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融資条件、運営コスト、キャッシュフローを考慮し、賃貸物件に自己資金で投じた実際の資金に対する年率リターンを測定します。
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キャッシュオンキャッシュリターンは、賃貸物件が生み出す年間の税引前キャッシュフローを、実際に自己資金で投じた金額に対して測る指標です。通常は頭金、諸費用、リフォーム費用などが含まれ、物件の総購入価格ではありません。多くの不動産投資家は融資を利用するため、キャッシュオンキャッシュリターンは物件全体のキャップレートとは大きく異なることがよくあります。これは、あなたの実際の自己資金投入に対する住宅ローンのレバレッジ効果を反映するためです。
計算式はシンプルです。年間税引前キャッシュフロー ÷ 総投下資金 × 100。年間キャッシュフローは、家賃収入から運営費（税金、保険、物件管理費、修繕費、空室引当金）を差し引き、さらに年間債務返済額（住宅ローンの元本と利息の支払い）を差し引いて求めます。たとえば、家賃収入が $24,000、運営費が $6,000、債務返済額が $11,000 なら、年間キャッシュフローは $7,000 です。これを投下資金 $80,000 で割ると、キャッシュオンキャッシュリターンは 8.75% になります。
キャップレート（純営業利益 ÷ 物件価値）は、融資を考慮せず、現金一括で購入した場合のように物件のリターンを評価します。そのため、資金調達方法に左右されず物件同士を比較するのに便利です。一方、キャッシュオンキャッシュリターンは、あなたの具体的なローン条件と頭金にもとづく実際のレバレッジ後リターンを測ります。融資条件が有利で少ない自己資金に対してリターンが高まれば、キャップレートが控えめでもキャッシュオンキャッシュリターンは強くなり得ます。逆に、融資コストがキャッシュフローを圧迫すると、その逆も起こります。
運営費には通常、固定資産税、保険、物件管理手数料（家賃の 8-10% が一般的）、日常的な保守・修繕、空室引当金（入居者がいない期間を考慮して家賃収入の 5-8% を見込むことが多い）、および HOA 費用が含まれます。新しい屋根や HVAC システムのような設備更新費は、年間運営費に組み込むのではなく、別枠の引当金として計上することがあります。これは、毎年発生する費用ではなく、大きくて発生頻度の低い支出だからです。
総投下資金とは、物件を取得して賃貸可能な状態にするために自己負担したすべての費用です。頭金、諸費用（融資手数料、権原保険、鑑定、インスペクション）、そして最初の入居者が入る前に行う初期リフォームや修繕費が含まれます。購入価格のうち融資された部分は、借り手であるあなたではなく貸し手が提供した資本なので含めません。
多くの不動産投資家は、安定化した賃貸物件で中程度の成長市場なら 8-12% を妥当な目安としています。ただし、許容ラインは市場、リスク許容度、値上がり益も加味するかどうかで大きく変わります。価格対賃料比が高い高コストな沿岸都市圏ではキャッシュオンキャッシュリターンは低くなりやすい一方、値上がり益は強くなる傾向があります。逆に、安価な中西部や南部の市場では、その逆のトレードオフが見られることが多いです。
1つの指標だけで投資全体は判断できません。キャッシュオンキャッシュリターンに加えて、キャップレート、1%ルール（毎月の家賃は購入価格の約 1% が目安）、そして総リターン（キャッシュフロー＋値上がり益＋ローン元本返済）を組み合わせると、より全体像がつかめます。バリューアップや借り換え戦略を評価する場合は、BRRRR計算機もご覧ください。リフォームして借り換える物件向けに、同じキャッシュフロー分析を拡張できます。