🏘️ Calculateur de rendement cash-on-cash

Mesurez le rendement annuel sur le capital réellement investi dans un bien locatif, en tenant compte du financement, des coûts d’exploitation et du flux de trésorerie.

Rendement cash-on-cash

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Flux de trésorerie annuel — Flux de trésorerie mensuel — Revenu net d’exploitation (NOI) — Taux de capitalisation —

Répartition du flux de trésorerie

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GUIDE

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Qu’est-ce que le rendement cash-on-cash ?

Le rendement cash-on-cash mesure le flux de trésorerie annuel avant impôt qu’un bien locatif génère par rapport au capital réellement investi de votre poche — généralement votre apport, les frais de clôture et les éventuels travaux de rénovation — plutôt qu’au prix d’achat total. Comme la plupart des investisseurs immobiliers utilisent un financement, le rendement cash-on-cash peut souvent être très différent du taux de capitalisation global d’un bien, car il reflète l’effet de levier du prêt hypothécaire sur votre mise de départ.

La formule du rendement cash-on-cash

La formule est simple : flux de trésorerie annuel avant impôt ÷ capital total investi × 100. Le flux de trésorerie annuel est égal aux revenus locatifs moins les dépenses d’exploitation (taxes, assurance, gestion locative, entretien et réserve pour vacance) moins le service annuel de la dette (paiement du capital et des intérêts du prêt hypothécaire). Par exemple, 24 000 $ de revenus locatifs moins 6 000 $ de dépenses d’exploitation moins 11 000 $ de service de la dette laissent 7 000 $ de flux de trésorerie annuel ; divisés par 80 000 $ de capital investi, cela donne un rendement cash-on-cash de 8,75 %.

Rendement cash-on-cash vs taux de capitalisation

Le taux de capitalisation (revenu net d’exploitation ÷ valeur du bien) évalue le rendement d’un bien comme s’il avait été acheté entièrement au comptant, sans tenir compte du financement. Il est utile pour comparer des biens indépendamment de leur mode de financement. Le rendement cash-on-cash, à l’inverse, mesure votre rendement réel avec effet de levier selon les conditions de votre prêt et votre apport. Un bien peut avoir un taux de capitalisation modeste mais un excellent rendement cash-on-cash si un financement avantageux amplifie le rendement sur un apport plus faible, ou l’inverse si les coûts de financement réduisent le flux de trésorerie.

Ce qui compte comme dépenses d’exploitation

Les dépenses d’exploitation incluent généralement les taxes foncières, l’assurance, les frais de gestion locative (souvent 8 à 10 % du loyer), l’entretien et les réparations courants, une réserve pour vacance (généralement 5 à 8 % des revenus locatifs pour couvrir les périodes sans locataire) et les éventuelles charges de copropriété. Les dépenses d’investissement comme un nouveau toit ou un système CVC sont parfois budgétées séparément comme réserve plutôt qu’incluses dans les dépenses d’exploitation annuelles, car il s’agit de coûts importants et peu fréquents plutôt que récurrents.

Ce qui compte comme capital total investi

Le capital total investi correspond à tout ce que vous avez payé de votre poche pour acquérir et préparer le bien à la location : l’apport, les frais de clôture (frais de montage du prêt, assurance titre, estimation, inspection) et tous les coûts initiaux de rénovation ou de réparation avant l’arrivée du premier locataire. Il n’inclut pas la partie financée du prix d’achat, puisque ce capital vient du prêteur et non de vous.

À quoi ressemble un bon rendement cash-on-cash

De nombreux investisseurs immobiliers visent un rendement cash-on-cash de 8 à 12 % comme référence raisonnable pour une location stabilisée dans un marché à croissance modérée, même si les objectifs acceptables varient fortement selon le marché, la tolérance au risque et le fait que vous souscriviez aussi l’appréciation. Les marchés avec des ratios prix/loyer élevés (métropoles côtières chères) affichent souvent des rendements cash-on-cash plus faibles mais une appréciation plus forte, tandis que les marchés du Midwest et du Sud, moins chers, montrent souvent l’effet inverse.

Utiliser le rendement cash-on-cash avec d’autres indicateurs

Aucun indicateur ne raconte toute l’histoire d’un investissement. Combinez le rendement cash-on-cash avec le taux de capitalisation, la règle des 1 % (le loyer mensuel devrait représenter environ 1 % du prix d’achat, à titre de filtre rapide) et le rendement total (flux de trésorerie plus appréciation plus amortissement du prêt) pour une vision plus complète. Si vous évaluez une stratégie de création de valeur ou de refinancement, consultez aussi notre calculateur BRRRR, qui applique cette même analyse de flux de trésorerie aux biens que vous prévoyez de rénover puis de refinancer.

Questions fréquentes

Quel est un bon rendement cash-on-cash pour un bien locatif ?

De nombreux investisseurs visent 8 à 12 % comme référence solide, même si les rendements acceptables varient selon le marché et la stratégie. Des rendements plus faibles peuvent rester acceptables sur des marchés au fort potentiel d’appréciation, tandis que des marchés plus risqués peuvent exiger un rendement cible plus élevé.

Le rendement cash-on-cash inclut-il le remboursement du capital du prêt hypothécaire ?

Non. Ce calculateur mesure uniquement le flux de trésorerie avant impôt. Le remboursement du principal du prêt constitue progressivement de la valeur nette, mais n’est pas compté comme du cash flow, car ce n’est pas de l’argent directement dans votre poche ; certains investisseurs le suivent séparément dans le rendement total.

Pourquoi le rendement cash-on-cash est-il différent du taux de capitalisation ?

Le taux de capitalisation ignore le financement et calcule le rendement comme si le bien avait été acheté entièrement comptant. Le rendement cash-on-cash reflète votre position réelle avec effet de levier ; il peut donc être supérieur ou inférieur au taux de capitalisation selon les conditions de votre prêt et votre apport.

Que se passe-t-il si mon flux de trésorerie est négatif ?

Un flux de trésorerie annuel négatif entraîne un rendement cash-on-cash négatif, ce qui signifie que le bien vous coûte de l’argent chaque année de votre poche, au-delà de votre investissement initial. Cela peut malgré tout convenir à certains investisseurs qui misent sur la plus-value, mais cela augmente le risque.

Dois-je inclure une réserve pour vacance locative dans les charges d’exploitation ?

Oui, la plupart des investisseurs expérimentés budgètent 5 à 8 % du revenu locatif brut pour la vacance et les réparations, même sur une année entièrement occupée, afin de refléter la moyenne à long terme et d’éviter de surestimer le flux de trésorerie.

Ce calculateur constitue-t-il un conseil financier ou en investissement ?

Non. Cet outil fournit des estimations à des fins pédagogiques uniquement et ne constitue pas un conseil financier ou en investissement. Les rendements réels dépendent des conditions du marché, de la gestion du bien et de nombreux facteurs non pris en compte ici. Consultez un professionnel qualifié de l’immobilier ou de la finance avant d’investir.