insurance, Bewertung, Inspektion) sowie eventuelle Renovierungs- oder Reparaturkosten vor dem Einzug des ersten Mieters. Der finanzierte Teil des Kaufpreises ist nicht enthalten, da dieses Kapital vom Kreditgeber und nicht von Ihnen stammt.

Wie eine gute Cash-on-Cash-Rendite aussieht

Viele Immobilieninvestoren setzen 8-12% Cash-on-Cash-Rendite als sinnvolle Orientierung für eine stabilisierte Mietimmobilie in einem Markt mit moderatem Wachstum an, wobei angemessene Zielwerte je nach Markt, Risikobereitschaft und zusätzlicher Betrachtung von Wertsteigerung stark variieren. Märkte mit höheren Preis-Miet-Verhältnissen (teure Küstenmetropolen) erzielen oft niedrigere Cash-on-Cash-Renditen, dafür aber stärkere Wertzuwächse, während günstigere Märkte im Mittleren Westen und im Süden häufig den umgekehrten Kompromiss zeigen.

Cash-on-Cash-Rendite zusammen mit anderen Kennzahlen nutzen

Keine einzelne Kennzahl erzählt die ganze Investmentgeschichte. Kombinieren Sie die Cash-on-Cash-Rendite mit der Cap Rate, der 1%-Regel (die monatliche Miete sollte grob 1% des Kaufpreises betragen) und der Gesamtrendite (Cashflow plus Wertsteigerung plus Tilgung), um ein vollständigeres Bild zu erhalten. Wenn Sie eine Value-Add- oder Refinanzierungsstrategie prüfen, sehen Sie sich auch unseren BRRRR-Rechner an, der dieselbe Cashflow-Analyse auf Immobilien überträgt, die Sie sanieren und refinanzieren möchten.

Häufig gestellte Fragen

Was ist eine gute Cash-on-Cash-Rendite für eine Mietimmobilie?

Viele Investoren setzen 8-12% als soliden Richtwert an, wobei akzeptable Renditen je nach Markt und Strategie variieren. Niedrigere Renditen können in Märkten mit starkem Wertsteigerungspotenzial trotzdem sinnvoll sein, während risikoreichere Märkte eine höhere geforderte Rendite rechtfertigen können.

Bezieht die Cash-on-Cash-Rendite die Tilgung der Hypothek mit ein?

Nein. Dieser Rechner misst nur den Vorsteuer-Cashflow. Die Tilgung der Hypothek baut im Laufe der Zeit Eigenkapital auf, zählt aber nicht als Cashflow, da es kein Geld ist, das Ihnen direkt zufließt; manche Investoren erfassen sie separat als Teil der Gesamtrendite.

Warum unterscheidet sich die Cash-on-Cash-Rendite von der Cap Rate?

Die Cap Rate blendet die Finanzierung aus und misst die Rendite so, als wäre die Immobilie vollständig bar bezahlt worden. Die Cash-on-Cash-Rendite spiegelt Ihre tatsächliche gehebelte Position wider und kann daher je nach Kreditkonditionen und Anzahlung höher oder niedriger als die Cap Rate sein.

Was, wenn mein Cashflow negativ ist?

Ein negativer jährlicher Cashflow führt zu einer negativen Cash-on-Cash-Rendite, was bedeutet, dass die Immobilie Sie jedes Jahr zusätzlich zu Ihrer Anfangsinvestition Geld kostet. Für manche Investoren, die auf Wertsteigerung setzen, kann das trotzdem sinnvoll sein, erhöht aber das Risiko.

Sollte ich eine Leerstandsreserve in die Betriebskosten einrechnen?

Ja, die meisten erfahrenen Investoren kalkulieren 5-8% der Bruttomiete als Reserve für Leerstand und Reparaturen ein, selbst in einem Jahr mit voller Vermietung, um den langfristigen Durchschnitt abzubilden und den Cashflow nicht zu hoch anzusetzen.

Ist dieser Rechner eine Finanz- oder Anlageberatung?

Nein. Dieses Tool liefert Schätzwerte ausschließlich zu Bildungszwecken und ist keine Finanz- oder Anlageberatung. Die tatsächliche Rendite hängt von Marktbedingungen, der Immobilienverwaltung und vielen weiteren, hier nicht erfassten Faktoren ab. Konsultieren Sie vor einer Investition eine qualifizierte Fachperson für Immobilien oder Finanzen.