🏘️ Calculadora de rentabilidad cash-on-cash

Mide el rendimiento anual sobre el efectivo real que invertiste en una propiedad de alquiler, teniendo en cuenta la financiación, los costos operativos y el flujo de caja.

Rentabilidad cash-on-cash

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Flujo de caja anual — Flujo de caja mensual — Ingreso operativo neto (NOI) — Tasa de capitalización —

Desglose del flujo de caja

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¿Qué es la rentabilidad cash-on-cash?

La rentabilidad cash-on-cash mide el flujo de caja anual antes de impuestos que genera una propiedad de alquiler en relación con el efectivo real que invertiste de tu bolsillo — normalmente el pago inicial, los costos de cierre y cualquier gasto de rehabilitación — en lugar del precio total de compra. Como la mayoría de los inversores inmobiliarios usan financiación, la rentabilidad cash-on-cash suele verse muy diferente de la tasa de capitalización general de una propiedad, ya que refleja el efecto del apalancamiento hipotecario sobre tu desembolso concreto.

La fórmula de rentabilidad cash-on-cash

La fórmula es sencilla: Flujo de caja anual antes de impuestos ÷ Efectivo total invertido × 100. El flujo de caja anual equivale a los ingresos por alquiler menos los gastos operativos (impuestos, seguro, administración de la propiedad, mantenimiento y una reserva por vacancia) menos el servicio de deuda anual (el pago de capital e intereses de la hipoteca). Por ejemplo, $24,000 en ingresos por alquiler menos $6,000 en gastos operativos menos $11,000 en servicio de deuda dejan $7,000 de flujo de caja anual; dividido entre $80,000 de efectivo invertido, eso da una rentabilidad cash-on-cash del 8.75%.

Rentabilidad cash-on-cash vs. tasa de capitalización

La tasa de capitalización (ingreso operativo neto ÷ valor de la propiedad) evalúa el rendimiento de una propiedad como si se comprara totalmente al contado, sin tener en cuenta la financiación; es útil para comparar propiedades de forma independiente de cómo se financian. La rentabilidad cash-on-cash, en cambio, mide tu rendimiento real apalancado según las condiciones específicas de tu hipoteca y tu pago inicial. Una propiedad puede tener una tasa de capitalización modesta pero una rentabilidad cash-on-cash sólida si una financiación favorable amplifica el rendimiento de tu menor desembolso, o al revés si los costos de financiación reducen el flujo de caja.

Qué cuenta como gasto operativo

Los gastos operativos suelen incluir impuestos sobre la propiedad, seguro, comisiones de administración de la propiedad (a menudo 8-10% del alquiler), mantenimiento y reparaciones rutinarias, una reserva por vacancia (comúnmente 5-8% de los ingresos por alquiler para cubrir periodos sin inquilino) y cualquier cuota de la HOA. Los gastos de capital, como un techo nuevo o un sistema HVAC, a veces se presupuestan por separado como reserva en lugar de incluirse en los gastos operativos anuales, ya que son costos grandes e infrecuentes y no recurrentes.

Qué cuenta como efectivo total invertido

El efectivo total invertido es todo lo que pagaste de tu bolsillo para adquirir y preparar la propiedad para alquiler: el pago inicial, los costos de cierre (comisiones de apertura del préstamo, seguro de título, tasación, inspección) y cualquier costo inicial de rehabilitación o reparación antes de que entre el primer inquilino. No incluye la parte financiada del precio de compra, porque ese capital provino del prestamista, no de ti.

Cómo se ve una buena rentabilidad cash-on-cash

Muchos inversores inmobiliarios apuntan a una rentabilidad cash-on-cash del 8-12% como referencia razonable para un alquiler estabilizado en un mercado de crecimiento moderado, aunque los objetivos aceptables varían mucho según el mercado, la tolerancia al riesgo y si también estás subestimando la revalorización. Los mercados con relaciones precio-alquiler más altas (metros costeros caros) suelen producir menores rentabilidades cash-on-cash pero una mayor apreciación, mientras que los mercados más baratos del Medio Oeste y del Sur suelen mostrar el efecto contrario.

Usar la rentabilidad cash-on-cash junto con otras métricas

Ninguna métrica por sí sola cuenta toda la historia de la inversión. Combina la rentabilidad cash-on-cash con la tasa de capitalización, la regla del 1% (el alquiler mensual debería ser aproximadamente el 1% del precio de compra como filtro aproximado) y la rentabilidad total (flujo de caja más apreciación más amortización del préstamo) para obtener una visión más completa. Si estás evaluando una estrategia de value-add o refinanciación, también mira nuestra calculadora BRRRR, que amplía este mismo análisis de flujo de caja a propiedades que planeas rehabilitar y refinanciar.

Preguntas frecuentes

¿Qué rentabilidad cash-on-cash es buena para una propiedad de alquiler?

Muchos inversores apuntan a un 8-12% como referencia sólida, aunque las rentabilidades aceptables varían según el mercado y la estrategia. Rentabilidades más bajas pueden seguir siendo aceptables en mercados con fuerte potencial de apreciación, mientras que los mercados de mayor riesgo pueden justificar una rentabilidad objetivo más alta.

¿La rentabilidad cash-on-cash incluye la amortización del principal de la hipoteca?

No. Esta calculadora mide solo el flujo de caja antes de impuestos. La amortización del principal de la hipoteca genera capital con el tiempo, pero no cuenta como flujo de caja porque no es dinero en tu bolsillo; algunos inversores la llevan por separado como parte del rendimiento total.

¿Por qué el rendimiento cash-on-cash es diferente de la tasa de capitalización?

La tasa de capitalización ignora la financiación y mide el rendimiento como si la propiedad se hubiera comprado completamente al contado. El rendimiento cash-on-cash refleja tu posición real con apalancamiento, por lo que puede ser mayor o menor que la tasa de capitalización según los términos de tu préstamo y la entrada que hayas hecho.

¿Qué pasa si mi flujo de caja es negativo?

Un flujo de caja anual negativo produce un rendimiento cash-on-cash negativo, lo que significa que la propiedad te cuesta dinero cada año de tu bolsillo, además de tu inversión inicial. Esto aún puede tener sentido para algunos inversores que apuestan por la revalorización, pero aumenta el riesgo.

¿Debería incluir una reserva por vacancia en los gastos operativos?

Sí, la mayoría de los inversores con experiencia reserva entre el 5 y el 8% de los ingresos brutos por alquiler como fondo para vacancia y reparaciones, incluso en un año totalmente ocupado, para reflejar el promedio a largo plazo y evitar sobrestimar el flujo de caja.

¿Esta calculadora es un consejo financiero o de inversión?

No. Esta herramienta ofrece estimaciones solo con fines educativos y no constituye asesoramiento financiero ni de inversión. Los rendimientos reales dependen de las condiciones del mercado, la gestión de la propiedad y muchos factores que no se reflejan aquí. Consulta a un profesional cualificado del sector inmobiliario o financiero antes de invertir.